英国时间2022年2月8日，女王在地租改革2022 法案（“地租法”）上签字，意味着这个颇受争议的英国数百年的地租画上了了一个句号。但是这个句号远远不是改革的介绍。下面我们来读读这个地租法。

新的法律意味着，新购买有限租赁产权(Leasehold，有年数限制的房屋产权，区别于Freehold永久产权)的别墅或公寓的业主，地租的成本为零。

该法律是40年来英国物业产权法最大的改革之一。

但是，新的法律并未取消英国现有的约450万户租赁产权房产业主的不合理地租条款，也就是他们在购买房产时签署的地租每10年或15年翻一番的合同，仍面临着房产持有期间成本大幅增长的压力。

 

取消新出售租赁产权房产的地租

最新获得各个流程批准的《租赁产权改革(地租)法》，取消在英格兰和威尔士地区新销售的、符合条件的长期租赁产权物业的地租。

2月8日，英国女王正式批准和签署了该法案，新的法律将在此日期后的六个月内生效。

新的法律意味着：

• 法案生效时间？

2022年2月8日。

 

• 法律生效时间？

法案本身生效不等于法案的法律内容立刻生效。这个思维比较抽象。

预计生效时间6个月内 – 有相关Regulation 法规来规定生效时间。

 

• 短租也不能收租金？

短租当然可以收租金，地租法只管21年以上租约。

 

• 那我商铺也不能收地租金？

商铺当然可以继续收地租金，地租法不管商铺。

 

• 那我搞个续租，是不是就不用交地租金了？

不幸的是，续租不受地租法保护。可以继续交地租。

 

• 旧租约的地租什么时候可以取消？

地租法只针对将来的租约。

如果你已经签了合同，那地租要继续交，特别是期房买家。

如果合同还没签，可以要求去掉地租。

 

• Shared ownership 半买半租 – 不用交地租了？

你买的部分不用交了。没买的部分，继续交地租。

 

• 谁来执行？

地方政府和计量局。

 

• 罚金？

一个租约至少罚 ?500, 最多罚 ?30,000。

现有租赁产权业主仍需耐心等待

在新的《租赁产权改革(地租)法》出台之前，土地永久产权的持有人可以随心所欲地收取地租，并且通常还有每10年或15年将地租翻倍的权利。

当然，议会自己也说了这个地租法的不足之处，例如：

• 此法案只针对将来的租约lease。如果已经签了合同，期房开发商可以继续收地租。非常不合理。

 

• 旧租约里面的巨额地租需要继续交。

 

• 上面提到的第2点 ”立法“ 也不知道要到什么时候。

 

• 由于法律没生效，地主有权现在马上做lease 延期，这样不受租法管辖。只有法律生效时间之后的新租约，才不需要交地租。

 

• 地方政府资金缺乏，?500 罚金还不够支付管理员工资。只能建议外包了。最后搞成类似 parking charge, 弄得民不聊生。

 

• 地租法管不到其他物业管理费，保险等。物业费随随便便上去点，就是变相地租了。

 

虽然《租赁产权改革(地租)法,2022》的通过，将停止对新出售的租赁产权房收取地租，对新购买租赁产权房产者将是个即刻受益的好消息。

但原本希望取消现有租赁产权房地租的法案，在议会下议院并未被顺利通过，意味着现有的租赁产权房产的业主们，每年仍需交纳地租，而且目前仍面临地租大幅上涨的成本压力。

Homehold公司的首席执行官Linz Darlington评论称，新的法案对现有租约持有人没有任何帮助，如果不迅速进行进一步改革，可能会使现有租约持有人的情况变得更糟。

由于新的法律禁止对新出售的租赁产权房收取地租，对比之下，现在仍在被收取地租的公寓在市场上会被视为二等资产。一部分现有租赁产权的业主们在试图出售房产时，买家无法顺利获得银行或贷款机构的贷款，从而阻碍房产的交易。

除非受影响的业主能找到现金买家，否则将很难出售房产。一些业主甚至无法进行再抵押贷款(remortgage)等。

消息称，英国政府已经承诺，尽快推进取消现有业主地租的第二项法案通过，但尚未公布具体的时间表。意味着英国现有的约450万户租赁产权房产的业主们，仍需等待。

 

部分开发商迫于压力，已提前取消不合理地租条款

在《租赁产权改革(地租)法，2022》获得御准前，包括Taylor Wimpey、Countryside等大型开发商，已经提前取消了不合理的地租条款。

日前，Taylor Wimpey已经删除了房产销售合同中使租赁产权人的地租每10年翻一番的条款。

2021年9月，Countryside宣布将取消租赁产权所有者地租每10年或15年翻一番的合同条款；Persimmon表示允许其租赁权业主以折扣价购买其房产的永久产权，而从房产开发商处购买租赁产权的保险公司Aviva将为那些地租翻倍的业主们提供补偿。

Taylor Wimpey等开发商自愿同意删除这些地租条款，意味着受影响的业主不再面临贷款和出售房产时的障碍。

这些开发商提前取消地租翻倍条款，主要是早在2019年，英国竞争和市场管理局(CMA)对四家房产开发商发起执法行动，分别是使用了“可能不公平的合同条款”的Countryside和Taylor Wimpey，以及可能错误的销售租赁产权的Barratt Developments和Persimmon Homes。

由于CMA的行动，受调查的Taylor Wimpey等开发商，先于《租赁产权改革(地租)法,2022》通过前，已经提前取消了不合理的地租条款。