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澳洲住宅供应过剩 可能导致房地产市场崩盘

澳大利亚的房地产市场正存在着一种危险的趋势,这可能会把一场迫在眉睫的经济衰退演变成更为严重的危机。

如果住宅建设许可陆续获得批准的话,澳大利亚的房价可能会是更为糟糕的一年。随着房地产市场在严重低迷的边缘摇摇欲坠,公寓开发商似乎正在经历一场“最后的疯狂”。

上周公布的建筑业审批数据显示,获得批准的可建住宅数量大幅增加。与去年10月相比,11月份的建筑许可增长了0.9%,比2016年11月高出8.1%。这种上扬的来源主要是公寓建设,从已经是在很高的水平上继续攀升。

澳洲住宅供应过剩 可能导致房地产市场崩盘

图上显示了研究调查不同时期月平均建筑许可量(蓝线为独栋及联排住宅,黄线为公寓)

人们真的想住在新公寓里吗?

这一重大推进的时机令人兴奋,因为11月正是澳大利亚首府城市房价开始下跌的时候。在悉尼经济急剧下滑之际,Corelogic公司的股价在当月下跌了0.1%。开发商事先并不知道会发生什么,但他们可能已经察觉到了。毕竟,能推动建筑审批大幅增长的因素,是现在或永远不会有的这样的感觉。

刚刚获得批准的建筑商将会争先恐后地把他们的公寓楼和新开发项目赶在其他人之前完成。那些提前完成任务的人可能希望在价格真正下跌之前进入。任何拖延的人都会担心,他们最终会把自己的项目卖到一个乏味的、死气沉沉的市场中去。

时间就是一切

市场应该协调供给和需求。但如果供应需要相当长的一段时间才能上线,这就会是一项艰难的工作。如果在市场下跌10%的时候,你正在进行一项大的开发项目,那么你就陷入了困境。完成这些房产并以低于成本的价格出售这些房产所造成的损失,几乎肯定比放弃该项目所带来的损失要小,所以你必须继续努力,至少收回一些钱。这就是房地产繁荣和萧条周期的本质。

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如果在市场低迷时期,公寓已经接近完工,对于放弃这个项目,那么完工和出售的成本可能会更低。

一些非常大的开发商可能会完成建设,然后静等,希望随着时间的推移,市场会有所改善,但这也是一种风险。市场需要很长时间才能恢复。

11月建筑审批数据的真正有趣之处在于它的焦点所在。所有的增长都集中在维多利亚州身上。新南威尔士州、昆士兰州和南澳大利亚的平均建筑审批数量实际上比前一个月下降了2%至3%,但维多利亚的增幅高达27%。

当你考虑到维多利亚是真正在11月份看到价格上涨的房产市场(根据Corelogic的数据,价格上涨0.5%)时,这种反常现象就变得尤为奇怪。可能是开发商感觉到维多利亚是唯一一个有价格增长的市场,他们会把注意力集中在那里吗?

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令人奇怪的是,在维多利亚,仍有许多公寓项目被批准新建。去年,房地产代理商Mariecris Tagala声称,墨尔本CBD、Docklands和Southbank的新公寓中有超过一半的公寓自2011年以来一直在亏损。

那么另一种对于这种大规模跳跃的解释就是,大型项目在11月份通过了这条渠道的审批,比如墨尔本的一个巨大的公寓开发项目。目前还不清楚情况是否如此。无论这是一个项目还是许多项目,对房地产市场的冲击很大程度上都是相同的——额外的供应通常会使价格低于原本的价格。

一些聪明的开发商已经退出了房地产开发的游戏,他们告诉财经媒体,在市场自行修复之前,他们都不会采取任何行动的。新建大楼的所谓“渠道”一直在收缩。11月份的建筑审批数据显示出不同的情况。这表明,这条管道可能会再次变得更宽,而且可能会有更多的起重机陆续出现。需要注意的一点是,建筑商可以花钱获得建筑许可,然后就不用了。这可能是最好的情况。

笼罩在澳大利亚高房价之上的一个大问题是,房地产市场的低迷是否会在不影响经济的情况下发生。温和而可控的经济低迷可能是一个积极的因素——年轻人有能力进入市场,但人们不觉得天塌下来了。

但严重的急剧下滑可能会有所不同。一个巨大的供应量积压可能会被释放到一个已经被削弱的市场,这是一个令人担忧的问题,因为它可能会使适度下滑变成加速下滑。