澳大利亚的房地产市场的盛宴终于结束了。宿醉的严重程度将决定未来几年澳洲经济的命运。

在经历了5年的价格飙升之后，澳洲住房市场的市值已经飙升至7.3万亿美元，相当于国内生产总值的四倍多。就连美国和英国的市场在10年前达到峰值时也没有像这样，然后紧随着的就是住房价格螺旋式下降，并拖累了澳洲经济。

澳大利亚对房地产的痴迷程度在国家的经济和心理上已经根深蒂固，在创纪录的低利率、慷慨的税收减免、银行对抵押贷款获利的依赖，以及黄金时段的电视节目中，房屋装修者被称赞为像体育英雄一般。

从繁荣到负担，住房市场是经济规模的四倍

对许多人来说，房屋变成了取款机，为游艇、汽车和投资物业提供贷款。结果是，现在的家庭负债是中国的两倍。

到目前为止，澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)一直依赖银行监管机构对贷款限制采取措施。它认为，金融体系能够承受任何冲击，但对消费者信心不足。

这使其与发达国家的同行们步调一致，他们正在逐步收紧政策。本周，州长菲利普?洛(Philip Lowe)明确表示，地方利率不会很快上升。

起重机数量显示着还有更多的开发正在建设中

可以肯定的是，澳大利亚房地产市场的繁荣与近年来世界各地的房地产泡沫是有一定的区别的。如果借款人违约，澳大利亚银行可以对其其他的收入和资产提出索赔，或将个人告破产。投资贷款利息的税收减免同时也支持了房产的需求，亚洲买家(尤其是中国人)的需求也很丰富。

但随着悉尼等主要城市的房价最终趋于平稳，以及一波新的公寓即将在布里斯班和墨尔本上市，值得一看的是住房将对澳大利亚的经济造成的巨大影响。

1 .世界领导者们

澳大利亚家庭在经济上的比重比政策制定者想要的要重得多。一方面，令人目眩的估值反映出一个理想的区域地点和强劲的人口增长。

澳洲房产拥有者家庭负债世界第二，家庭债务仍是一个严重问题。

但它们也反映了目前与这些资产相关的巨额负债。摩根士丹利(Morgan Stanley)驻悉尼经济学家丹尼尔?布雷克(Daniel Blake)表示:“风险在于，它会让澳大利亚经济极度暴露，轻微的冲击可能会变得更加严重。”

2。热心的银行

越来越多的住房作为一种金融商品，借款人涌入错综复杂的抵押贷款相关产品。这使得银行非常有利可图，但非常容易出现问题。

布莱克说，尽管澳大利亚央行对银行有足够的缓冲能力来应对任何衰退感到满意，但银行可能会发现，当投资者希望整合多个住房的投资组合时，银行很难在不断下跌的市场中对其抵押品进行估值。

二十国集团，2000年至今，澳洲房产增值第二，房价增长强劲。

3 .大举债

澳大利亚家庭已经积累了创纪录的私人债务，可是并没有得到相应的加薪来帮助他们。这是澳大利亚央行的核心问题，经常被认为是提高利率的一种威慑。

麦格理银行(Macquarie Bank)表示，此类债务水平意味着，任何加息都将对消费者造成的影响比上世纪90年代中期的紧缩周期要高3倍。由于零售销售形势严峻，工资增长接近历史最低水平，债务可能会使政策制定者们多年受其影响。

4。遥不可及

飙升的房价已经让年轻的澳大利亚人的住房拥有率降至历史最低水平，除了最富有的买家外，所有人都被挤出了。

澳大利亚的贷款机构面临住房债务问题。

在廉价资金、缺乏供应和适合房地产投资的税收体系的推动下，悉尼已经超越了伦敦和纽约，成为全球第二昂贵的房地产市场。

5。修建中

尽管起重机在悉尼的天际线上绵延数英里，但中央银行仍然相信，人口增长最终将填满所有这些新公寓。最近，人们对墨尔本的供应过剩的担忧有所缓解，在布里斯班市场的主要担忧预计今年将达到高峰，这将是一个三年期的时间，在这段时间里，公寓的数量增加了三分之一以上。

根据澳大利亚央行(RBA)的数据，海外购房者占全国新住宅购买量的15%。

不断飙升的房价让年轻的澳大利亚人无法进入房地产市场。

瑞银集团(UBS Group AG)经济学家在本月初宣布:“澳大利亚创纪录的房地产热潮正式结束。”“降温的速度可能比我们预期的要快得多。”