过去三年里我们所知道的房地产市场将面临动态变化。

由于工党领导的政府正准备打击在新西兰住宅领域猖獗的房地产投资，在过去三年里，我们已经认识到的房地产市场将面临一个变化——丹尼尔?库尔森Daniel Coulson，Bayleys国家住宅和拍卖经理。

考虑到房价上涨的原因和影响，以及Kiwi房屋所有权的降低，房地产投资已经被新政府标记为一个需要专门政策来控制的领域。

尽管数据显示,到2017年10月的十二个月里，房地产投资者在市场中减少了至少一半,自9月的大选结果后，新西兰储备银行和金融机构限制信贷的持续努力——许多冷却投资政策活动已经公布。

那么，这将如何影响2018年的新西兰国内销售呢?

租赁的改革

计划中针对投资者,新政府提出了对租赁物业的管理和维护的重大改革,要求房屋符合最低标准下的加热和保温健康住宅保证法案,废除无原因租赁终止以及限制租金一年一次的增加。

数据估计,大约有50%的新西兰人听过租赁安家,他们住在这些存在越来越多的房价与平均收入之间的差距的和惨淡的公共卫生的租赁房屋中，数据显示了一个潮湿的房屋和呼吸问题之间的相关性,这是不足为奇的，政府将设定最低标准，并对租赁物业制定一个关键的优先级。

对投资者而言，这意味着他们将需要做更多的工作来保持其投资的“租金价值”，这有可能进一步降低投资人对该行业的兴趣，因为一些经验不足或高级投资者可能会看到额外的管理成本太大而不能负担。

然而，新西兰人长期以来一直认为房地产投资是财富创造的热门工具——它在本质上是稳定的，并提供了切实的、长期的价值收益，我们预计这种收益将持续到2018年。虽然这些租金改革可能会对新西兰国内房地产销售产生一种突然的“冲击价值”式效应，但我们预计，从中期到长期，房屋销售将保持与更多合格投资者的期望所一致，他们将取代那些退出市场的投资者。

虽然在低端市场为买家创造机会(房产价值低于60万纽币)，但长远来看，这些政策有可能影响到租赁行业的健康，因为市场上可供出租的房产越来越少。来自商业、创新和就业部(MBIE)的最新统计数据已经显示，随着投资者供应住房数量减少，某些地区的租金正在上涨。更多的市场调控被转嫁到了租户身上，从而进一步提高了租金。

限制房地产投资

尽管房地产投资者在对RBNZ的贷款与价值限制(LVR)进行了三次修订之后，已经被认为是具有针对性的财政政策的主体，但进一步的政策声明似乎将确保住宅地产投资者将成为受政府近期变化影响最大的买家类型。

以工党为首的联合政府已提议结束负杠杆作用的漏洞，这一漏洞允许投资者以所得税抵扣出租物业的损失，并在“明线测试”下确认了两到五年的延期，该测试最初是在2015年设立的，旨在抑制投机活动。这将会影响到那些在5年内买卖投资房产的人，影响到他们的资本利得税。房屋业主仍然很活跃，尽管他们在选择上更有眼光。

值得注意的是,当最高法院测试最初生效时,很少甚至没有影响住宅房地产行业，虽然我们怀疑政策结束与负面效应将使房地产投资对新的投资者减少一点吸引力,可是由于潜在的供给和需求上的动态盛行,先前数据显示首次购房者已经回归,回归了对投资的兴趣。

禁止外国买家及所有权

至少有争议的是，禁止外国人拥有住宅房产的做法，已经将这个国家一分为二，一些人说，这与全球各地的反外国言论非常接近。

尽管如此,在新西兰的外国购买住房法案的联合谈判上，工党和优先党出现如此相近的立场,正如现在已经宣布的更大力度的限制外国买家购买现有的新西兰住宅,这可能意味着外国买家们将不得不将他们的注意力转移到新的开发项目上,

尽管外国买家仍能购买新的房产和部分土地，但我们并不认为这些限制会对国内住宅市场造成严重影响，原因有以下几点。

据估计，2016年全年售出的住宅中，只有大约3%是向非居民出售的，由于这一数字几乎不可能符合条件，因此，新政府面临的一系列挑战依然存在。

在过去的12个月里，收紧信贷条件也对外国买家的活动起到了很大的抑制作用，对那些无法提供当地收入证明的人来说，大量的贷款限制确保了借款对他们来说几乎是不可行的。

未来一年

展望未来，毫无疑问，房地产投资者的变化将成为行为转变的催化剂，但我们预计，这一变化将发生在买方人口结构和交易速度的变化上，而不是大规模的市场撤离。

我们预计，短期价值收益的投资将减少，房地产所有者持有的投资将持续更长时间，而进入市场的新房地产投资者将会减少。“安全”政策的终结，比如负扣税的税收漏洞，可能会阻止没有经验的投资者把自己的资金分散得太细，这也有可能吸引更多经验丰富的投资者重返市场。

然而,全部的这些基本问题向前推动新西兰住宅房地产市场在新的一年向继续向前发展,新的住房供应仍无法满足持续的需求,我们预计,虽然政策针对房地产投资者的不确定性将为首次购房者和房屋业主提供更多的机会,各个级别买家的浓厚的兴趣度的支撑，将使房价得以持续。