澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?

 

//前言//
 
澳洲房市一直以来备受华人投资者的追捧。
 
它作为全球投资回报率最高的资产之一,在过去50年中平均价格上涨了60多倍,许多华人“炒房者”因此走上了人生巅峰,赚得盆钵体满。
 
但是如今,随着澳洲政府逐渐收紧投资和移民政策,正值金秋的澳大利亚,楼市却跌进了冰窖。
 
昨天,澳洲房市暴跌甚至登上了微博热搜…
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:微博)
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?1.澳洲政府收紧外资投资政策

从1995年到2016年,澳洲人的房屋自住率一路下跌。
 
数据显示,2016年澳洲人的住房自有率已经低于65%,创下了历史新低。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:trading economics)
 
汇丰银行的调查显示,从18到36岁的“千禧一代”澳人,他们的房屋自住率只有28%!
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:The Guradian)
 
与此同时,澳大利亚统计局(ABS)公布的数据表明澳洲人的住房自有率仍然在下降。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:ABS)
 
三年前,澳洲政府开始收紧外资投资政策。
 
2016年,海外买家在澳洲购房需缴纳额外的印花税,特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在地!
 
如果一个海外买家在悉尼买房,他需要缴纳基本印花税加上额外印花税,共计12%的税额;在墨尔本买房,光是印花税就需要缴纳12.5%!
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
(图片来源:State Revenue Office of Victoria)

 
澳洲政府还限制了海外买家能购买的房产种类,比如国外公民只能购买期房和一手新房;留学生可以买房,但只能自住不得出租,签证过期后若没有身份或没有留下工作,一定要将房产卖掉。
 
2017年5月,澳洲政府又向海外买家推出了“幽灵税”,即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月,则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。
 
这些政策让不少海外买家望而却步,纷纷离场。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:戴德梁行)
 
根据房地产咨询公司戴德梁行(Debenham Thouard Zadelhoff)的报告显示,2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元,同比骤降63%。
 
其中,对澳大利亚的投资跌幅比较大,投资额降至13亿美元。
 
可以说,中国买家的离去也是造成澳大利亚房价下跌的原因。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:华尔街见闻)
 
澳洲政府收紧外资投资政策的做法,虽然抑制了澳洲房产泡沫,但也阻断了外来资金的投资,而澳大利亚本地需求又萎靡不振,导致全国房产存量过多。
 
SQM Property Research的数据显示,澳大利亚房地产市场上的住宅数量为328,000万套。而在2018年,这个数字是304,000套。
 
墨尔本的情况更是极端,2018年1月墨尔本有2.5万套待售房屋,2019年1月有3.6万套待售房屋,市场上有许多卖不掉的房子…
 
2. 政府收紧移民政策

除了收紧外资投资政策以外,澳洲政府还收紧了移民政策。
 
3月19日,澳洲总理莫里森确认削减澳洲移民配额,预计将在未来四年内,将年移民配额从19万削减到16万。
 
除此之外,澳大利亚政府还要求移民“上山下乡”:规定每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年,才能取得永久居民资格。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:Daily Mail)
 
目前,大多数中产家庭是通过技术移民和留学移民拿到了永居身份。
 
但是在新的移民政策下,等于说如果你想要居住在悉尼、墨尔本等大城市,就必须要去“上山下乡”锻炼几年,这样一来,大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。
 
事实上,澳大利亚这种收紧移民政策的趋势早在2018年就体现了出来,当年,澳大利亚只接纳了162417名永久性移民,比2017年减少了10%以上。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:ABS)
 
种种风控政策的结果就是澳洲房市一路走低。
 
根据澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据,在过去一年里,澳洲整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼,更是直接下跌了13.2%!
 
这个数据甚至打破了金融危机时期的记录:在金融危机时期,澳大利亚房价的跌幅未超过4.6%!
 
其中,澳大利亚几大城市下跌程度远高于平均水平,悉尼今年3月房价下跌了0.9%,较2017年中期的峰值下跌了13.9%;而墨尔本的房价在3月下跌了0.8%,较峰值下跌了10.3%。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?
 (图片来源:网络)
 
宏观上来说,澳洲房市进入了表现最差的一年。
 
但是对于有自住需求的置业者而言,是一个很好的购房机会。
 
目前,购买热点城市的房屋还是物有所值的。同样一套房子,现在买可以用两三年前的价格买到,但是放在一年前,房价会更高。
 
而对于投资购房者来说,可以考虑其他国别板块,毕竟多维度考量收益的话,只有澳币汇率这么一个优势了。然而,汇率优势也同时存在于其他国别,比如脱欧落定之前的英镑。房租收益方面,3-5%的普通公寓净租金还是略低于英国和东南亚新兴市场的6-8%。房价涨幅预期方面,新兴市场国家的预期最好,英房在脱欧落定之前也依然有机会。
 
澳洲房价暴跌,原来是政府故意这么做的?最后,

房价暴跌,澳洲已经不再是淘金者的乐园。

但是对于有自住刚需的华人来说,也许这是个入手的好机会。
 
综上,自住随时买,投资有别国。