悉尼的房地产市场正在降温，而不是崩溃。

过去的五年里，市场上的房产价格上涨75%后,房价在2017年中期达到顶峰,现在已经下降了4%。?如果在此繁荣之前或之后的18个月间购买了房产,那么基本上仍可能会是赚的。

悉尼的房地产市场并没有显示出在不久的将来从“冷却”转向“崩溃”的迹象。

这里有三个关键因素推动了冷却的过程。

首先，大幅的增加供应，尤其是住房供应。对任何居住在悉尼的人来说，这是近年来被用来装饰悉尼当地的天际线的建筑数量有着空前庞大的典型表现。

其次，在过去三年，澳洲银行放贷标准逐步收紧，导致了新增贷款申请及成功数量增长的放缓。这始于对新投资者的关注，后来又开始了对只还息贷款的限制，最近，澳大利亚皇家银行委员会又开始对银行施加了更大压力，要求它们收紧放贷标准。

第三，外国买家数量也出现了回落。这反映出中国对资本外流的更严格控制、澳大利亚银行为外国买家提供融资的渠道收紧，以及提高了当地的印花税。

这些因素的持续存在意味着房地产繁荣很可能会结束。

话虽如此，澳大利亚经济放缓也应该受到关注。如果在5年里上涨75%之后，悉尼的房价继续上涨，那将是非常令人担忧的。对于那些担心住房负担能力的人来说，现在情况正在好转。

而现在主要的问题是，房价会下跌多少?

正如所有的预测一样，答案是不确定。没有人能确切地知道将要发生什么。然而，我们可以根据历史和经济的大趋势做出一些有益的观察及预测。

历史告诉我们，在繁荣之后，悉尼房价小幅下跌并不罕见。过去35年的数据显示，房价的三种关键波动分别为上行在75%至125%和下行在6%至12%。

汇丰银行的观点是在本轮周期中，澳洲的房价将再次软着陆，房价将下跌约7%至10%，然后才会企稳。

当然，这种观点取决于澳大利亚的经济形势，应防止房价对于关键因素过大的校正，对与固定因素如我们所期待就业增长,强劲的人口增长和持续的低利率所造成的影响。

人口和就业增长都支持住房需求。劳动力市场的改善和低利率使得家庭能够继续偿还债务。

同时也没有看到住房供应过剩的迹象，这应该有助于避免更大的调整。尽管近年来澳大利亚的建筑业有所增长，但这只是弥补了之前供应不足的情况。

最后，澳洲金融体系的健康至关重要。众所周知，家庭债务水平很高。但关键因素是，最重要的不是总体水平，而是债务的分配?,而且更为关键的问题是,那些持有高债务的能够负担吗?

在这一点上，我们知道有一系列因素应该有助于支撑住房市场。

首先，大部分债务由高收入家庭持有。就澳大利亚国内范围内的调查数据显示，73%的债务由收入最高的40%的人持有。

其次，由于近年来澳洲的利率水平一直在下降，许多借款人选择以高于要求的速度偿还债务，因此澳洲的房屋抵押贷款平均有32个月的提前还款缓冲。

第三，没有次级贷款，所有贷款都是完全追索权，这意味着如果房屋抵押贷款持有人违约，就将会面临严重的财务后果。简而言之，借款人偿还房屋抵押贷款的动机很高，即使房价下跌。

第四，收紧放贷标准本应有助于确保绝大多数新增贷款能够得到合理的分配。

最后，正如澳大利亚央行数据最近所显示的，房屋抵押贷款的压力目前处于低位，主要是因为利率较低，就业市场正在收紧。

当然，核心观点的关键是保持稳定的就业增长。毕竟，如果有一份可以支持房贷按揭还款和住房生活需求的工作。

较大的房地产市场回调的风险不为零,除非就业市场急剧恶化,而在我们看来,这可能需要一次全球经济衰退。悉尼房地产市场的软着陆似乎成为了可能?。