加拿大金融时报报道，哈德尔Haider-Moranis表示，深入的研究多伦多的住房数据应该可以消除人们的一些误解，这些误解曾激起对那些实际是让租房成为可能的房产投资者们的蔑视。

与业主自住的房屋不同，我们对租住房屋的理解还是不够的。

即使是得到了那些关于租赁市场的基本信息，例如房屋类型和大小以及社区之间的信息，而事实上确切及深入的那些问题也是很难获得的。

这使得房东、投资者和租房者只能勉强的接受不完整的、有时甚至过时的信息。

这就存在了一个简单的问题是，在一个城市的市场中，到底是有多少套住宅是由私人出租的呢?为了改善租赁市场的结果和决策，信息鸿沟必须在事后填补。

一个城市的住房存量可以细分为自有住房和出租住房。然而，后者可以进一步细分为专门建造的出租单元的租赁住房、公共所有的补贴租赁单元以及私人家庭拥有的出租住房，这些住房可能包括公寓和其他低层住宅类型。

让我们以多伦多为例。2016年的人口普查报告显示，多伦多有270万人居住在110万套住房中。

一项经常被引用的统计数据显示，47%的住房是出租单位，其中53%为自有住房，占少数。

虽然这一数字告诉我们，城市中53%的住房都是由房主居住的，但它丝毫没有反映出到底有多少私人家庭所拥有的住房已经被出租出去了。

由于缺乏具体的数据及信息，在加拿大统计局的帮助下进行了深入调查了人口普查，继续以多伦多城市作为测试案例，第一步是确定出租房屋存量中的产权公寓，在525,835套出租住房中，产权公寓占96,870套，几乎占五分之一。

接下来的几个步骤涉及一系列假设。假设所有的非产权公寓楼都是特别建造的出租房屋，占了36.7万套住宅单元。进一步假设，私人住户拥有剩余的低层出租住房存量，包括单间和其他附属住宅，代表另外6.2万套住宅单位。

因此，可以通过增加产权公寓和低层住宅的租金来估计私人拥有的出租存量的总和，从而使多伦多市内的住宅数量达到近16万套。

先前的估计有些夸大，因为它还包括非市场补贴的住房，这些住房在中高层公寓单位中更为常见。一旦考虑到77,560个补贴住房，多伦多的住房分割就会更加现实，私人拥有的出租住宅估计有15万套住房(包括公寓)和近30万套专门建造的中高层公寓。

现在可以看到，经常被引用的指标——多伦多53%的住宅为自有住房，低于私人家庭拥有的住房存量。家庭出租的私人住房估计占住房总存量的13%(15万套)，使私人拥有的住房存量估计增至66%。

通常被贬损为投机者的家庭住宅投资者，占市场租赁住宅单位(不包括补贴住房)的三分之一。

这些数字应该会消除一些对租赁投资者的一些误解，正是这些谣言助长了针对那些投资者的蔑视，而实际上确是他们帮助解决了由于大量新增人口导致的住宅租赁问题，就像CIBC和Urbanation最近发布的一份报告显示，许多人的租赁资产出现了负现金流。

还应该提醒安大略省即将上台的保守派政府——以及加拿大各地的其他政府——在制定住房政策时要深入挖掘数据。

收紧对投资的限制并不会增加新租赁房屋的供应。相反，应该推行旨在增加租赁住房存量、同时提高住房负担能力的政策。