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为缓解住房危机 商业地产纷纷改建

加拿大商场的业主们目前纷纷把公寓加到购物中心里,利用住房市场紧张的现状最大程度地获利,同时减少挣扎的零售业店面。而在英国目前越来越多的办公楼项目被改建成住宅公寓项目,而这一类型的新增供应或将减缓英国目前新建住房供应极其短缺的现状。

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RioCan REIT这样的开发商,也是加拿大最大的地产信托公司,就正在做这样的事。同时,一些加拿大养老基金的地产投资部门也把目光投向这里,尤其是将以前没有物尽其用的优质土地——比如停车场和低层的零售商场。

大多伦多地区作为全世界最昂贵、供应紧张的房地产市场之一,10月份的可购买新建住宅仅有 12,500 套,连2000年到2015年同期的平均值一半都不到。租房市场也极其紧张,根据CMHC的数据,租房空置率只有1%。

过去三年里,温哥华的房价上升了60%不止,多伦多也超过40%。即便今年两地楼市因政策一度降温,现在仍然是供不应求。相比之下,零售业的发展空间并没有增长。RioCan在多伦多正在打造新型模式,相比其他的商场,把零售空间控制在五分之一,但却同时拥有1100个不同类型公寓,以及一些办公室。

很多目前兴旺的商场也在跃跃欲试。

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随着过去几年里Sears和 Target加拿大分店的纷纷停业,零售空间闲置现象加剧,很多人开始想办法把闲置的空间用做他途。如果说不论在什么地点,只要零售商集中在交通枢纽附近就会对生意产生影响,那么把其中一部分改建成住宅就可以减小负担。但这不仅仅是在商场里或者附近增加一些公寓这么简单。Cadillac Fairview (CF)这样的业主认为,传统商场是由百货店为主,聚集一系列连锁店和快餐厅的模式,这样的业态未来可能盈利效果没有那么好了。

改建的主要宗旨是“把mall里的店改成门面朝外,”把专门店、餐厅和其他非传统商场租户的门面都建在外面,与住宅部分有机结合,打造更生动活跃的居住空间。“综合使用建筑空间能够创造活力,街道更安全,也能增加商店的吸引力。”

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而在英国,英国Nationwide最新数据显示,今年英国房价增长率为2.5%,总体来说,英国房价在市场情况不甚明朗的一年中保持了还算稳定的涨幅。

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作为英国最大的建筑协会,Nationwide表示目前英国处在低位的贷款利于以及健康的就业率都是支撑房地产市场的重要因素,并且在新的印花税征收体系下,首次购房者的需求将会进一步支撑英国房地产市场。在秋季预算中,政府表示将鼓励英国新建房产的供应,另外,越来越多的商业地产、办公产品也将被改建成住宅,供应量将进一步增长。

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Nationwide报告指出,目前越来越多的办公楼项目被改建成住宅公寓项目,而这一类型的新增供应或将减缓英国目前新建住房供应极其短缺的现状,目前这类新建住房占伦敦新建住房供应总量的20%。

在过去的一年内,英格兰境内总的新建住房完工数量比10年前下跌了13%,但如果将改建类的住房计算进入新建住房的话,那么这个数字将会缩小成3%。对此,Nationwide的首席经济师Robert Gardner表示:“有意思的是,这种‘改建型’的住房(也就是商店、办公楼或者其他商业用房改建成住宅用房)对新房供应总量的影响非常大。这也是得益于政府日渐宽松的建筑审批制度,2014年以来,政府对此类改建的限制逐渐放松。”

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2014年以来,改建类住宅的供应几乎较十年前增长了两倍:从2006-2007年间的2万套增长至2016-2017年间的3.7万套。

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这种新建住房对于伦敦的影响最为明显,Gardner表示:“全英范围内,住宅用地的价格比商用地的价格都要贵,在伦敦这个价差则更为明显。所以对于开发商来说,这类改建住宅在伦敦是非常有利可图的。”类似伦敦,其他平均房价较高的地区也是此类改建项目受到青睐的地区。以Bristol为例,2016-2017年,改建型的住房占了新落成住宅项目的大部分,新增供应中有1,040套为改建型住宅,而只有900套是传统意义上的新建房。

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对此,建房贷款中介机构Thistle Finance的董事总经理Mark Dyason表示:“这种所谓的‘办公-住宅’的改造在伦敦尤为受到欢迎。可以说已经在改变伦敦整体住宅市场的格局了。当然,这种势头将在某个时间点慢慢减弱,但目前来说,这种改建住房的确是减轻了整个英国现在面临的新建住房短缺的严峻形势。”

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Mortgage Advice Bureau的主管Brian Murphy表示,新政的影响至少需要半年的时间才会变得明朗:“目前来说,市场的情况还是比较稳定的,特别是今年这种政局和经济局面都不明朗的情况下,在现在年底这个时间节点看来,房地产市场算是表现出了稳定的一面。明年年初,很可能这种市场情况还将持续,2018年将迎来一个比较平稳的开始。”