//前言//
澳洲房市一直以来备受华人投资者的追捧。
它作为全球投资回报率最高的资产之一，在过去50年中平均价格上涨了60多倍，许多华人“炒房者”因此走上了人生巅峰，赚得盆钵体满。
但是如今，随着澳洲政府逐渐收紧投资和移民政策，正值金秋的澳大利亚，楼市却跌进了冰窖。
昨天，澳洲房市暴跌甚至登上了微博热搜…
（图片来源：微博）
1.澳洲政府收紧外资投资政策
从1995年到2016年，澳洲人的房屋自住率一路下跌。
数据显示，2016年澳洲人的住房自有率已经低于65%，创下了历史新低。
（图片来源：trading economics）
汇丰银行的调查显示，从18到36岁的“千禧一代”澳人，他们的房屋自住率只有28%！
（图片来源：The Guradian）
与此同时，澳大利亚统计局（ABS）公布的数据表明澳洲人的住房自有率仍然在下降。
（图片来源：ABS）
三年前，澳洲政府开始收紧外资投资政策。
2016年，海外买家在澳洲购房需缴纳额外的印花税，特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在地！
如果一个海外买家在悉尼买房，他需要缴纳基本印花税加上额外印花税，共计12%的税额；在墨尔本买房，光是印花税就需要缴纳12.5%！
（图片来源：State Revenue Office of Victoria）
澳洲政府还限制了海外买家能购买的房产种类，比如国外公民只能购买期房和一手新房；留学生可以买房，但只能自住不得出租，签证过期后若没有身份或没有留下工作，一定要将房产卖掉。
2017年5月，澳洲政府又向海外买家推出了“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。
这些政策让不少海外买家望而却步，纷纷离场。
（图片来源：戴德梁行）
根据房地产咨询公司戴德梁行（Debenham Thouard Zadelhoff）的报告显示，2018年中国境外地产投资创近四年新低至157亿美元，同比骤降63%。
其中，对澳大利亚的投资跌幅比较大，投资额降至13亿美元。
可以说，中国买家的离去也是造成澳大利亚房价下跌的原因。
（图片来源：华尔街见闻）
澳洲政府收紧外资投资政策的做法，虽然抑制了澳洲房产泡沫，但也阻断了外来资金的投资，而澳大利亚本地需求又萎靡不振，导致全国房产存量过多。
SQM Property Research的数据显示，澳大利亚房地产市场上的住宅数量为328,000万套。而在2018年，这个数字是304,000套。
墨尔本的情况更是极端，2018年1月墨尔本有2.5万套待售房屋，2019年1月有3.6万套待售房屋，市场上有许多卖不掉的房子…
2. 政府收紧移民政策
除了收紧外资投资政策以外，澳洲政府还收紧了移民政策。
3月19日，澳洲总理莫里森确认削减澳洲移民配额，预计将在未来四年内，将年移民配额从19万削减到16万。
除此之外，澳大利亚政府还要求移民“上山下乡”：规定每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才能取得永久居民资格。
（图片来源：Daily Mail）
目前，大多数中产家庭是通过技术移民和留学移民拿到了永居身份。
但是在新的移民政策下，等于说如果你想要居住在悉尼、墨尔本等大城市，就必须要去“上山下乡”锻炼几年，这样一来，大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。
事实上，澳大利亚这种收紧移民政策的趋势早在2018年就体现了出来，当年，澳大利亚只接纳了162417名永久性移民，比2017年减少了10%以上。
（图片来源：ABS）
种种风控政策的结果就是澳洲房市一路走低。
根据澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据，在过去一年里，澳洲整体的房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2%！
这个数据甚至打破了金融危机时期的记录：在金融危机时期，澳大利亚房价的跌幅未超过4.6%！
其中，澳大利亚几大城市下跌程度远高于平均水平，悉尼今年3月房价下跌了0.9%，较2017年中期的峰值下跌了13.9%；而墨尔本的房价在3月下跌了0.8%，较峰值下跌了10.3%。
（图片来源：网络）
宏观上来说，澳洲房市进入了表现最差的一年。
但是对于有自住需求的置业者而言，是一个很好的购房机会。
目前，购买热点城市的房屋还是物有所值的。同样一套房子，现在买可以用两三年前的价格买到，但是放在一年前，房价会更高。
而对于投资购房者来说，可以考虑其他国别板块，毕竟多维度考量收益的话，只有澳币汇率这么一个优势了。然而，汇率优势也同时存在于其他国别，比如脱欧落定之前的英镑。房租收益方面，3-5%的普通公寓净租金还是略低于英国和东南亚新兴市场的6-8%。房价涨幅预期方面，新兴市场国家的预期最好，英房在脱欧落定之前也依然有机会。
最后，
房价暴跌，澳洲已经不再是淘金者的乐园。
但是对于有自住刚需的华人来说，也许这是个入手的好机会。
综上，自住随时买，投资有别国。