加拿大千禧一代的置业梦想也同样越买越远了 伦敦和滑铁卢升温

根据Royal LePage的最新报告,多伦多的千禧代开始向市中心以外移动,希望购买比较大的住房。而如果离开多伦多,相同的经济资源可买到面积大许多的物业。

加拿大千禧一代的置业梦想也同样越买越远了 伦敦和滑铁卢升温

该公司总裁索珀Phil Soper表示,对于年轻夫妇而言,要在没有外援的情况下踏足多伦多和温哥华这样的大城市房地产市场,相当困难。

他说,多伦多许多年轻人目前将眼光投向东部郊区,也有人考虑完全撤离大多区,移去伦敦市London,或秦基拿Kitchener──滑铁卢Waterloo等地。

对年轻人来说,另外一个坏消息,是由于贷款的新要求,即使支付了20%的首期,他们还要面临压力测试,这令到他们丧失16.5%的购买力(或每人平均少了4万加元购买力)。

房产经纪俞萤表示,多伦多物业价格高,年轻人通常需要父母帮助。不仅仅是华人家庭,洋人也一样,家长一般帮忙支付首期。但也有父母一次过为孩子付出110万加元全款,买下一套公寓单位。

她说,新的压力测试的确带来压力。买70到80万家元的单位住宅,需要10万加元的年收入,才能拿到贷款 。

加拿大千禧一代的置业梦想也同样越买越远了 伦敦和滑铁卢升温

千禧代被认为是婴儿潮以来,第2个对房市具有重大影响的人群。加拿大千禧代目前的平均年收入是3.82万加元。他们的购房预算约达20.3万加元。一个2人家庭,在没有外援的背景下,可购置一个40.7万加元的房屋。他们可考虑的房价范围从32.5万加元到42.5万加元。

Royal LePage 报告说,在多伦多,这笔钱应可买到80平米的房屋,多半是共管公寓单位,但就不会是位处市中心。市中心这样面积的单位,房价通常高过50万加元。

今年,多伦多年轻人购房的面积比去年平均增加了40平方尺。不过他们多是在市中心以外的地方买房。由于旧屋重售市场价格仍高,多伦多年轻人不少购买未落成的房子。这使他们可在房屋建设期间继续储钱。

加拿大千禧一代的置业梦想也同样越买越远了 伦敦和滑铁卢升温

32.5万加元到42.5万加元的款项,如到渥太华、蒙特利尔Montreal,或温尼辟Winnipeg,都可买到1,500平方尺(140平米)的物业。而在哈利法克斯,这笔钱更可买到1,700平方尺(160平米)。当然,如到温哥华,这笔钱比在多伦多更不值钱,只能买下788平方尺(70平米)的物业。

加拿大帝国商业银行(CIBC)昨公布一项”千禧代置业”调查。调查发现,35%的年轻人已是业主了。而在仍然租房或住在父母家中的年轻人当中,94%的人说考虑置业,但其中的67%表示还没有开始储钱。

租房的人比业主储蓄少得多。租房者迄今的积蓄平均是2.6万加元;而年轻业主则储下6.1万加元。

加拿大海外买家购置税极其有效 多伦多外国人买房率跌至2.5%

一年前加拿大安大略省政府为抑制本地房价上升实施的15%外国买家税,看起来起了效果,外籍人士买房的数量比例大幅下降。

安大略省政府财厅的新数据显示,去年4月实施外国买家税后,多伦多一度炙手可热的房市持续降温,外国人购房的数量持续下降。

加拿大海外买家购置税极其有效 多伦多外国人买房率跌至2.5%

在多伦多,去年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%,在今年2月底为止的3个月里,这比例变成了2.5%。这3个月内,外国买家共购买了267套房产,其中公寓单元占了77%,多数是较高价的公寓。

大多伦多地区之前外国买家购房比例最高的地方,是包括万锦市和列治文山在内的约克区,在外国买家税开始实施时,高达9.1%,现在已下降到3.2%,销售数量是163套。

包括多伦多周边城市的大金马蹄Great Golden Horseshoe地区也是外国买家税的实施对象,当时这些城市出售给外国买家的房产数量平均比例是4.7%,在去年11月18日至今年2月16日之间变成了1.6%。大金色马蹄以外的地区没有外国买家税,这些地区出售给外籍人士的房产数量比例,从去年春季的2.6%下降到现在的1.7%。

加拿大海外买家购置税极其有效 多伦多外国人买房率跌至2.5%

安大略省自由党政府认为,外国买家购买房产数量比例的下降,标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。房市冷却,对减轻当地居民的住房承担力有帮助。

不止外国买家买房的数量下降,整个多伦多二手房市都在冷却,根据多伦多地产局的数据,今年3月多伦多地区的房屋销售数量较去年同期下降了40%,平均房价下降了14%,从$915,126加元降至$784,558加元。

肯定不止是外国买家税导致了所有这些变化,很多专家认为,期间房贷利率的上升起了很大作用;银行收紧审批房贷,尤其是今年1月开始的还贷“压力测试”,对冷却房市起的作用更大。

加拿大海外买家购置税极其有效 多伦多外国人买房率跌至2.5%

对于之前的房价高速上升,房地产界普遍认为主要原因是房源不足,但安大略省政府不认可。现在安大略省正面对6月大选,保守党领袖福特曾表示,他如果当选省长,会取消外国买家税,同时增加建房的土地供应。

安大略省自由党政府只是借用了不列颠哥伦比亚省政府的外国买家税,安大略省新民主党更进一步,其竞选政纲中,包含了增加新的房产投机税。

加税后 外国买家比例大幅下跌

加拿大海外买家购置税极其有效 多伦多外国人买房率跌至2.5%

安大略省政府自去年4月实施向海外买家征收额外地产税款后,根据自由党政府公布的数字,安大略省政府至今已获得约$4,100万加元的相关税收,同时令到在海外买家在大金马蹄地区的物业交易摊占比率持续下降,由去年5月约4.7%,下调至今年2月约1.6%。

多伦多温哥华房价普遍估值过高 连续第7个季度被评为处于高危水平

尽管多伦多和温哥华地区的房地产市场出现明显放缓迹象,但仍难以令加拿大房屋贷款和住房销售公司放心。近日加拿大房贷及住房公司发表的最新季度房产市场评估报告中指出:加拿大房产市场,总体来说,仍因包括多伦多、温哥华在内的数个大城市地区估值过高、价格缓和有限,而连续第7个季度,处于”高危”水平。

多伦多温哥华房价普遍估值过高 连续第7个季度被评为处于高危水平

经济师鲍勃 谷甘(Bob Dugan)称:”由于中等水平的价格提高和房价估值过度情况的一起存在,我们认为全国市场总体来说,危险程度仍高。”

新出版的这个季度评估,使用的是2017年第4季度数据,而听取专家的意见则迟至今年3月底。

对于多伦多地区,报告发现,独立住宅价格在第4季度下降得比较明显,但是共管公寓市场同时则出现相当幅度的升幅。由于独立住宅价格占较大比重,其价格下跌带动了整个市场价格趋缓。但经过季节调整的第4季度”多重放售系统”(MLS)物业价格和上季度比较几乎没有变化。

多伦多温哥华房价普遍估值过高 连续第7个季度被评为处于高危水平

因此,报告认为,”多伦多房价的缓和需要持续更长的时间,才能确定房价稳定的状态“。

同时,多伦多地区的房价高估情况一直严重。所谓房价高估,指的是房价升幅和经济、人口情况变化脱节。在第4季度,这个脱节状况有所收窄。其中,多重放售系统价格比去年同期下降1.2%,而可支配收入及年轻人口增加则分别达0.52%和2.9%。

不过,虽然脱节收窄,但仍在较高的不平衡水平上。而且区内各类房屋的存量仍都在下降。

咸美顿的房产市场也被定为高危,原因和多伦多相同原因。

多伦多温哥华房价普遍估值过高 连续第7个季度被评为处于高危水平

对于同样被判”高危”的温哥华,报告的用词要严厉得多。报告认为,温哥华地区房价仍有中等过热的迹象。该城市房屋市场的情况仍紧俏,尤其是城市中不足100万加元物业的价格上升,加上贷款规定的收紧,使城市物业的难以负担情况加重,对于普通收入居民构成挑战;也使得报告认为该城市地区的屋价高估情况恶化。

至于”低危”名单的城市则包括满地可、魁北克,哈利法克斯等。

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

英国最大的企业正在争相“北上”,向曼彻斯特转移业务。此举将刺激曼彻斯特经济发展,并使之成为新兴就业人口集散中心。

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

曼彻斯特的商业发展欣欣向荣。其经济发展迅速,商业、金融、创意、数字及研发等产业部门均是其经济发展的引擎。

总部设于英国的大型跨国公司,如巴克莱银行及富而德律师事务所,已走在英国“北上”运动的前列,均选择曼彻斯特作为其地区中心。根据官方劳动力市场统计,96300人已在曼彻斯特从事银行、金融及保险等行业。曼彻斯特拥有除伦敦之外最多的数码产业就业岗位,是欧洲第二大创意与传媒产业集群的大本营。2011年,BBC英国广播公司搬迁至此。癌症研究中心是英国最具创新性的医学研究机构之一,耗资 2850 万英镑修建,已在曼彻斯特安家。德国凯杰公司是专注于分子研究的医学诊断公司,其计划在曼彻斯特建立基因组与诊断研究学院。

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

由于大量人口及就业增长,曼彻斯特核心城区的平均增长速度是英国大城市中其他中央都市区的 7 倍。如今,曼彻斯特的经济规模大于威尔士与北爱尔兰,且处于持续经济增长趋势。预计 2025 年之前,曼彻斯特将创造 5.5 万个全新工作岗位;到 2030 年,经济总量将增长 190 亿英镑,人均可支配收入将增长 28%。根据牛津大学经济学家预测,曼彻斯特的就业增长率将超过巴黎、柏林及东京等国际都市,其经济体量将在 2024 年增长至 73 亿英镑。

曼彻斯特的整体经济在持续增长。在曼彻斯特,一些商业中心区域正在发力,通过自我打造逐渐使曼彻斯特成为主要就业中心。

曼彻斯特城市中心

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

曼彻斯特是英国著名的购物天堂之一,其市中心更是“购物狂”的必到之处。同时,曼彻斯特市中心也是全球企业争相向往的热地。企业希望在此建立区域总部,支持其业务发展。

斯宾尼菲尔德商圈是曼彻斯特市中心的商业区之一 ,被称为“北方的金丝雀码头”。斯宾尼菲尔德商圈是曼彻斯特地标性商业集中区,高楼大厦鳞次栉比,地产总价值达16亿英镑。普华永道会计师事务所、纽约梅隆银行、巴克莱银行、品诚梅森律师事务所及苏格兰皇家银行均在此地拥有办公区域。

曼彻斯特市中心吸引了巨额投资,进行区域重建。其中包括耗资1.85亿英镑的圣彼得广场改造工程。该区域的中央图书馆与曼彻斯特市政大厅等多个二级历史文化遗产建筑得以翻新重建。“一号圣彼得广场”大厦也坐落于此。该项目耗资6500万英镑,共有14层,毕马威会计事务所及欧华律师事务所均在此处设有办公区;同样坐落于此的“二号圣彼得广场”大厦耗资8000万英镑修建,是安永会计师事务所的所在地。

索尔福德码头

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

索尔福德码头位于曼彻斯特运河沿岸,是目前曼彻斯特码头的旧址上进行的城市翻新项目。该地区的总经济体量约10亿英镑,超过索尔福德经济总量的1/5。749家企业安家于此,雇佣人数超过25000人。

索尔福德码头是洛利艺术中心的所在地,剧院、工作室、画廊、咖啡厅、酒吧及餐馆,应有尽有。在帝国战争博物馆北馆内,20世纪战争历史文物正在展出。索尔福德码头购物商圈每年吸引游客数量超过430万,且在过去4年内增长6%,广大购物者为当地经济贡献了4亿英镑。

英国媒体城

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

英国媒体城位于毗邻水畔的索尔福德码头,坐落于9号码头区域,是数字产业、知识与休闲中心。英国媒体城容纳了欧洲最大的演播中心,同时也是BBC、ITV、Bupa以及索尔福德大学的所在地。英国媒体城拥有超过250家创新企业,雇佣员工数量超过7,000名,其中包括BBC的2,700名员工。

当地议会批准耗资10亿英镑对该区域进行扩建,预计到2026年,该地区规模将扩大一倍。届时,新的电视演播室、商场、办公室、酒店综合体及超过1400套房屋均将建成。一些无法承担伦敦及东南部高地价的电视制作公司将入驻扩建之后的区域,该区域也将成为英格兰北部区域的媒体产业热点区域。

特拉福德产业园

第二个伦敦正在逐步落成 英国各大知名企业“北上”涌向曼彻斯特

特拉福德产业园与索尔福德码头相对而望,坐落于曼彻斯特运河对岸,是全世界第一个规划建立的工业园。1896年,伦敦金融家欧内斯特·他拉·胡利买下该区域,随即建成特拉福德产业园。作为一个商业园区,特拉福德产业园在1945年达到顶峰,雇佣员工约有75000名。但其在20世纪60、70年代开始衰落,到20世纪80年代工业企业几乎消失殆尽。1987年,重振德拉福德的计划开始提上日程,到2008年已有1400家公司,总计雇佣3.5万名员工。特拉福德产业园是欧洲最大的工业园,雇佣员工数量接近4万名。约有1500家公司在此运营,其中不乏世界杰出企业,包括家乐氏(Kellogg’s)、联合利华(Unilever)、欧莱雅(L’Oreal)、阿迪达斯(Adidas)、宝洁公司(Procter & Gamble)、亚马逊(Amazon)与曼联足球俱乐部(Manchester United Football Club)等。特拉福德产业园同时是特拉福德购物中心的所在地,该中心包含室内购物及娱乐设施,是英国第二大购物中心。

特拉福德产业园距曼彻斯特市中心仅3.5英里,最新的耗资 3.5 亿英镑、六站式的轻轨正在进行建设,将增强特拉福德产业园与特拉福德购物中心超过 13,300 家企业的公共交通便利性。新建的特拉福德产业园轻轨延伸线预计将于 2019年完工。

尽管多伦多公寓价格再现大幅飙升之态 但房屋销量却已现颓势

据大多伦多地区建筑行业和土地开发协会(BILD)的最新数据显示,同比2017年3月,上个月多伦多地区新公寓的基准价格上涨了39.4%,目前大多伦多地区楼市的房屋单位平均成本为$742,901加元。

尽管多伦多公寓价格再现大幅飙升之态 但房屋销量却已现颓势

短短一年里,公寓成本价接近40%的飙升也直接导致新公寓的销量大幅下降。据BILD透露,今年3月,所有种类的共管式公寓的总销量仅为1,649套,而一年前这一数字为4,329套。

因此,在房价上涨40%的情况下,销量同比下降了67%。2017年初公寓住宅市场段短时间的繁荣也应该被归结为该类房屋房价相对其他类型房屋较低。

尽管多伦多公寓价格再现大幅飙升之态 但房屋销量却已现颓势

除了房价的因素外,近一年来,安大略省政府的外国买家税和联邦抵押贷款压力测试等房市抑制政策也间接导致了房地产市场降温。

另外,BILD认为公寓住宅房价走高的而主要原因是需求量得不到满足,即供不应求。随着需求量的走高,今年3月的共管公寓和独立住宅的供应仍在接连下降。过去12个月的房地产市场只有大约4个月的库存,但是一个健康的市场则应该至少有9个月的库存,可见供需差距有多大。

尽管多伦多公寓价格再现大幅飙升之态 但房屋销量却已现颓势

而且,根据BILD的数据,新建公寓的建筑规模也在上升,从去年的平均80平方米增加到上个月的平均90平方米。

虽然价格不断飙升,但是为BILD提供市场情报的地产公司则相信,随着市场的不断调整,公寓市场销量仍会复苏。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

在英国排名前五的城市的房价年增长率至少达到7%。相比之下,伦敦房价同比仅上涨了1.6%。在英格兰和威尔士,现在每个待售的房子都有12个买家在等待竞争。

最新数据显示,伯明翰、爱丁堡、利兹、曼彻斯特和诺丁汉的房价在去年上涨了至少7%。

他们是英国20个最著名城市中排名前五的城市,在截至今年3月的一年中,房价平均上涨了5.5%。

但在之前的最为火热的伦敦,情况有所不同。据Hometrack的数据显示,在伦敦,房价同比仅上涨1.6%,但是房屋的价格上涨幅度却是最大,在所有城市中在市场上售卖并卖出所需要的时间最长,为4个月左右。

这些数据来自于房地产代理集团Haart的独立数据,该集团声称,在英格兰和威尔士,现在都会有12名买家在争夺待售的每一处房产。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

英国的各个地区的城市房价已从去年同期的3.7%上升到接近年度通胀的水平了。

另一方面从爱丁堡和曼彻斯特为什么能够继续看到价格的迅速上涨,理查德•Donnell Hometrack主管介绍说:“这些明星城市的房价增长速度,仍然是取决于高于平均水平的区域城市吸引力,待售房屋可负担能力增强和缺乏房源导致的价格上涨。”

这份最新报告指出,在过去12个月里,卡迪夫、利兹、纽卡斯尔和谢菲尔德等其他城市的经济增长率持续上升。

家庭住宅平均成本在英国流行的城市如爱丁堡,诺丁汉,曼彻斯特和伯明翰已经上涨到£229,200英镑,£148,500英镑,£162,000英镑,£157,200英镑,Hometrack称。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

上图显示了英国各城市房价上涨情况。相比之下,在伦敦寻找住房的买家可能需要准备支付接近50万英镑的价格了。

展望未来,Hometrack表示:“我们预计伦敦房价将在未来12-24个月里继续小幅下跌,房价将与买家准备支付的价格保持一致。”

目前还处于初期阶段,但有一些初步迹象显示,由于市场上更为现实的定价,销售数量可能会在2018年开始企稳。

在所有的英国最大的20个城市,Hometrack数据显示,一个家庭住宅的平均成本增加了2.9%-£254,900英镑,这是2017年的最后一个季度。

虽然过去一年,大多数城市房价上涨,但剑桥和阿伯丁的房价双双下跌,跌幅分别为1.2%和6.9%。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

徘徊:伦敦的房子平均要花17周才能卖出。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

而在这些方面,伯明翰的平均房价比去年同期上涨了6.6%。

当涉及到购买房产时,你要知道你的对手是谁。房地产代理集团Haart的研究显示,去年英格兰和威尔士买家的兴趣增加了22%。

与此同时,待售房屋供应量同期仅增长了6.5%。

这意味着,在英格兰和威尔士,有12个潜在买家正在努力抢购每一处进入市场的房产。

首次购房者的兴趣也在上升,地产代理注册量同比增长了24%。首次购房者的平均花费在英格兰和威尔士现在是£172,852英镑,Haart说。

Haart首席执行官保罗•史密斯Paul Smith表示:“那些考虑将自己的住宅挂牌出售的人,应该在待售库存和购房需求之间的差距开始变小之前就去做。”

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

可负担的家庭住宅房屋和供应短缺正在帮助推高曼彻斯特的房屋价格。

英国每一个待售房产有12个买家追逐 房源数量匮乏 推高房价

这是Haart统计的自2017年3月以来的跌宕起伏的平均房价。

英国国家统计局(Office for National Statistics)的最新数据显示,截至2月底,全英房地产价格同比上涨4.4%。

增加的主要贡献来自英格兰,房价增长了4.1%,使平均价格提升至高达£242,000英镑。

如果英国央行(Bank of England)的货币政策委员会(Monetary Policy Committee)决定将利率提高0.5%,那么,在经历了多年的廉价房屋抵押贷款交易之后,买家和那些寻求再抵押贷款的人,可能会在下个月遭遇冲击。

尽管许多分析师曾预测,利率几乎肯定会在下个月上调,但上周,央行行长马克•卡尼Mark Carney表示,尽管利率可能会逐步上升,但该行意识到,今年还会有其他的主要问题。

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

“我们预期房价只会出现轻微的下跌,而不是戏剧性的大幅度。在一部分地区,住房短缺问题将开始缓解。”

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

Westpac New Zealand新西兰西岸银行在3月份新西兰房市研究院REINZ发布的市场数据好坏参半。尽管各地区价格变化情况各有不同,奥克兰价格平缓,其他一些地区涨幅显著,季节调整后房价上涨0.4%。全新西兰季节性调整后,该月房产销售下降4.5%,但很难说这代表什么,2月份销售强势,REINZ趋向于先记入该数据。

总体来看,新西兰的房市依然维持一个广义上积极的状况。全紐尤其是奥克兰地区,房市从2017年早期开始放缓。但自去年年底以来,市场已经变得更加乐观,价格小幅度上涨,市场成交略快,奥克兰较为明显,其他地区也有类似情况出现。

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

市场因融资条件放松,银行降低贷款利率(独立于官方现金利率OCR),以及新西兰储备银行在1月放送LVR贷款限制政策下,我们看到了一个更积极的市场。但是,想赶在即将出台的税务和监管政策前入市的买家,也可能构成了一些因素。

Westpac认为,房市的“好时段”将很快结束。预期2018下半年房价将出现小幅下跌。考虑来年可能影响房价的因素,负面因素远多于积极因素:

“明线规则”(Bright Line Test)从2年延长至5年。2015年新政策规定,2年内出售投资物业需缴纳资本利得税。该政策引入3个月后房价下调0.7%,之前房价每季度上涨4%。“明线规则”延长至5年将对投资者产生显著影响,可以预期,至少短期内将对价格产生负面作用。

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

海外买家将被禁,可能从今年年中开始。预计这将对房价水平构成一次性的影响。在多伦多,在对海外买家引入15%印花税,6个月后,房价下跌了6%。

房产投资者将失去部分相比首次购房者的税收优势。目前,房东如果在房租上的收入不足以负担贷款利息和房屋相关的支出,他们可以申报税务损失,来减免税收账单,来年这一“负面杠杆”将逐步取消。这将减少,但不会消除,房产投资者相对于首次购房者的税务优势,以及在其他形式投资上的优势。

税务工作组Tax Working Group将建议资本利得税政策把家庭住房剔除在外capital gains tax excluding the family home – CGTxFH。2009年,Westpac曾分析了CGTxFH 10%的潜在影响力,并得出结论,相比不把家庭住房剔除在资本利得税政策外,CGTxFH将使得房价下降15%。

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

工党政府已经表示,在下届选举前,不会引入CGTxFH政策,因此存在可能的政策性不确定。但是,资本利得税风险的加剧,也势必影响未来几年的市场情绪。

贷款利率更有可能上升而不是下降。房价每年变化最重要的因素是利率(见图一)。低贷款利率更有利于,吸引房产投资和房屋所有权的可负担性。现在新西兰处在一个全球利率上涨的环境中,新西兰的长期贷款利率将在未来这几年的这波浪潮中席卷高位。

Westpac发布新西兰房地产市场现状 房价再难出戏剧性变化

净移民在放缓,房屋建设在跟上。两者趋势都会继续深化。在一部分地区,住房短缺将开始缓解。

这是一系列较大的负面因素,但是出于一些原因,Westpac预期房价只会出现轻微的下跌,而不是戏剧性的大幅度。

首先,劳动力市场预计将维持良好的状态。房价剧烈下跌通常只出现在失业率升高的时候,这不是大家期望看到的。

第二,储备银行准备好了,也有能力通过放松LVR贷款限制政策来调整,尤其是当市场趋向负面的情况下。最后,当房价出现剧烈下跌的时候,政府也有可能搁置一些拟议的政策。

因而,比起房价上升,房价下跌的可能性不大。

悉尼绝大部分区域房屋租赁需求剧增 房客找房变得越加困难

如果人们正想在悉尼寻找一处新的租赁住宅,如果他们把居住目标区域设定在悉尼北岸或东部海滩城区中的某处,那么,不幸的是,他们要做好找到合适住房难度巨大的心理准备了。

悉尼绝大部分区域房屋租赁需求剧增 房客找房变得越加困难

据澳大利亚房产网站Realestate报道,过去一年,悉尼北岸和东部海滩城区的独立屋租赁需求急速增长,而该市其它地区则相对稳定。

Realestate的调查显示,悉尼北岸城区纳伦伯恩Naremburn的独立住宅租赁需求增长最快,过去6个月与一年前同期相比增长了37%。该城区位于圣利纳兹St Leonards和车士活Chatswood的商业中心之间,是大悉尼Greater Sydney区域独立住宅租金最贵的城区之一,中位周租金为$1,000澳元,与一年前相比增长了近8%。

悉尼绝大部分区域房屋租赁需求剧增 房客找房变得越加困难

此外,附近的罗斯维尔Roseville独立住宅租赁需求同样明显增长,增幅为30.7%,周租金中位价则与纳伦伯恩相近,为$1,040澳元。

这些区域的独立住宅颇受租客欢迎,主要是因为这里的市场供应量较少。下北岸大部分独立住宅均为自住业主所有,内悉尼的租赁住宅主要也为公寓类单元房,因此租客选择较少。

另外,莫士文的独立住宅租赁需求增长9.7%,邻近的巴尔戈拉Balgowlah增长8.5%。东部城区肯辛顿Kensington、克洛威利Clovelly、布朗特Bronte和贝尔维尤山Bellevue Hill的租赁需求增幅在2.5%至4.5%之间。内西部需求增长最快的是哈伯菲尔德Haberfield,增幅为25.9%。

悉尼绝大部分区域房屋租赁需求剧增 房客找房变得越加困难

悉尼的公寓租赁市场情况则有所不同。多数租客在悉尼内城和中环寻找租金便宜的公寓居住,包括内西部城区圣彼得斯St Peters、厄尔伍德Earlwood、 赫尔斯通公园Hurlstone Park和克罗伊登公园Croydon Park等。这些城区的公寓租赁需求年增幅在9%至39.7%之间。

此外,这些区域的公寓周租金也比周边城区便宜。例如,圣彼得斯的中位周租金就比红坊Redfern 后新镇Newtown低50澳元至100澳元。

悉尼绝大部分区域房屋租赁需求剧增 房客找房变得越加困难

来自房产数据研究机构CoreLogic的报告则显示,悉尼其它地区的租赁市场相对低迷。该市整体的中位周租金为582澳元,与一年前相比仅增长1.7%。

CoreLogic的分析师库什Cameron Kusher表示,由于新建房屋增多,租客的选择也随着增加,因此澳洲多数州府城市的租赁市场呈现疲软状态。对于投资者来说,大量新建房屋进入市场且租金增长缓慢,意味着他们需要找到方式展现自己房产的特别之处,才能吸引租客。

仲量联行表示 未来的英国北部房产租赁焦点都将会集中在曼彻斯特

英国的曼彻斯特是欧洲发展最快的城市之一,有超过11,000个新住宅项目正在建设中。

仲量联行表示 未来的英国北部房产租赁焦点都将会集中在曼彻斯特

在今年早些时候的年度“起重机调查”Crane Survey之后,专业服务机构德勒Deloitte表示,随着投资者信心的增强及商业的蓬勃发展,以及越来越多的年轻专业人士对家庭住宅的需求从未像现在这样强劲。

而这座城市也有英国最大的学生群体之一,有超过105,000名学生——其中50%的学生希望毕业后留在这座城市。

同样,在最近的一份报告中,仲量联行JLL将曼彻斯特描述为“世界上最伟大、最鼓舞人心的城市之一”,它是英国最活跃的住宅市场之一。

仲量联行表示 未来的英国北部房产租赁焦点都将会集中在曼彻斯特

JLL仲量联行表示,曼切斯特住宅房屋的价格增长表现优于周边其他地区和全英的平均水平,2017年至2021年的资本增长预测为28.2%,为英国最高,而同期租金增长20.5%。

据统计,曼切斯特的家庭住房需求也将继续增加,预计每年将增加3,300人。

此前有消息称,曼切斯特城市中心人口在15年间增长了5倍,从2000年的1万人增加到2016年的5万人,预计到2024年将达到8万人,这是英国人口增长最快的城市中心人口。

据JLL仲量联行称,过去20年,曼切斯特就业增长的表现也超过了英国的平均水平,预计未来5年的增长速度将超过英国的平均水平。

仲量联行表示 未来的英国北部房产租赁焦点都将会集中在曼彻斯特

Deloitte德勒房地产合作伙伴西蒙·贝德福德Simon Bedford说:“曼彻斯特已经确实地成为欧洲发展最快的城市之一了。”

“对房地产,尤其是市场的需求,从未像现在这样明显,投资者信心十足,商业团体强大,新人才大量涌入。”

“我们已经到了这样的地步,曼彻斯特应该以不同的英国区域城市的标准来评判。曼彻斯特现在是一个不同于其他城市的一个新的联盟,能够真正与其他欧洲和国际城市竞争。”

在这些情况的支持下,除了把预期的住房需求增长描述成一个更可靠的数字,似乎没有比现在更好的时间来投资曼彻斯特了。

仲量联行表示 未来的英国北部房产租赁焦点都将会集中在曼彻斯特

但是,尽管需求毫无疑问会增加,租房的房东们却看到越来越多的规章制度悄悄出现。

随着两项新的政府计划于周一生效,各处的开发发牌许可计划已经开始出现。

类似地,曼切斯特市的新市长安迪•伯纳姆Andy Burnham也对PRS做出了一些承诺,从计划引入更广阔的城市范围的建设许可,到引入一个好的房东规范计划,以“更好地规定规范房东,提高租赁及住宿标准”——他还没有详细说明。

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

税务工作小组对投资者和投机客的理解存在误区,投机客是快进快出的炒房,但房东不是投机客,他们在为解决新西兰住房需求上发挥着实质作用。税改将房东吓跑是一种愚蠢的行为。

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

工党政府上台后对打击炒房酝酿了一系列改革举措,其中包括对出租房屋实施“栅栏原则”(ring-fencing rules)。新西兰房地产研究所警告说,税务工作小组对投资者和投机客的理解存在误区,这将给出租物业的房东酿成危机。

“栅栏原则”主要针对的是新西兰的负扣税制度,这是新西兰和澳大利亚独有的税收制度,是一种税收计算和补偿方法。如果房东的投资房租金收入没有高于这套房的贷款利息部分,那么在个人报税时,房东可以将这部分亏损冲抵到个人收入当中进行退税。在过去房价不高的年代,这是一种“合理避税”的行为,但在房地产市场十分火热的今天,这就变成了一个“税务漏洞”。

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

面对新政府的酝酿的房产新政,新西兰房地产协会表示了对出租房市场的担心。协会主席Ashley Church警告称,政府的政策会导致许多房东退出房屋出租市场,而许多大城市的出租房将更为短缺。这样以来,租金也会随之上涨。

Ashley表示,早年间大部分出租房的投资者确实是处于亏损状态,但最后这些物业都变得盈利并开始纳税,就像其它的商业活动一样。所以此前投资者申请的损失后来就会被出租回报而抵消。他也提到新西兰的出租房市场中,私营房东占大部分。

新联合政府正在考察改变对房产投资的税收待遇。明线测试的期限已经从两年延长到五年,取消负扣税的规则正在取得进展,税务工作小组给新西兰住房市场带来的改变是肉眼可见的。政府部长称税改是为了平衡投资者、购房人和投机客的公平竞争环境,但房地产研究所首席执行官Ashley Curch说取消负扣税将给租房市场带来灾难性影响,而政府官员显然没有搞懂投机和投资之间是有差别的。

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

“很多房东会选择停止将房屋出租,这将造成出租房源短缺和供不应求现象,大城市的反应尤其明显,”

他说投机客是快进快出的炒房,通过转手或装修转手在短时间里赚取差价。但房东不是投机客,他们是在租房市场上呆了十几年的投资者,他们通过提供出租房源有效平衡了住房市场的供求关系。他说关于取消负扣税的税改显示了政府对房地产市场运作情况的无知。

“取消负扣税将成为压垮房产投资者的最后一根稻草,并在很大程度上刺激他们退出房产市场。这将加重租房危机。”

他说大多数出租物业最终都会盈利,但如果没有办法弥补前期投资的亏损,很多投资者会选择卖房退出这个市场。私人房东为新西兰提供了大量租赁住房,在过去几十年满足了无房一族的社会需求。“将这部分人吓跑是一种愚蠢的行为。”

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

新西兰房地产投资者联合会刚发布了独立经济咨询公司Morgan Wallace的报告,该报告评估了税务工作小组给租房市场带来的负面影响。报告称税务工作小组通过不合理的算法和前后不一的假设来评估不同资产类别的相对税率,然后说房产投资者受到了“优待”,这是错误的。

房地产投资者联合会执行官Andrew King说,出租物业为人们提供栖身之所,本身就是国民经济的重要组成部分。而且房东已经缴纳了相当的税收。根据税务局最新数据,房东在截止2016年的近五年里每年缴纳的租金收入所得税都达到13亿-15亿纽币。

行动党党魁David Seymour本周也批评了工党政府上台6个月以来的房产改革,认为这些措施会给新西兰人民带来伤害。另外,Seymour也提到工党政府一直在责备移民并出台海外购房禁令,但是这些政策对于提高房子的可负担性而言没有任何作用。

租房的日子不好过了 在新西兰租房将会更加艰难 更多房东准备退市

本周一,新西兰救世军(Salvation Army)也表示房租的上涨将会给许多新西兰家庭带来困难。

业内称,工党领导的新政府正在对房地产市场酝酿一系列改革举措。这些措施包括:

1.对二套房征收资产利得税,是否推出取决于特殊税务调查组的调查结论。

2.对出租房屋实施“栅栏原则”(ring-fencing rules),减少出租房屋的税收抵扣,确保损失不能抵消其他收入。

3.对售房者实施“明线测试”,购房后不满5年出售或出租房屋将被额外收税。

大多伦多地区独立住宅价格回落 整体销售量缓步上升

加拿大大多伦多地区二手市场上半月销量续见稳,主要住宅类别成交套数比3月份同期都有增长,尤其是房屋价格一般较高的自由产权的住宅,录得了两位数字的升幅,不但比独立产权公寓还要出色,而且高出1倍有多。

大多伦多地区独立住宅价格回落 整体销售量缓步上升

本月1日至15日期间,大多伦多地区独立住宅销量升幅显着,而半独立住宅也有不错的表现。 上半月卖1,300栋。

根据多伦多地产商会Toronto Real Estate Board多重放盘服务系统数据,这15天之内,整个大多伦多地区共有1,301个独立住宅转手,与3月份上半月的1,094套交易相比,升幅19%。 楼市调整已经近1年,在政府措施及负担能力恶化打击之下,屋价高昂的独立住宅市场首当其冲,市道急速降温。

大多伦多地区独立住宅价格回落 整体销售量缓步上升

不过,加拿大房地产资讯网站Zoocasa则指出,由于价格已回落,导致独立住宅买家稳定增加。 以416地区来说,本年3月份均价接近130万加元,单月回升逾1万加元,但屋价微升似乎未有令到买家却步,刚好相反,本月首15天销量上升,增加至327栋,比3月上半月上升14.3%。

根据该网站的分析报告,半独立住宅市道相若,大多伦多地区及多伦多市的销量均录两位数字的增长,分别上升14.7%及19.1%。 楼市调整至今,独立产权公寓表现相对较佳,但上半月销量增长在大多伦多及416地区分别只有6.7%及7.4%。

换句话说,同期间独立住宅及半独立住宅的升幅比公寓高出逾1倍。 不过,近期市道并非尽是卖家的好消息。该报告指出,由于新放盘物业数量也明显上升,以致主要类别住宅若不是失守卖家市场或维持平衡市道,便是变成买家市场。

大多伦多地区独立住宅价格回落 整体销售量缓步上升

上半个月内,大多伦多地区新放盘的独立住宅数达4,023栋,与3月份的3,532栋比较,增加13.9%。独立产权公寓增幅相若,由1,677新盘上升至1,930套,升幅15.1%。

此外,若与去年同期比较,销量跌幅则仍然惊人,尤是独立住宅,不论是大多伦多地区还是多伦多市,回落的幅度略为超过5成。 然而,值得强调的是,去年同期楼市炽热程度异常,销量及屋价的年计比对,跌幅肯定凌厉,不宜作为反映市道的可靠依据。

不列颠哥伦比亚再推三项房产措施 授权市府保护住房市场

作为加拿大不列颠哥伦比亚省府30点住房计划(30-point housing plan)的一部分,省府周二再推三项新措施应对住房危机,包括打击楼花炒卖逃税行为、授权地方政府保护及鼓励租房、要求地方政府评估住房需求数据等。

不列颠哥伦比亚再推三项房产措施 授权市府保护住房市场

不列颠哥伦比亚省财政厅长兼副省长詹嘉路Carole James、省市政事务及房屋厅长罗品珍Selina Robinson及维多利亚市长赫尔普斯Lisa Helps周二共同宣布了这些新举措。

詹嘉路指出,不列颠哥伦比亚住房危机日益严峻,省府亦特别于10年内增拨60亿加元以解决可负担住房问题。 她指出,长期以来,炒卖公寓楼花者抬高了房价,却没有为他们所得付出应缴的税款。 希望通过新举措的实施,令炒楼花者合法缴税,这样才能对真正想买公寓的人更公平。

不列颠哥伦比亚再推三项房产措施 授权市府保护住房市场

首先,根据新公布的措施,若通过立法,不列颠哥伦比亚地产法Real Estate Development Marketing Act将要求开发商收集,并向省府指定管理者报告楼花预售转让信息,从而确保转让者正确缴纳税款。 另外,开发商还必须在合约内注明条款,令买家知晓省府收集和报告的新要求,须报告楼花转让信息。

第二,新措施给予地方政府更多权利来划分租赁区域。 如获通过,《地方政府法》Local Government Act及《温哥华宪章》Vancouver Charter都将作出修改。

具体内容包括:授权地方政府通过使用新的租赁区域划分工具来限制租赁期限,比如区域划分为租赁用的未开发土地,则必须按照租赁项目来开发,而土地上租赁房屋的数量则由地方政府酌情决定;允许地方政府确保现存租赁房屋不可开发作其他用途 ;适用情况下,令开发商提前知晓租赁许可期限,以及开发项目要求建租赁单位的百分比等。

不列颠哥伦比亚再推三项房产措施 授权市府保护住房市场

第三,地方政府将被强制要求提供房屋需求评估,从而帮助小区更好地进行规划。 省府将于三年内拨款500万元支持这一项目,地方政府将每五年一次作出房屋需求数据报告。

罗品珍表示,住房危机已经危及省民生活,一些上班族无法在自己工作的城市找到可负担的房屋,一些本来有房住的长者也发现越来越难以应付住房开支,甚至面临无家可归的风险。 省府必须果断采取行动,与各级政府合作来帮助这些省民,为他们创建更多可负担房屋。

不列颠哥伦比亚再推三项房产措施 授权市府保护住房市场

赫尔普斯则指出,不列颠哥伦比亚的维多利亚是一个租房者的城市,以租住为目的建房,是维多利亚市解决住房危机的关键之一。 她相信新措施的推出,将为地方政府提供更多有力的工具,更好地解决住房危机,达到可负担住房目标。