澳大利亚房产市场今年增速放缓 悉尼房价恐再次下跌四到五个点

据澳大利亚人报报道,尽管澳洲住宅总值仍在上升,且即将触及7万亿澳元高位,但在经过5年的快速增长后,全澳房市增速开始放缓。

澳大利亚房产市场今年增速放缓 悉尼房价恐再次下跌四到五个点

澳大利亚统计局ABS最新数据指出,2017年,澳洲住宅物业价格上涨5%,不及3个月前8.3%的增幅,但全澳共1000万套住宅的总值已添929亿澳元,报6.9万亿澳元,远超2016年时的6万亿澳元。

风险管理公司穆迪分析Moody’s Analytics认为,悉尼房价将在今年内下跌4.2%,并指出当地因供应有限且人口增长导致高房价存在估值过高的问题。但由房地产调研公司CoreLogic与穆迪合作推算的CoreLogic-Moody澳洲房价指数CoreLogic-Moody’s Analytics Australia Home Value Index显示,这波房价跌势恐难以持久,预计悉尼明年房价将回升0.9%。

在此之前,受限贷政策及买家消极情绪影响,悉尼过去数月的房价一直下跌,当地火热的房市呈现冷却迹象,大多数首府城市亦如此(霍巴特除外)。穆迪分析称,房市势头开始消退,预计2018年全澳各地房价增长将减速,近期悉尼及墨尔本房价的下跌就是证明,但认为近期房市仅出现冷却,而不会大跌。

澳大利亚房产市场今年增速放缓 悉尼房价恐再次下跌四到五个点

穆迪分析的报告指出,银行新的限贷政策、投资者贷款的高成本、对外资所有权的限制,以及悉尼房源供应的增加是导致这波冷却的原因。尽管如此,悉尼的房价仍将维持高位。穆迪分析还认为,悉尼对公寓渐高的需求可能促使当地公寓价格维稳,甚至在今年及明年会分别小升0.3%及1.6%。

分析同时认为,墨尔本今年的房价或再升高3%。但受人口增长缓慢、利息高企及工资增长疲软影响,该涨幅难与其去年12.5%的幅度相比。由于供应的改善及需求的下滑,预计墨尔本公寓价格的增长也将放缓,今年涨幅或只有5.2%。

穆迪分析预测,布里斯班房价或在今年涨1.8%,公寓涨1.9%。珀斯房价增长恐在今年继续走缓,独立屋房价或跌1.9%,公寓跌0.5%,但有望在2019年恢复元气。

澳大利亚房产市场今年增速放缓 悉尼房价恐再次下跌四到五个点

而得益于旅游业对当地经济的强力支撑,霍巴特的房价增长势头强劲,该市房价去年涨幅达12.9%。但穆迪分析认为,霍巴特房价的涨势将难以持续,预计其今年房价将再涨8%,但将在2019年下跌0.5%。

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

你已经确定了你的第一个家最好的物业类型是什么吗?

在今天的房地产市场上具有这么多令人兴奋的选择,对于第一次买房的人来说,什么样的房产才会是最理想的呢?

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

你已经把资金存起来了,你的银行贷款也已经预先核准了的,那么,你准备好了。

是时候开始为你的第一个家购物了。

但是,几乎所有的首次购房者都想在新郊区的土地上选择一所独立的房子的日子已经结束了(尽管这类房屋仍就是许多赢家的首选)。

如今,各种形状和大小的房屋都有其独特的优点和局限性。

以下是几种基本选择和几点建议,希望能帮助你找出最适合你的那一栋。

在市郊的街区上的一幢很大的独立式住宅

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

这是澳大利亚所有人传统梦想中的家庭住宅。在自己的土地上,一个相对较新的庄园里的一栋大房子,有足够的空间让狗去追逐球,孩子们在后院玩板球,父母尽情娱乐。

潜在的好处包括:

  • 你的钱得到的更多——三、四间卧室,多间浴室和双车库是很正常的;

  • 空间-内部和外部;

  • 很多提升空间——要么是现成的,要么未来几年。

潜在的负面影响包括:

  • 更多的通勤时间,如果需要在城市里工作;

  • 有限的公共交通和地方设施;

  • 房产的资本价值增长可能会放缓。

在一个细分的区段的一栋小房子

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

如果你喜欢拥有自己的草坪,但很乐意在靠近市中心的地方并不太介意大小,那么在一排并排或前后双层或阶梯式公寓可能正好会符合要求。

通常会在市中心边上郊区的街区发现之前那里有一间独立的房子,但因为那里土地的价值,被从新开发后被分成两套房子,通常在城市的内部和中环的郊区经常会发现,这种类型经常需要和你的邻居共用一堵墙。

潜在的好处包括:

  • 在距离工作的中心更近的地方,通勤时间更短;

  • 一种更便宜的“进入”中环郊区的方式,没有独立住宅的价格标签;

  • 拥有自己的小地块;没有其他费用。

潜在的负面影响包括:

  • 吵闹的邻居会造成问题,因为可能需要和邻居共用一堵墙或更多;

  • 如果你的家庭规模扩大,你的第一个家可能很快就会被淘汰。

一栋联排住宅townhouse或单元别墅villa unit

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

如果你想要相对更好的地段并且能够享受到额外的便利设施,那么联排别墅和villa unit将会是一个不错的选择,而且不需要考虑维护漂亮的花园或清洁泳池的麻烦。

通常这样的物业会由一个物业管理者管理,联排别墅一般有两层楼高,最多可以发现有多达50个单独的房产。

你需要权衡的是,你通常需要支付物业管理公司的企业费用,而他们的大量几乎相同的资产可能意味着你的房产的长期资本价值增长的放缓。

潜在的好处包括:

  • 现代的室内设施和家用电器很常见;

  • 很多设施会包括体育馆、游泳池和网球场;

  • 对于首次购房者的预算来说,这是很划算的。

潜在的负面影响包括:

  • 你会和很多邻居关系密切,所以一定不要介意乔迁派对;

  • 在你的房屋抵押贷款和其他成本之上还需要支付持续的管理费用;

  • 在一个地方有这么多相同的住房,房产的资本价值增长可能会放缓。

一个小街区的单元公寓或低层公寓

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

如果必须要住在离城市很近的地方,那么靠近城市的一个小街区的一个单位公寓或低层公寓就很有可能成为首次买房者的第一选择。

理想的情况下,在一个三层的单元楼,拥有不超过12个物业单位,因为花类似的钱,在中远郊区可以购买一个独立式住宅,而在CBD的10公里范围内可以寻找到一个一卧室或两卧室的公寓。

选择这样的房子你不会拥有自己的花园,但可以分享公共区域,并能很容易地进入近郊的公共设施,餐馆、商店和公共交通。

潜在的好处包括:

  • 无花园维修费用或时间上的损失;

  • 附近的便利设施和公共交通工具;

  • 良好的资本增长前景,你可以省下资金用来购买你的下一处房产。

潜在的负面影响包括:

  • 你仍然需要支付管理公司的费用;

  • 如果建筑物需要修理,你必须通过特别征税来分担费用;

  • 如果你打算要孩子/狗,你可能会需要重新选择。

高楼大厦里的一套公寓

在澳大利亚 购置你的第一处房产的最好类型是什么

如果生活便利是你的第一考量,在摩天大楼里的现代公寓将会是你理想的第一居所。

如果通过购买期房来购置你的高层住宅,那么可能有资格获得大量的印花税减免。

如果去购买一套完工的公寓,你会有很多选择。大量的库存可以帮助你协商到一个合理的价格。

而高层公寓楼的设施可以包括健身房、电影院、温泉、游泳池、商店和咖啡馆。当然这是有代价的;每周的管理费用可以达到100澳元甚至更多。

潜在的好处包括:

  • 为了工作或娱乐,节省了通勤到城市的开销;

  • 都市地区的良好设施供应;

  • 景观、现代装置和配件设施,潜在的印花税节省。

潜在的负面影响包括:

  • 大量库存意味着公寓价值的增长可能会放缓;

  • 管理费用会损害首次购买者的现金流;

  • 不适合有眩晕感的买家,也不适合喜欢聚会的买家。

奥克兰房地产代理数据显示 房价最热的20大街区已经重新洗牌

今年榜单和去年相比有个显著区别,就是高端街区不再引领奥克兰的房价上涨;处于开发和再开发的新兴社区成为拉动房价增长的引擎。

奥克兰房地产代理数据显示 房价最热的20大街区已经重新洗牌

新西兰先驱报报道,奥克兰地区的房价涨幅可能已经放缓,但根据Barfoot&Thompson最新出炉的2018年20大街区名单,部分街区依然炙手可热。

根据Barfoot数据,后开发的区或是基础设施建设投入较多的区,在房价上更加坚挺。

排名第一的是Glen Innes,2017年上半年该区还只排在第13位,下半年Glen Innes的房价涨了19.2%,截至年底房价中数为119.1万纽币。

排名第二的是Mt Albert。这是自2016年以来该区第一次上榜。Mt Albert房价涨幅为19%,2017年年底房价中数为122万纽币。

奥克兰房地产代理数据显示 房价最热的20大街区已经重新洗牌

同样是2016年以来第一次上榜的还有排名第三的Orewa。10.9%的房价涨幅让它的房价中数首次突破百万大关,落在了100万纽币上。

新上榜的街区还有Pukekohe(第四)、Ranui(第五)、Mt Roskill(第七)、Hobsonville(第九)和Takanini(第十二),房价涨幅在4.5%到10.8%之间。

新街区的上榜意味着很多老面孔“涨不动了”。Barfoot&Thompson董事总经理Peter Thompson说,今年榜单和去年相比有个显著区别,就是高端街区不再引领奥克兰的房价上涨;处于开发和再开发的新兴社区成为拉动房价增长的引擎。

奥克兰房地产代理数据显示 房价最热的20大街区已经重新洗牌

“在Glen Innes、Orewa、Pukekohe和Hobsonville,我们都能看到对新建住房和基础设施的实质性投资。”

交通便利也被认为是获得溢价的重要因素。大部分上榜的街区都靠近高速公路,并且有公交和火车等公共网络。像Hobsonville这样的街区,还可以通过轮渡直达奥克兰市中心。

除此之外,Thompson说相对的可负担性也是这些街区崛起的原因。有8个街区的房价中数低于奥克兰全市的均值(843,583纽币),有10个街区的房价中数低于100万纽币大关。

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由于奥克兰过去一年房价都相对低迷,20大街区在对比下更显示出了它们在价值增长方面的潜力。

20大街区不只参考了房价涨幅,还参考了交易数量。受制于大市疲软,很多街区没能实现住房销量的增长,有的街区的交易数量甚至不到20套。比如Ponsonby、Mission Bay和Kohimarama等传统热门小区,虽然维持了价格增长但交易数量未能达标,因此它们没有被列入排名。

Barfoot & Thompson作为奥克兰最大的房地产公司,代理了当地三分之一的房产交易。

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美国买房流程大梳理 第三部分: 找房&看房

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美国购买及置业房产必经10个步骤:

  1. 选择房地产经纪

  2. 银行贷款预先批准信

  3. 开始看房子

  4. 出价并协商

  5. 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司

  6. 房屋检查

  7. 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

  8. 产权过户调查

  9. 完成过户手续并交屋

  10. 交屋入住

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开始看房子啦 House Hunting

这个步骤也是整个买房旅程中最重要的一环(除了贷款那一块),相信大家也都听过地产经纪人说位置!位置!位置!基本上在找寻合适满意的房子时,有几点可参考的点,先问问自己这些问题了解自己的真正需求,将能帮助你更快找到中意的房子。

1. 确定你的购屋目的需求

买房目的不同,挑选房产的标准也就不同。

  • 自住:唯一原则─「自己喜欢才买,买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况,包括社区、环境、学区、环境、交通等,毕竟是要长住的。

  • 投资:应讲究的是未来升值,尽可能选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好且便于出租的房产。

2. 预算

请诚实的评估自身财务状况与限度,并参考前篇取得的贷款预先批准信了解自己的购屋能力,同时也要考量入下列几点开销 (实际拥有房屋的所需花费可能远比想像中多呀)。

  • 头期款down payment

  • 成交费用closing cost

  • 贷款手续费用

  • 装修、家具添购

  • 日后房贷与养房费用

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3. 地点地点地点!锁定购买区域

无论自住或投资,地理位置是买房的首要考虑因素,好的地点不仅居住品质佳、安全、便利、学区好等,未来升值空间也更高。因此别忘了在能力所及范围内,尽量选择好区下手。

以下针对地点又能细分为下列几项考量:

  • 学区如果有(或即将有)学龄小孩,学区将是主要考量,好学区的房子也增值较快,未来若要出售脱手也更快(投资客也值得考量)。

  • 社区社区的特色与组成,如族群组成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋均价等都会影响许多生活层面。到房子现场参观时也别忘逛逛社区周遭环境感受一下,你甚至也可以跟当地居民聊聊,看他们对该社区的感受。

  • 治安安全是居住环境的最基本要求呀!除了参考犯罪纪录与统计报告,你也可以观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况,也能略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受一下。

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  • 过往与未来该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。

  • 社区均质性基本上,房价涨跌会受到整个区域的影响,还有附近屋况与房价影响,建议宁可买该区较便宜或至少均价的房子,透过日后适当翻新与周遭昂贵房子来提升自身房屋价值。

  • 生活与交通机能附近生活机能是否方便(超市、餐厅等),离公众设施(医院、消防局、图书馆、公园、学校等)的远近,是否能满足生活、工作与居住需求,都是购房者须考量的。

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4. 房屋类型

美国住宅房子种类很多元,以下3种是最普遍的买屋选择

─ House / Single Family Detached (独立住宅)

─ Town House (联排屋)

─ Condo (产权公寓)

  • 独立房普遍占地较大,家家户户各自独立,自己管自己的房子草地,在某些地区无须缴HOA;但现在新开发的社区几乎都会收HOA,用于维护社区的公用设施和花草树木。

  • 联排屋与独立房类似,但与邻居共用墙壁,前后院通常较小。(需考量有无HOA)

  • 产权公寓类似联排屋,墙连着墙,无前后院,大部分康斗社区有公共设施。(几乎都有HOA)

若你中意的房子有HOA,在办理贷款时,HOA也可能会影响你的贷款额度喔,请与你的经纪人深入了解。

5. 新房子或旧房子

新房旧房各有好处,新建案在建材与设计部分可客制(当然也要加钱),旧房虽然非全新(flip或装修过除外),但价格也较便宜。建议想买房的朋友可以看看HGTV频道,里面节目都会教人如何装修或留意辨识房屋问题,毕竟很多房子问题可是表面看不到的呀(如管线、地基等)。之后会再针对如何购买新房子/新建案另辟一文分享相关注意事项。

6. 空间格局 (甚至风水)

房间数量、卫浴设备、偏好一层楼还是上下楼层、是否靠马路、是否宁静、通风采光、房屋坐向、风水等 (针对风水也别太矫枉过正了…毕竟这里是美国,老美喜爱的居家格局常常一不小心就犯了传统华人风水大忌,太过坚持反而也会让自己错过好房子喔)

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7. 请亲自看房

最后也最重要的一点!网路看跟现场看绝对不同,来到现场也可顺道了解周边环境,是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的,尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔,白天跟晚上看的感觉可是不同的)

开放时间Open House:周末都会有open house活动,买家可以去走走看看。

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房源网站分享除了透过地产经纪人为你找房,目前也有很多线上房源网站让买家可自行搜寻浏览物件,不过小编并不建议,还是专业的经纪人阅房无数,经验满满,他们的建议采纳度才是最高的!

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【补充】法拍屋

除了一般最常见的房屋交易,另一种法拍屋也是许多买家有兴趣的(特别是投资客),而法拍屋又细分为几个不同形式与购买方式,说明如下。

法拍屋出现原因:

若屋主拖欠房贷3至6个月后,就会收到贷款银行(债权人)寄来的欠款通知(Notice of Default,简称NOD),并在当地政府机关做纪录公开,法拍程序就开始了(Foreclosure),亦即债权人透过出售或收回房产权,来追回屋主积欠贷款的过程。

1. Pre- Foreclosure (宽限期的法拍屋)

首先第一阶段,屋主须在各州法律允许的宽限期Grace Period内设法还清拖欠贷款。此宽限期一般有三个月,此阶段叫做Pre-Foreclosure。屋主只要在预订的Foreclosure拍卖前付清欠款,就可取消Pre-Foreclosure状况。

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2. Short Sale (亏本出售的法拍屋)

在宽限期后,屋主仍无法继续支付房贷,在与贷款银行协商后,贷款银行同意屋主以低于贷款金额的价格出售,把贷款还清。或是屋主欠银行的贷款金额大于房子目前的市场价格时也是Short Sale。

  • 房子状况通常会比Foreclosure好些。

  • 购屋合约与成交金额需经由贷款银行同意批准才行,并非屋主说了算。

  • 最漫长的销售形式,Short Sale过程至少3至6个月起跳,有的甚至需要1年。

  • 为了吸引买家报价,其挂牌价通常远低于市价。

  • 买家出价后可能需等上数月才会听到贷款银行的回复,结果可能是同意购屋金额,也有可能要求更高出价,也有可能房子直接收回变成REO。

  • 银行也有可能会将地段好的房子先暂时出租,待市场变好再拿出来销售。

  • 缺点是过程垄长缓慢,优点是买家有可能赚到便宜。

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3. Foreclosure (拍卖中的法拍屋)

在宽限期终了阶段,若银行不同意Short Sale,或屋主找不到买家、实在付不出贷款时,贷款银行就会把房产以公开拍卖方式(Public Auction)出售给第三方。

  • 风险最大,无法进房参观,也无法事先做Home Inspection、No Hazard Report、No Preliminary Title Report、No Title Insurance。最有可能遇到极差屋况,从收到欠款通知到法院拍卖的过程垄长,而房子都要被法拍了,因此屋主通常也不在乎屋况,部份屋主甚至会恶意破坏房子。

  • 买家需拿银行本票到拍卖现场参加竞投,不能贷款,并于得标后立即付款。

  • 须当心是否有其他欠款(新屋主须付清后才能再转卖)、原屋主可能还住在里面(依法律请走前屋主也很花时间)等问题。

  • 很多投资客都会购买这类法拍屋再自行翻修(Flip),再高价转售赚取价差。

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4. REO (Real Estate Owned,银行持有的法拍屋)

当债权银行将房子进行Foreclosure拍卖,但拍卖中没人买,所以债权银行将房子收回来(取得产权),再放到公开市场转卖。

  • REO的挂牌价通常会高于Short Sale 与Foreclosure的卖价。

  • 此时屋主(产权卖方)是银行(贷款银行),买家可直接与债权人议价(就跟买一般房子一样)。

  • 一般而言,贷款银行会确保产权的完整性。

  • 银行此时的动作会比Short Sale快很多,整个交易过程所需时间和一般买卖差不多。

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购买各类法拍屋前应该做的事:

  • 尽可能的考察房屋真实信息。

  • 须留意房屋是否有欠付费用、罚金、税金、违章建筑等,否则只要完成产权转让,与房屋有关的所有债务也会自动转到新屋主名下。

  • 每周二美国政府官方网站上都会发布法拍屋的消息,上面会有房屋具体信息。

  • 按此可快速查询房产详细资讯(如合法尺寸、尚欠贷款等)

  • 可先上各地政府网站查询房屋的违规查询等资料

房贷到期后转申别家借贷机构 加拿大业主需重做压力测试

加拿大联邦政府制定的新的贷款规则将不但适用首次置业者,对于已经背负了房贷打算另找借款机构的屋主,也需接受压力测试。

房贷到期后转申别家借贷机构 加拿大业主需重做压力测试

有业内贷款专家称,随着时间的推移,2008年金融海啸之后开始的低利率时代正在结束;此外,新的贷款规则不但适用首次置业者,已经背负了房贷打算另找借款机构的屋主,也需接受压力测试。

如在5年前购房,选择了当时热门的5年固定利率。那么,现在到了重订利率的时候,面临去年夏天以来的一系列利率上升,重订的利率也必将攀升。

根据加拿大网上贷款利率查询机构RateSpy数据,目前已打折的5年固定利率在3.19%到3.49%之间。5年前类似利率是2.74%。而2016年年中,5年固定利率是2.44%。

房贷到期后转申别家借贷机构 加拿大业主需重做压力测试

多伦多综合贷款规划师拉罗克David Larock表示,一些目前正面临重订利率的房屋业主给他发来电邮,询问是否可找到2.49%的利率。但他只能让对方失望。

利率走高,只是业主烦恼的一半。另外一半烦恼是,如他们要另外找借款机构,他们也需要经受压力测试。这一点许多业主并不知道。

贷款经纪人盖塔诺Vince Gaetano说,许多人都认为新规是对于首次置业者的要求。但现在一些打算另外找比较低的利率的业主发现,他们也需要面对压力测试。他们说,”我以前不了解这个情况。如果知道,我去年就会为此做准备”。

房贷到期后转申别家借贷机构 加拿大业主需重做压力测试

新的压力测试规定是,如置业者支付的首期不足20%。他们需要表明他们有能力支付比央行的5年基准利率(目前是5.14%)更高的费用,或比他们原有利率高出2个百分点。首期不足20%的业主,现已需要进行压力测试。不过他们目前面临的是央行5年固定利率,因此稍微轻松一些。

贷款经纪人盖塔诺Vince Gaetano表示,已经背负房债的屋主,如他们就在原有的金融机构续约,那是不需要进行压力测试的,但如要另觅其他机构,这测试就适用了。如无法通过测试,他们只能继续向原来的机构借钱。

盖塔诺认为,金融机构、尤其是银行,可能利用新规,对看起来通不过测试的客人,在他们续约时,开出比较高的利率。也许其他地方是有好的利率,但是他们去不了。

房贷到期后转申别家借贷机构 加拿大业主需重做压力测试

更容易感受到利率走高的打击的,是那些首期超过了20%的业主。他们虽然避开了另外付保险费。但银行是希望额外保险的,因为这也保障了他们的贷款;因此,最优惠的5年固定利率3.19%,就是给那些所谓”高比例贷款”者,包括首期不足20%,或他们的房贷占其房屋现值不足65%,但其房价不能超过100万加元。

如果贷款占房屋的比例在65%到80%,又或买入的房价格超过100万加元,那就准备接受利率在3.39%到3.59%之间。

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美国买房流程大梳理 第二部分: 经纪人与 Pre-Approval

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美国购买及置业房产必经10个步骤:

  1. 选择房地产经纪

  2. 银行贷款预先批准信

  3. 开始看房子

  4. 出价并协商

  5. 签署正式合同并支付订金至第三方公证托管公司

  6. 房屋检查

  7. 取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

  8. 产权过户调查

  9. 完成过户手续并交屋

  10. 交屋入住

房地产经纪人应是持有各州政府颁发的经纪人执照。在美国,买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通,买家将自己的意见与要求委托给经纪人,经纪人就应负责为买家找寻适合房产物件,并忠于买家的要求,代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。

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找地产经纪人的好处:

  • 专业地产知识:能为买家协商最佳条件与价格,并确保买家利益有完整房源使用权:可针对买家需求,从美国经纪人内部共享房源系统(MLS)中筛选出适合买家的物件,并设置Email自动通知买家,不仅所有房源资讯最新最充足,找房也将更有效率。(买家在网路上寻找的房源资讯多为二手,存在滞后性)

  • 专业分析评估:为买家分析地产附近的环境、学区、发展潜力、升值潜力等。

  • 熟悉整个地产交易过程:房屋买卖是个严密复杂的过程,为买家统整眼花撩乱的文书合同是经纪人最基本职责,从看屋、出价、审查卖方房屋声明、开立及填写代书说明、审查初步产权报告、房屋检验报告和代书结案,并与卖家经纪人谈判,协助买主融资贷款等步骤,可替买家省却许多时间精力。

  • 广大供应商网络:如前一篇中说明,买屋过程会牵涉到许多外部专家,如房屋检查员、贷款公司等。好的经纪人会有一群使用过且值得信赖的供应商网络和专员人员名单供买家参考选择 。

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经纪人 Agent V.S. Broker

Broker经纪公司:领的是Real Estate Broker License,可开业房屋经销公司行号并雇用其有执照的经纪人(agent)。有些Broker打的招牌是知名连锁企业,如Century 21,但实际上是独立公司。

Agent经纪人:领的是Real Estate Salesperson License,代表买方或卖方处理房屋买卖的销售员。可自行开业独立作业,也可能是为某Broker处理买卖,但他自己不可雇用其他agent。Agent又可以再分为以下三种角色,通常在合约上都要注明agent是扮演以下何种角色。

  • Buyer’s Agent:代理买家买房子

  • Sub-Agent:代理卖家卖房子

  • Dua-Agent:同时代理买家与卖家,买卖同一栋房屋

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经纪人佣金Commission

房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的百分比计算,法律并未明文规定经纪人佣金应由哪一方负责(大部分是由卖家付),对于百分比也未严格规定 (基本上约5-6%不等)。通常由卖家支付全部佣金,再分给买方经纪人。

寻找经纪人时可询问以下问题

  1. 是否提供其他地产公司的房屋Multiple Listing service?

  2. 佣金如何计算?由买方或卖方支付?

  3. 当你看好房屋时,问经纪人是否同时也代表卖方?

  4. 是否同时代表过户公司Escrow company兼办Closing业务?

买新房是否需要经纪人?

很多人会认为直接向建筑开发商买新房不需要经纪人,直接走到新建案的招待中心下定即可。这一点就视买家如何看待,基本上招待中心里的人员就是卖家的经纪人,他们当然是尽力推销房子,若买家没有经纪人,自己对应注意的利弊事项又不熟悉,就很可能会傻傻下订。此外,成交后原本应支付给买家经纪人的佣金也不会退还给买家(有些买家可能会跟经纪人协商佣金对拆)。

无论买家去看新房时是否有经纪人陪同或是否已选定经纪人,建议买家应先告知建商你有经纪人(如填资料时),以免日后建商不接受你后来找的经纪人,而你也得不到任何从经纪人那里来的帮助。

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拿到银行贷款预先批准信(Pre-Approval)(现金买家请跳过此步骤)

在美国要开始看房子前,一定要先拿到一份贷款预先批准信,获得贷款预批意味着贷款人已审核买家的信用和财务状况,且买家也可了解自己负担的起的买房预算上限与最高可贷款金额,经纪人也会依此上限搭配买家想要的地产条件去做地毯式搜房。当买家看到中意的房子并想出价时,则需将这份贷款预先批准信连同出价合同一并提出给卖家以证明买家正规性,证明买家是以准备好且能立即行动,有助提高出价被接受的机率。(简单说,没有这份贷款预先批准信卖家是不太愿意理你的)

几点说明:此步骤其实可以与第一步的顺序相互对换。买家可先自行找寻银行或贷款机构进行贷款预先批准信的申请;或者也可请经纪人为你协助办理。进行贷款预先批准信申请时,若发现自己信用分数出错,也可即时提出修正,及早发现及早更正才能确保自己后续贷款申请时能更顺利快速且取得较低利率。买家可接触数间贷款机构做咨询,以作为后续合作申请贷款时参考使用。建议若要多家比较时,应于短时间内完成,引免因多次调查信用而引响信用分数。当然,买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请贷款预先批准信为同一间,因此买家仍是可以持续找寻自己满意的贷款机构(如利率较佳、费用较低等)。针对现金买家,虽然不用提出贷款预先批准信,但经纪人也会请现金买家填写一份买主经济状况资讯表(Financial Information Sheet),上面会有买家基本资讯、工作单位、年收入、负债、存款证明等财务资讯,在出价时会需要一并提出。

投资美国房产 买房流程大梳理02  美国房产投资101

Pre-Qualification贷款资格预审 ≠ Pre-Approval贷款预先批准信

Pre-Qualification贷款资格预审只是贷款机构非正式的资格预审,申请人不用准备任何文件,可直接透过电话与专员进行口头咨询预审,快速估算大约借款额度,但并未确实调查申请人信用,所以效力不大。而Pre-Approval贷款预先批准信则是正式的贷款资格预审,核发过程需要提出相关资料并会调查申请人信用状况。贷款机构在综合评估后,才会核发一份书面的conditional commitment,亦即贷款预先批准信,此份文件在日后出价时才有参考效力。

如何申请贷款预先批准信?

买家可向各银行、信用合作社(Credit Union)或Mortgage Broker等贷款机构询问申请。申请的文件通常24-48 hrs内可拿到,此文件效力约为60-90天 (实际状况视贷款机构而定)。

  • 填写买主经济状况表

  • 提供相关财务文件 (如工资单、两年的W2、近3个月银行存款证明等)

  • 大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费,如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务,如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等,这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)。

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如何提高信用分数?

以下是影响信用分数的因素与比重:

  • 还款情况(Past Payment Performance) 35%

  • 信用卡使用(Credit Utilization) 30%

  • 信用历史(Credit History) 15%

  • 信用种类(Types of Credit in Use) 10%

  • 信用查询(Inquiries) 10%

由此可知,还款情况比重最大,因此只要有按时交水电费、信用卡等各种账单,信用分数就不会差。若夫妻其中一方无信用分数,贷款时将会以低于620分来算,因此建议及早把一些账单转到无信用分的一方,或是为对方办张信用卡(或副卡),尽早累积信用分数。

在决定看房买房的前2至3个月请减少信用卡刷卡量与刷卡金额(甚至暂停最好),因为信用卡消费也属于负债的一部分,所以也是会影响到贷款金额的喔,千万别小看!

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取得贷款预先批准信后,是否保证未来一定贷的到款?

不一定。因为买家的财务状况与条件会不断变动,因此贷款机构在决定是否批准贷款前,会再次确认贷款人的状况、欲购买房子的状况与条件(房屋鉴价、产权检查等),一切合乎标准后才会批准贷款。

搬家费用高 隐藏的费用更高 在国外搬家前这些事情你必须知道

搬家是个好日子,在房地产市场中找到了自己满意的房子,终于完成了一个大愿望,于是你每天盼着早点能到搬家的那一天。

搬家费用高 隐藏的费用更高 在国外搬家前这些事情你必须知道

这一天终于到了,一批费用也随之“席卷而来”。有一些费用是明码标价的,但有一些隐藏的费用你算过吗?

虽然搬家费跟你的新房费比起来不值一提,但很多人还是有自己明确的搬家预算。不少人在搬完家后发现为什么实际开销比预算贵出了不少,那是因为你没有考虑到以下这些隐藏的费用。

1.储藏费

并不是所有人搬家都是越搬越大,有不少人会放弃郊外的大房子而选择市区里的小房子。那么你的家具对于你的新家来说太多了。

于是很多人会选择提前卖掉一批家具,也有人会租赁一个储藏间用来放置额外的家具——那么就会产生租赁费以及额外的,从家里运到储藏地的运费。这可不是一笔小数目。如果你是从大房子搬到小房子,记得把这笔钱算上。

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2.长距离运费

从旧房子到新房子的距离决定了你的运费,很多人都明白这个道理。但有的人遇到过这样的情况,他在另外一个城市置业,想把自己的家具全部搬过去,也许需要开车一整天甚至更长。那么在搬家之前请务必记得提前和搬家公司仔细算账。

过远距离的搬运不能光按照距离来计算了,还得考虑搬运工的三餐甚至住宿,总之这要复杂的多,记得仔细斟酌。

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3.儿童和宠物照顾

如果你家里有孩子和宠物,在搬家的时候你是否很放心他们不会出现意外?但搬家的时候因为往往是大动干戈,年幼的孩子和宠物会有“好奇心”,他们是有潜在危险的,尤其是在搬运重物时的“捣乱”。

所以,请在搬家的过程中一定要照看好孩子和宠物,他们比你的家具更重要。虽然这不是一种“费用”,但如果因此而造成一些受伤情况,那这个费用就不敢想象了。

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4.水电网络的迁移费

搬家,不光是搬家具,还有以前的一些账户,比如水电账户,比如家庭网络电视电话账户等等。有些账户更换地址是免费的,但有些是需要收费的,尤其是如果你搬家到了另一个省,费用还会挺高。

所以在搬家前最好先预约把这些账户迁移并问清楚,别忘了将费用加到你的搬家预算中。

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5.贵重物品或超重物品的搬运

有一些特殊的物品不能光用体积和重量来衡量,他们往往需要更专业的搬运,甚至需要专门运一次。比如水晶制品,比如钢琴等等。尤其是钢琴,甚至不是所有搬家公司都愿意搬,搬运费也一般比同体积的家具多出一倍甚至两倍。

所以在搬家的时候请先告知搬家公司这些状况,如果有类似的特殊“家具”需要搬运,先谈好价格再开始执行。如果被告知贵重物品不宜和普通家具一起搬运时也尽量体谅,毕竟如果贵重物品在搬运过程中和家具碰撞发生破损,那你的损失可远不止额外的一次搬运费!

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这5个隐藏的费用,在搬家前弄清后将会让你更安心。那么隐藏费用说完了,搬家有哪些是“明算账”的费用?

1. 搬运工费用或租赁搬运车费用

既然是搬运,用什么搬运方式自然是第一考虑要素。如果家里的东西不算很多,完全可以选择自己租赁一部轻卡用来搬运。至于搬运工那就是你和你的家人,比起找搬家公司,这样的DIY搬运要便宜不少,不过体力活要多做不少。

多数人还是会选择找搬运公司,尤其是家里东西比较多的人。至于费用无非包括基本搬运费,距离产生的外费用以及小费。一般来说搬运工是在工作日的工作时间才有空,所以你还得做好损失一天工资的准备。

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2.打包工具的费用

大的费用算明白了,小的费用不能忽视——这些费用也许并不小。比如你的家中有很多易碎的小家具或是家电,那么你就需要购买许多收纳盒、泡沫塑料、胶带以及其他辅助用品,在搬家之前将这些东西打包完毕。

有一些搬家公司提供这类服务和工具,但收不收费或者额外收多少费用需要弄清楚。也许比你自己动手打包要贵得多。在打包易碎品的时候尽量要选择结实耐用的箱子。

3.清洁费用

清洁自己曾经的家,是搬家的最后一个步骤。作为对下一任住户的负责,把家里的每个地方打扫干净是你的义务。很多人在搬完家后已经筋疲力尽无法自己再回去打扫,于是会选择清洁公司来代劳。

自己动手几乎免费,找清洁公司动辄两百以上的开销,不过这取决于你的体力以及取决于你想给下一位住户的第一印象。

伦敦房价在过去一年下跌了15% 那些富裕地区的房价损失了10万英镑

在伦敦一些最富有的地区,那里的房价下降了近£100,000英镑。伦敦旺兹沃思Wandsworth包括克拉彭Clapham,巴汉姆Balham和帕特尼姆Putney的大部分地区的家庭住宅平均价格现在从£805,460英镑下降到£685,567英镑。

伦敦房价在过去一年下跌了15% 那些富裕地区的房价损失了10万英镑

就伦敦整体情况来说,房价经历了再一次的下跌,这一次是£4,662英镑0.8%的降幅,现在在伦敦的平均房价为£593,396英镑。这是自2009年8月以来Rightmove网站录得的最大跌幅。

萨瑟克区Southwark的房屋价格在过去的12个月里从£666,000英镑下降到了£585,000英镑,而在伦敦北部的伊斯灵顿 Islington的价格从£750,000英镑下降到£684,000英镑。

根据这些数据,价格较便宜的行政区情况表现得更好,其中超过一半的地区在过去一年里看到了房屋价格上涨。

贝克斯利Bexley的房屋价格已经上升了4.5%到了£363,082英镑,但他们还是伦敦内最便宜的地区和而伦敦外是在巴金Barking和达格南Dagenham那里的价格是£300,627英镑。

伦敦房价在过去一年下跌了15% 那些富裕地区的房价损失了10万英镑

但是看起来最富有的行政区域的房子仍旧保持着应有的昂贵价值,肯辛顿和切尔西的房价仍然同比增长4.6%,平均每个家庭住宅的现在价个为£2,162,671英镑。

从2017年11月到2018年1月,实际售出的房屋数量在三个月内下降了5%。

但在伦敦遭难的同时,北方的房价却在上涨,而布莱克本Blackburn的平均房价自去年同期上涨了16.4%。

在过去的12个月里,约克和亨伯郡的拉特兰Rutland房价上涨了14.8%,从£305,491英镑上升到了£350,610英镑。

西南部的蒙茅斯Monmouthshire也出现了房屋价格的大幅增加,12.8%,从£256,251英镑上升到了£287,027英镑。

房地产专家奥利弗•布莱克Oliver Blake表示,总体而言,随着房价下跌,这会是首次购房者的好消息。

但他也表示:“然而,英国的住房供应并没有满足需求,目前仍存在一些可售物业存量的瓶颈。”

伦敦房价在过去一年下跌了15% 那些富裕地区的房价损失了10万英镑

“行业需要大家共同努力,希望政府能够提供一个长期的解决方案,增加市场内部的流动。”

“通过建造更多的房屋,并在房地产生命周期的每一个阶段引入更多的措施,我们开始看到更多的选择,首次购房者,二次买家和最终的买家。”

据哈利法克斯Halifax的数据也显示,2月份英国房价连续第三个月下跌,这些并不仅仅只是在Your Move的报告中被指出。

首次买房的人将不顾一切地想要爬上房地产的阶梯,他们应该去北方找一个最便宜的地方来住。

这是来自房地产网站Zoopla的建议,该网站分析了这些数据,找出了英国最便宜的购房场所。

在最便宜的10个购房市场中,有6个位于北方。Hull那里最便宜的平均房价为£104,376英镑,平均首付需要超过£15,500英镑。

英格兰银行警告称 房屋贷款者们所要耐受的风险程度正在逐步攀升

英国金融街Threadneedle Street在准备应对年度压力测试时,向各大银行提醒需要注意这一点。

英格兰银行警告称 房屋贷款者们所要耐受的风险程度正在逐步攀升

巴克莱(Barclays)、汇丰(HSBC)、苏格兰皇家银行(RBS)、劳埃德银行(Lloyds)、桑坦德银行(Santander)、渣打银行(Standard Chartered)和Nationwide将在今年进行第三次年度压力测试。

英国央行(Bank of England)警告称,如果不加以控制,High Street银行正在增加出售抵押贷款和商业贷款的风险,这可能威胁到整个英国金融体系的稳定。

Threadneedle Street在发现近五分之一的新房屋抵押贷款已流向那些仅仅满足其基本支付能力规定的客户之后,就通知银行,可能需要迫使各银行加强其金融储备。

High Street银行正越来越多地在银行的限制下提供房屋抵押贷款,而不是按照申请规定的超过客户收入的4.5倍。他们表示,现阶段不需要采取任何行动,但将监控市场,并将在必要时从6月开始采取措施。

英格兰银行警告称 房屋贷款者们所要耐受的风险程度正在逐步攀升

在此之前,英国最大的住宅建筑商之一拒绝了政府对其的施压,英国政府要求其建造更多的住宅房屋。此前,英国政府曾暗示,限制借贷者是阻碍住房供应增加的因素之一。专注于东南和伦敦房地产市场的Berkeley Homes表示,由于这些的限制,他们已经无法为不能增加建设而辩解。

英国央行金融政策委员会Financial Policy Committee发布了最新的银行系统健康检查报告称:

“随着家庭债务开始上升,“最近几个季度国内风险偏好出现了一些上升的迹象。尽管借贷成本仍然低于金融危机之前,但银行已经开始提高利率,给家庭财政带来了越来越大的压力。”

并透露,其对英国主要银行的年度压力测试将与去年几乎相同,结论是,银行们都能经受住无序的英国退欧进程所造成的影响。

巴克莱(Barclays)、汇丰(HSBC)、苏格兰皇家银行(RBS)、劳埃德银行(Lloyds)、桑坦德银行(Santander)、渣打银行(Standard Chartered)和全国银行(Nationwide)今年将进行第三次年度检查,旨在发现银行业的预警信号,以防止金融危机重演。测试的结果通常是在今年的最后几个月。

2018年的测试将包括与2017年相同的灾难性经济情景,这比金融危机所见的情况要严峻得多。这次测试包括GDP下降4.7%,房价暴跌三分之一,利率从今天的0.5%上升到4%。

英国央行表示称这将迫使银行对贷款问题采取新措施,迫使他们加快进程。

英格兰银行警告称 房屋贷款者们所要耐受的风险程度正在逐步攀升

Threadneedle Street表示,目前正在取得部分进展,用以减少英国脱欧将要带来的金融系统的风险,但它警告称,“重大风险”仍然存在,尤其是在英国和欧盟当局需要采取行动的那些领域。

危机会议之前,欧盟理事会峰会将在下周进行,英国央银称,如果没有新的规则或协议在伦敦和布鲁塞尔之间公布,高达£26万亿英镑的金融衍生品合约风险将有可能在未来产生。不过,该行表示,这些高街银行仍能经受住无序的英国退欧影响。

英格兰银行警告称 房屋贷款者们所要耐受的风险程度正在逐步攀升

金融政策委员会表示,欧洲以外的英国银行也面临着其它风险,包括美国的企业债务快速增长,尽管美联储上调了利率——这通常是为了阻止企业借款。报告称,中国金融法人脆弱性也仍在上升。

此外,该委员会表示,将采取行动,确保金融体系免受比特币和其他加密货币带来的任何风险。

英国央行行长马克•卡尼Mark Carney最近发表讲话,他警告称,数字货币将面临严厉的监管打击,并称它们是“天生具有风险”,并不能能实现其最基本的货币功能。

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

房地产主要数据研究机构CoreLogic报道,在2月份,新西兰的房地产市场起步缓慢,早期的结果是需求和活动都很缓慢。

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

研究主管尼克·古道尔 Nick Goodall说:“虽然市场还没有完全恢复,但1月和2月初的公众假期影响了部分关键措施——然而,这不仅仅只是假日氛围的原因。”

“所有主要的市镇中心都在经历着与奥克兰相同的年度市场活跃程度减弱的情况。奥克兰的市场尤其这样,市场上的房屋总上市数量已经开始回升,但部分原因是房地产市场的销售到售出的持续时间延长了。”

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

在2月份的新西兰房地产市场与经济更新的结果显示(更新覆盖的新西兰主要经济因素影响房地产市场销售量和活动等因素,和在这新西兰和主要中心房地产市场的活跃买家类型),搬家的人群从2017年第四季度的衰退中反弹,而多物业业主仍占据了37.5%的销售。Goodall注意到:“我们之前已经注意到,那些需要抵押贷款购买的多物业业主所占比例有所下降,但实际上这个群体在1月份的月份表现更强劲,占到多物业房产购买者的近三分之二(66%)(高于62%)。”

首次购房者在奥克兰一直保持其活跃度,但现在他们在惠灵顿Wellington的强劲表现也令人难以置信,在1月份首次购房者在惠灵顿下哈特Lower Hutt地区提供了令人印象深刻的42%的销售:“获得KiwiSaver基金和赠款帮助了这些买家,而低利率有助于使他们的房屋抵押贷款偿还能力得以控制。”

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

这三个月全新西兰的价格增长率在1月底达到3.8%,是一年多来最快的。“在全国范围内,房产价值仍然是一个非常复杂的问题:但尼丁是适度的,但始终如一,克赖斯特彻奇是非常低调的,惠灵顿是一个上升的趋势,陶朗加已经开始增长,汉密尔顿是扁平化的,而奥克兰则经历了一个高峰,但不太可能保持”Goodall评论。

奥克兰的建筑工程继续保持着强劲的增长势头,2017年的年增长率为15.9%。不过,Goodall指出:“这一统计数据将受到政府的欢迎,但正如最近委托进行的‘盘点报告’所指出的,住房供应的三个障碍依旧存在:规划、基础设施建设和开发。关于一个接近产能的行业的传闻似乎是真实的。”

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

随着租赁房屋库存的质量继续成为政府关注的焦点,在但尼丁的买家活动引起了人们的兴趣:“在这个充满学生的城市,由于普遍接受的租赁房屋库存的数量较低,依赖房屋抵押贷款的多物业业主(包括来自奥克兰的业主)数量的提升是令人惊讶的。由于政策的重点是提高租赁质量,许多人都期待像但尼丁这样的地区成为一个不那么吸引人的投资选择。这当然是一个值得关注的领域。

其他报告的标出包括:

  • 销量数据:全新西兰销量低迷(同比下降6%),奥克兰的销量非常疲软。克赖斯特彻奇在过去的3个月里经历了一个春末和夏季的复苏。

  • 房地产价格:1月份全新西兰大部分地区的房价都在上涨。奥克兰和陶兰加继续略有复苏,但汉密尔顿继续保持了6个月的持平。惠灵顿一直在成长,就像但尼丁一样。回顾过去的12个月,增长最快的地区是Hawke’s Bay, Horowhenua and Masterton。蒂玛鲁和麦肯齐MacKenzie是坎特伯雷的年度经济增长不佳的例外,而南部地区表现最好的地区是稀少的南领地地区,主要的城镇是温顿Winton、特安非Te Anau和里弗顿Riverton。

  • 租赁市场:12月和1月的年租金增长率稳定在4.9%,而租金收益率继续徘徊在略高于3.0%的水平(就像过去18个月那样)。惠灵顿和陶兰加的租户的租金每年上涨7%左右。

CoreLogic二月份新西兰房地产市场和经济报告

  • 房屋上市:惠灵顿的房屋上市时间较短,而奥克兰则开始出现上升趋势。在市场上待售的日子越来越多了。

  • 买家分类:全新西兰的首次买家在2018年之前没有像2017年那样强劲,但仍活跃在奥克兰,在惠灵顿非常强劲。

  • 市场调控:1月份抵押贷款利率再次下降,官方现金利率预计将维持在2.00%以下,并会延续到2019年底,这对借款人来说是个好消息。新的贷款与价值比率(LVR)限制现在已经生效,投资者的首付额度要求从40%下降到了35%,而高LVR贷款(超过80% LVR)的份额则从10%上升到15%。预期将会对市场影响最小,但它将导致需求的小幅提升,从而继续影响那些以前无法满足LVR需求的人。