经过了前几期的介绍，大家应该会对英国房地产投资有了一个大致的了解，这里我们继续我们的英国房地产投资101，本期我们来聊聊英国的学生房产投资。

如果准确的说，学生公寓投资这种叫法有些片面，在英国和学生有关系的这类房产投资应该叫学生房产投资（Student Property Investment）,学生公寓(Student Apartment)只是其中的一类。

关键词：

Student Apartment 学生公寓

Student Hostel 学生旅社

Student Dormitory 学生宿舍

BtL Student Houses-HMO 学生之家-学生宿舍用途的HMO

BtL Student Pod 学生客房

众所周知，英国的高等教育在全球范围来说，含金量都是首屈一指的。 各个高校的招生都在逐年增加，同时海外学生的数量每年也有10％的增幅。这一趋势也使得对学生居住床位的需求持续上升。尤其是核心大学所在的区域对房源的需求更为旺盛。

根据英国资深房产调查公司的学生住宿报告显示，从2010年开始，英国学生住宿的平均回报率（年度收益与投资总额之比）就达到了两位数，而且并没有太大的受到英国当前脱欧及汇率大幅变动的影响，跟房产市场的其它投资类别比起来一直名列前茅。

这一领域的投资市场已经非常成熟了，学生的房地产投资信托基金在伦敦证交所上市。随着行业的发展，它吸引了来自英国的业主运营商、英国的私募基金和机构的投资，而且也带动了全球投资者的加入。

调查指出，由于其稳定的收益回报率和常见的房产空置期相比较其他租赁房产较低，精品学生宿舍是扩大投资组合的最赚钱的方式之一。而且越来越多的市政厅鼓励开发学生公寓项目以便缓解当地住房的压力。学生公寓的需求在不断的上升，因为这些公寓的租金里通常涵盖了租金、公共设施和无线网络的费用。本地及海外投资者对学生公寓的投资也因为需求水涨船高。到2015年，已经有42亿英镑投入到了学生公寓中。

在很多地区，学生房的租金要高于同类房产出租给非学生租客的租金。尤其是在大学城，这一现象尤为突出。这种情况当然是市场供求造成的。很多业主对学生的印象是年轻，对房屋不爱护，所以会倾向于把房子租给有家庭的租客。这造成很多学生不得不付出高于市场价的租金以求有安身之所。

还有一种情况是，本科生一年只有9个月的课程，他们通常只签和学期对等的租房合约，地产中介为了达成租房双方的合约，把全年的租金分摊到9个月中。这也推高了学生住房的成本。

另外很多学生，尤其是海外的学生在英国没有监护人，为了能够顺利地租房，他们往往会同意一次性付清全年的租金。这也是学生房吸引投资者的原因之一。

提供给学生的住房可以是任何一种房型：独立或联排的房子、公寓、只供学生用的宿舍都可以。大多数的学生在租房时，只需要一个房间，所以如果你的房子是多个房间的，可以同时租给多个学生，按房间收费。所以说如果你要运作一个Buy-to-Let投资，学生租客是一个很大的租客获取渠道。

对学生房产地理位置的选择，在2016年排在前11位的具有投资潜力的大学城，分别是巴斯Bath，伯恩茅斯Bournemouth，布赖顿Brighton，布里斯托尔Bristol，卡的夫Cardiff，爱丁堡Edinburgh，肯辛顿Kensington，伦敦London，曼彻斯特Manchester，牛津Oxford和圣安德鲁斯St Andrews。从租金的角度看，伦敦无疑是投资的最佳城市。有调查显示由于供应有限，伦敦将在这一市场保持领先位置。另外布莱顿Brighton，爱丁堡Edinburgh，金士顿Kingston和曼城Manchester都排在了前几位。

如果你对学生房产投资有兴趣，可以参考英国大学的排名。排名靠前的大学对学生的吸引力越大，当然对租房的保障也越大。另外还可以了解哪些学校在科学、科技、工程或数学等学科招生比重大，这类学校往往获得政府的资助也高。至于说具体房子的位置，那当然是离学校越近越好租。如果有一段距离，那就要选择交通通勤便利的。

如果你想作为一个房东，自己独立运作，那么为了获得更好的租客，您就需要站在学生的角度考虑他们的需求。

如果学生房产投资符合你的投资策略，那么物业的保险是不可忽视的。再给房东提供的保险中，保险公司都会问道租客的类型。如果是学生的话，保险费用会增加。另外有一些保险公司会明文规定不可以租给学生。这些因素都需要考虑在内。

投资学生房和其它类型的买房出租是类似的，都需要深入考虑和调研地点、需求、租金、空置期、管理等待综合因素。另外对所要投资地区的大学要有所了解。可以询问学校的住宿部门（Accommodation office）和国际部（International office），可以获得学生在校住宿的情况以及海外学生的申请情况。当地的房产中介也是可以获得资讯的好去处。千万不要忽略他们，即便你想自己打理你的物业，也可以通过房产中介了解哪些地区的房屋容易出租，以及租金情况。

对于投资者特别是对于海外投资者，自己不能够独立打理，都会采用另外一种形式，就是直接投资一套或多套专为学生建的公寓。

如果你在网上搜索英国定制的学生公寓，就会发现有很多类似的广告：大概的投资在5-7万英镑，每年保证有7-10％的投资回报率，专业化的管理，而且在5年后以高于买价10％的价位卖出。

这样的投资往往是全面管理的，意思是购房者不需要自己找学生和管理房客（学生），所有的工作：如寻找租户，整理出租文书工作和维护都由管理公司处理。除了购买之外，完全不用自己打理。而且投资回报率还是非常有吸引力的。

但是在你做出投资决定之前，还是有很多的因素需要考虑的。第一个要考虑到的就是，常规的买房出租的贷款公司是不会提供按揭贷款的。因为这种投资的风险比较高。所以在你出售这类房产时，也无法卖给需要用按揭贷款买房的投资者。

这类投资通常会保证3-5年内的投资回报率在8％左右。第二个因素就是3-5年之后的投资回报率问题。在没有担保的情况下，如何能保证投资收益？由于定制学生公寓的增多，现在很多新的投资机会已经不再对投资回报率做担保，只是告诉投资者可能的回报率。这就完全没有保障了。前面我们已经提到，学生会出高价住条件好的宿舍。这类公寓在出租几年后，已经不再是“新”房了，价值也会走低。出售的时候未必能拿回全部的投入资金。

所以在投资前需要做充分的市场调查。例如需要了解有哪些在建的学生公寓。在投资前需要到实地考察，了解公寓的具体位置，交通情况等。另外还需要知道除了购买所需资金，还有哪些费用要付。

还有一些我们需要了解的：

▪英国学生公寓的产权，基本都为Leasehold普遍都是250年起的，这可比商住房Commercial Property、甚至是住宅Residential Property产权多多了！

▪如果你的孩子在留学之前就可以买英国学生公寓，用来收租一年也有5-8%的净回报。虽然英国留学比国内一般公立学校费用高，但是在英国学生公寓上的高投资回报完全可以弥补这部分读书费用差距，这就是现下流行的以房养学。

▪英国学生住房市场已经被认证为世界上最高回报的投资项目英国学生住宿的平均回报率（年度收益与投资总额之比）就达到了两位数，而且管理完善充分管理。

▪高入住甚至100%入住率的证明记录低门槛投资–价格最低从四十几万人民币起。

▪年收益相对传统Buy-To-Let出租房略高，房屋空置期低。

▪相比学校宿舍，学生公寓的条件会更好些，设施更新、更完备。相比出租房，如果同是租给学生，房东免去自己打理，免去了看房、选房的困扰，并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内，公共区域有专人打扫，灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修，省心省力，省时省事。

▪房屋的空房率低，这是一项低风险低门槛的投资项目。

▪学生住房市场在英国是供给严重不平衡的投资类别。2016年，单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型，虽然供应量同比增长24%，但依然不能满足市场需求。

▪最近几年，学生市场已经成为了优秀创收业务。这是英国非常卓越的投资类别，给英国带来了大量强有力的投资类目。

综上所述，学生房产投资作为房地产投资的一个热门类别，特别是对于海外投资者来说是一个很好地选择，投资门槛低、低空置率、回报率高、稳定收益、以房养学…对比其他类别房产投资拥有诸多优势，在未来的文章中我们会对这几类投资进行比较，希望能给各位在海外投资置业的构成中带来帮助。请持续关注我们，海外聚焦！