英国房产|英国通过房地产税费重大法案, 哪些业主受益?​

 

英国时间2022年2月8日,女王在地租改革2022 法案(“地租法”)上签字,意味着这个颇受争议的英国数百年的地租画上了了一个句号。但是这个句号远远不是改革的介绍。下面我们来读读这个地租法。
新的法律意味着,新购买有限租赁产权(Leasehold,有年数限制的房屋产权,区别于Freehold永久产权)的别墅或公寓的业主,地租的成本为零。
该法律是40年来英国物业产权法最大的改革之一。
但是,新的法律并未取消英国现有的约450万户租赁产权房产业主的不合理地租条款,也就是他们在购买房产时签署的地租每10年或15年翻一番的合同,仍面临着房产持有期间成本大幅增长的压力。
 

英国房产|英国通过房地产税费重大法案, 哪些业主受益?​



取消新出售租赁产权房产的地租

最新获得各个流程批准的《租赁产权改革(地租)法》,取消在英格兰和威尔士地区新销售的、符合条件的长期租赁产权物业的地租。

2月8日,英国女王正式批准和签署了该法案,新的法律将在此日期后的六个月内生效。

新的法律意味着:


  • 法案生效时间?

202228日。
 
  • 法律生效时间?

法案本身生效不等于法案的法律内容立刻生效。这个思维比较抽象。
预计生效时间6个月内 – 有相关Regulation 法规来规定生效时间。
 
  • 短租也不能收租金?

短租当然可以收租金,地租法只管21年以上租约。
 
  • 那我商铺也不能收地租金?

商铺当然可以继续收地租金,地租法不管商铺。
 
  • 那我搞个续租,是不是就不用交地租金了?

不幸的是,续租不受地租法保护。可以继续交地租。
 
  • 旧租约的地租什么时候可以取消?

地租法只针对将来的租约。
如果你已经签了合同,那地租要继续交,特别是期房买家。
如果合同还没签,可以要求去掉地租。
 
  • Shared ownership 半买半租 – 不用交地租了?

你买的部分不用交了。没买的部分,继续交地租。
 
  • 谁来执行?

地方政府和计量局。
 
  • 罚金?

一个租约至少罚 £500, 最多罚 £30,000

英国房产|英国通过房地产税费重大法案, 哪些业主受益?​

现有租赁产权业主仍需耐心等待

在新的《租赁产权改革(地租)法》出台之前,土地永久产权的持有人可以随心所欲地收取地租,并且通常还有每10年或15年将地租翻倍的权利。

当然,议会自己也说了这个地租法的不足之处,例如:

  • 此法案只针对将来的租约lease。如果已经签了合同,期房开发商可以继续收地租。非常不合理。

 
  • 旧租约里面的巨额地租需要继续交。

 
  • 上面提到的第2 ”立法“ 也不知道要到什么时候。

 
  • 由于法律没生效,地主有权现在马上做lease 延期,这样不受租法管辖。只有法律生效时间之后的新租约,才不需要交地租。

 
  • 地方政府资金缺乏,£500 罚金还不够支付管理员工资。只能建议外包了。最后搞成类似 parking charge, 弄得民不聊生。

 
  • 地租法管不到其他物业管理费,保险等。物业费随随便便上去点,就是变相地租了。

 

虽然《租赁产权改革(地租)法,2022》的通过,将停止对新出售的租赁产权房收取地租,对新购买租赁产权房产者将是个即刻受益的好消息。

但原本希望取消现有租赁产权房地租的法案,在议会下议院并未被顺利通过,意味着现有的租赁产权房产的业主们,每年仍需交纳地租,而且目前仍面临地租大幅上涨的成本压力。

Homehold公司的首席执行官Linz Darlington评论称,新的法案对现有租约持有人没有任何帮助,如果不迅速进行进一步改革,可能会使现有租约持有人的情况变得更糟。

英国房产|英国通过房地产税费重大法案, 哪些业主受益?​

由于新的法律禁止对新出售的租赁产权房收取地租,对比之下,现在仍在被收取地租的公寓在市场上会被视为二等资产。一部分现有租赁产权的业主们在试图出售房产时,买家无法顺利获得银行或贷款机构的贷款,从而阻碍房产的交易。

除非受影响的业主能找到现金买家,否则将很难出售房产。一些业主甚至无法进行再抵押贷款(remortgage)等。

消息称,英国政府已经承诺,尽快推进取消现有业主地租的第二项法案通过,但尚未公布具体的时间表。意味着英国现有的约450万户租赁产权房产的业主们,仍需等待。

 英国房产|英国通过房地产税费重大法案, 哪些业主受益?​

部分开发商迫于压力,已提前取消不合理地租条款

在《租赁产权改革(地租)法,2022》获得御准前,包括Taylor Wimpey、Countryside等大型开发商,已经提前取消了不合理的地租条款。

日前,Taylor Wimpey已经删除了房产销售合同中使租赁产权人的地租每10年翻一番的条款。

2021年9月,Countryside宣布将取消租赁产权所有者地租每10年或15年翻一番的合同条款;Persimmon表示允许其租赁权业主以折扣价购买其房产的永久产权,而从房产开发商处购买租赁产权的保险公司Aviva将为那些地租翻倍的业主们提供补偿。

Taylor Wimpey等开发商自愿同意删除这些地租条款,意味着受影响的业主不再面临贷款和出售房产时的障碍。

这些开发商提前取消地租翻倍条款,主要是早在2019年,英国竞争和市场管理局(CMA)对四家房产开发商发起执法行动,分别是使用了“可能不公平的合同条款”的Countryside和Taylor Wimpey,以及可能错误的销售租赁产权的Barratt Developments和Persimmon Homes。

由于CMA的行动,受调查的Taylor Wimpey等开发商,先于《租赁产权改革(地租)法,2022》通过前,已经提前取消了不合理的地租条款。