虽然近期多伦多和温哥华提出计划限制海外投资买家的想法，但是加拿大的房地产市场还是较为开放的，特别是其房贷在过去相当长的一段时期里政策还是较为开放的，除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外，也有一些银行和金融机构向境外人士（无加国身份）投资购买加国本地房产提供特别贷款项目，以迎合越来越多海外投资者；与中国相比，加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富，而且，对于海外买家来说，只要满足一定要求，也是可以办理房贷的。

海外买家可以在加拿大申请贷款

海外买家可以在加拿大买房贷款，加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%，非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还，目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关，和购买者年龄也基本无关，这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。

外国人和本地人贷款买房没有什么实质的区别，程序也差不多。要说区别，那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠，外国人投资的所有房子在出售变现时，其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。

但随着加拿大贷款政策近期的逐渐收紧，这对新老移民、访客和海外投资人皆受其影响。

在加拿大一般贷款分为两个大类， 用本地收入或海外收入贷款。 本地收入贷款政策从2012年底已经开始收紧， 许多老移民已经感受到贷款困难。 过去银行只要求顾客支付一定比例的首付就可以贷款， 现在银行则是看收入批贷款。一般来说， 个人和家庭可以贷到收入6倍到8倍的贷款。 如果年收入有10万的话，申请人可以贷到60到80万。 但如果申请人本身已经有车贷或者房屋贷款， 就会影响他贷款的能力。以现在的房价， 就算是城市屋也要100万左右，以一般家庭的收入来说， 想要贷到这么高的贷款并不容易。简而言之， 单纯通过本地收入申请到的贷款，并不能满足实际的购房需求。

最近这一年的政策收紧主要是想打击用海外收入贷款的人， 比如说新移民。新移民过去之所以比较好贷款， 是因为如果申请人刚来加拿大，可以用自己之前在海外的收入贷款。 但有些人是来读书的留学生，后来变成移民， 银行就会发现他们在本地有很长时间的信用记录。 这种情况下如果还说自己在海外有收入，可信度就会比较低。 之前新移民的判定基本只看枫叶卡上登陆的时间，但是今年， 银行会考虑这个人究竟是不是刚刚抵达加拿大， 是不是真的有海外收入。如果是上述在本地生活多年的情况， 很可能无法用海外收入贷款。

对于已经有贷款傍身的二次贷款申请人来说， 额度会受到第一次贷款的影响，因为申请人的贷款额度是有限的， 比如一个人可以贷60万，但第一次贷款已经贷了30万， 那第二次也就只能贷30万。

不过如果两套房有一套是出租的， 有些银行可以把租金收入也计入总收入，以提升贷款额度。 但是租金的收入的计算每个银行是不一样的， 有些大银行可能只计算租金的50%作为收入， 而一些信用社可以计到80%到90%。如果租金收入只算50% 的话，那对贷款几乎没什么帮助，很多买家， 二次贷款可能首先会找自己第一次贷过款的银行， 但他们往往会发现，可以贷的额度很少， 因为首套房已经占了不少额度。

找对方法 贷款其实并不难

对于海外收入， 本地银行暂时没有能力做特别严格的审查。 但本地收入就比较容易查到，因为本地收入有税单、工资单， 每个月工资到账户，银行都是可以监控的。 所以一般来说海外收入是比较好贷款的， 如果客人离开过加拿大一段时间，有海外收入， 比较建议用海外收入来申请贷款。如果是夫妻一起买房， 一方有海外收入，那也比较方便。

对于完全没有海外收入的申请人，也还是有办法贷款的。有些银行可以用资产抵押贷款，根据申请人在银行户头的存款， 以一定的比例批贷款。但是这个钱需证明是自己的， 银行可能要看90天的流水，确定钱一直在里面， 临时借钱放进去是行不通的。这个项目也不是所有银行都有的。 还有一种方法更适用于注册了公司的自雇人士， 只要证明已经自雇超过两年，有些银行可以用自雇的项目做贷款， 推算申请人实际的收入。

如果既没有海外收入，也没有本地可抵押的资产，也不是自雇人士，建议与海外的亲人（比如父母） 联名购房，以对方的海外收入申请贷款。

规避压力测试 可考虑信用社贷款

压力测试是指用央行5年固定利率来审核申请人的还款能力， 这利率比目前实际利率高至少2%。也就是说， 即便当前的利率是2点多，银行会以利率4点多的标准来审批贷款。 这就导致很多人贷不到他们的收入原本可以贷到的额度。 压力测试的实行已经有一段时间了， 今年年初对于压力测试的规定是：首付低于20%的申请者， 无论选择什么样的利率，都要进行压力测试。但根据最新的政策， 即便是首付达到20%，选择5年固定利率的申请者， 都要做压力测试，这几乎是包含了所有申请者。

加拿大政府要求做压力测试，可能原本是想打击炒房客， 可其实最受影响的反而是首次购房者。因为对于换房的人来说， 受益于这两年房市火热、房价走高，卖掉旧房， 新房首付一般可以多付一些，而首次购房者往往首付款预算有限， 房子却是他们的刚需。加拿大政府出台这样的政策，着实令人费解。

除此之外，本地买家也比海外买家受到的冲击更大。 因为海外收入查证难度大，即使在压力测试的高利率下， 海外买家也更容易贷到更高的额度。

加拿大买房贷款常用的银行

如果去银行，可以选择几家同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些，大银行会慢一些。和美国一样关键是要多对比，选择APR最低的加拿大买房贷款。在加拿大中国人用的比较多的几家银行：

加拿大蒙特利尔银行（BMO）

加拿大第一家特许银行，是一家中规中矩的最老牌加拿大银行，拥有中文服务。在加拿大，蒙特利尔银行是最大的信用卡业务拥有者之一。他的房屋贷款服务还可以，一般利率在5大银行里偏低，特别对于没有什么加拿大信用记录的新移民来说值得考虑。

加拿大帝国银行（CIBC）

加拿大五大银行之一的帝国商业银行，从2015年10月16日起，从CIBC 汇钱到34个其他国家将免收手续费。海外汇款可以通过是网上汇款也可以前往各分行，国际汇款都不再收取手续费。这个消息对于新移民和经常有海外资金转汇的消费者是一个好消息。

加拿大皇家银行（RBC）

为迎合新移民在温哥华购入百万元豪宅的需求，加拿大皇家银行近日新出台了一项规定，新移民贷款购豪宅将不受金额限制。相继上限了中文网站页面，并提供中文客服服务，还在温哥华设立了专门的团队，帮助豪宅买主通过贷款审批。

加拿大丰业银行 （SCOTIA）

丰业银行拥有中文服务，有200多间分行遍布大多地区，是加拿大最国际化的银行，独有的Mortgage还款组合20%（按揭年）+20%+双重报酬计划帮助广大新老移民快速的还清本金，最大程度上的节省利息。而且新移民在登录后的5年中可以买2套总价值$230万的房子而无需任何收入及包税证明；另外对于新移民的优惠项目还有很多。

道明加拿大信托银行（TD）

拥有加拿大银行业最长的营业时间，最大限度地方便客户前往办理业务。此外，他会推出各种优惠活动比如现金奖励，免费支票等鼓励新用户加入。TD的中文服务也较好，普通话口齿清楚而且电话接通率比较高。

办理贷款请律师，多咨询

律师会处理贷款文件的审核，对于新移民来说，繁复的法律文件和术语要自己搞懂不被欺骗，要花很长的时间进行研究，即使本地人看到如此多的银行或其他贷款机构的文件也会一头雾水。

聘请一个律师不仅可以节省时间也可以会进行的更顺利，关键律师通常会在审核结束后向你详细解释这些本让人云里雾里的贷款条款。要是贷款通过了检验，银行便会通知律师，并把贷款文件交给代理律师。想要了解其银行或贷款机构的贷款详细业务便要到门店自己咨询相关的工作人员。建议贷款人要多去咨询几家银行或贷款机构，不仅能货比三家也能保证自己不在这个贷款之路上失足、降低风险。

想要买房，比起看房， 更重要的其实是先确定贷款。 建议所有需要贷款的意向购房者应先做贷款预审批， 确定自己能不能贷款、能带多少，再根据预算， 有计划地安排看房选房。

至于加息问题，加拿大最近的两次加息，利率其实只是回到了2015年的水平， 是对这两年过低利率的修正。贷款的形势越严峻，政策越紧张， 比起自己一家一家银行去跑，浪费时间、精力和金钱， 甚至错过最好的贷款时机，申请人应该寻求专业人士的帮助，多了解不同的贷款路径， 给自己更多选择。