租赁房东心不平 悉尼 墨尔本两市高房价致租金收益垫底 寻新方向

 

据澳大利亚房产网站Realestate报道,对于注重租金收益的租赁房产投资者来说,塔斯马尼亚是新晋最有利可图的地区,该州的房产出租收益率居高,尤以霍巴特为首。令人大跌眼镜的是,虽然悉尼的房价领跑全国,但是悉尼的无论是独立住宅还是公寓的租金收益在全澳来说却是垫底的。

租赁房东心不平 悉尼 墨尔本两市高房价致租金收益垫底 寻新方向

据澳大利亚房产数据分析机构CoreLogic的新数据显示,近期塔斯马尼亚的霍巴特的独立住宅和公寓的租金收益率均是所有州府城市中最好的。发展开发投资多因素合力,霍巴特租金收益率领跑全澳。

在独立住宅方面,霍巴特的中位房价为398,522澳元,租金收益率为5.5%。其中,租金收益率较高的城区包括盖奇布瑞克Gagebrook,9.2%;布里奇沃特Bridgewater,8.6%;里斯登谷Risdon Vale,8.5%;克拉伦登淡水河谷Clarendon Vale,8.2%。

在公寓方面,霍巴特的中位价为305,592澳元,租金收益率为5.8%。收益率较好的城区包括洛克比Rokeby7.7%;布里奇沃特Bridgewater7.6%;克莱尔蒙特Claremont7.3%;蒙特罗斯Montrose7%。

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房地产传媒REA 集团的首席经济师科尼兹比Nerida Conisbee表示,塔斯马尼亚近几年来的发展越来越好,霍巴特也成为买家和租客需求最大的城市。这主要是由于塔斯马尼亚的发展重点向旅游业转移,同时向海外学生进行大量宣传,极大促进教育行业发展,并且吸引了来自中国的投资。另一个因素是霍巴特的房价是全澳州府城市中最便宜的,该市所有城区的中位房价均低于百万澳元。

虽然塔斯马尼亚的租金收益率很有吸引力,但科尼兹比也提醒,哪里是投资最佳地区主要取决于投资者的类型、以及他们的投资目的。有的投资者寻求的是资本增长,有些则更看中租金收益。

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数据还显示,在独立住宅方面,其它州府城市在租金收益率的排名为达尔文4.8%;阿德莱德4.6%;布里斯班4.5%;堪培拉4.4% 和珀斯4.1%。热门投资城市墨尔本和悉尼的独立屋中位价在全澳排前列,但租金收益率分别仅为3.3%和3.2%。

公寓方面,堪培拉的中位价为434,371澳元,租金收益率则仅次于霍巴特,为5.4% 。排在其后的州府城市为达尔文5.3%;布里斯班5.2%;阿德莱德5.1%;珀斯4.4%。墨尔本和悉尼再次不敌以上城市,分别仅为4.4%和4%。

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对悉尼房东来说,住房空置率持续上涨,整体市场形势却逐渐严峻。

从数据上来看,无论是独立住宅还是公寓的租金收益,相对于其他的州府城市,悉尼和墨尔本都是处于最末的两位,和高企的房价正好相反。进一步调查显示,对悉尼房东来说,整体市场形势逐渐严峻。在过去一年里,悉尼住房空置率持续上涨,租金收益率下滑至澳大利亚最低水平,而房价仍居于各首府城市之首。一度上涨的资本增值也已结束,在过去3个月里,悉尼中位房价下跌3.1%。

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在悉尼市,CoreLogic的数据显示,费菲Fairfield、坎特伯雷Canterbury、宾士镇Bankstown地区住房的租金收益最高。而相关地区的房价较低,结合租金上涨,意味着租金收入可抵消大部分房产投资贷款,这种情况在悉尼已不多见。

CoreLogic的数据显示,费菲区住房租金收益率为5%,居于悉尼各区之首。周边城区韦瑟里尔公园Wetherill Park及卡拉马Carramar住房租金收益率分别为4. 8%及4.5%。而坎特伯雷、宾士镇地区的威利公园Wiley Park、雷坎伯Lakemba及乔治厅Georges Hall也有着相似的高租金收益率。

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这些城区的租金收益率高于悉尼平均水平,均靠近各种公共交通设施,区域房产多为公寓、排屋或者其他中密度房产,而非大面积独立屋。

CoreLogic研究主管劳利斯Tim Lawless表示,悉尼住房租金收益率在2017年的年中跌至5年来最低位。因最近数月的房价下滑,租金收益率稍有回升。在住房供应逐渐升高的背景下,房东间竞争加大,悉尼住房租金收益率恢复缓慢。

经济研究所BIS Oxford Economics建议投资者考虑商业房产,而非住宅物业。在澳大利亚房地产展望Australian Property Outlook报告中写到:“ 对于悉尼投资者来说,未来5 年里办公市场投资收益率最高,内部收益率达到10%。其次为大型零售物业,投资收益率在8.5%左右。”