英国房产 | 英国央行第三次加息至0.75%,大学周边租金你怕了吗?

 

3月17日,英国央行货币政策委员会以8比1的投票结果支持将主要银行利率进一步上调0.25个百分点,至0.75%。
当前俄乌冲突正在引发全球资本市场和大宗商品市场的巨大冲击。到目前为止,印度、英国、加拿大和其他国家都有机构预测,俄罗斯和乌克兰之间的冲突将会影响到他们的房地产市场,大宗商品价格的飙升导致水泥钢材、房地产成本和住房抵押贷款利率的上升。
2021年,因为美联储的“大放水”,量化宽松之下,美国房价一直在飙涨,房价中位数同比上涨16.9个百分点,创20年来最大涨幅,欧洲等地楼市也跟大涨。
英国国内专家表示,俄罗斯和乌克兰之间的战争意味着英国人将在燃料、能源和住房方面支付更多的费用,而英国房地产市场正面临着快速上升的通胀、持续的利率和生活成本危机。此外,由于俄罗斯富人是伦敦高端住宅产品的主要客户之一,对俄罗斯的制裁可能会影响伦敦的高端住房市场。
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据媒体报道,随着俄乌危机的加剧,英国民众的生活成本将大幅增加,预计今年家庭在电力、天然气等能源上的平均花费将上涨至3,000英镑。不断上涨的生活成本致使英国通胀频频走高。
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3月17日,英国央行发布政策决议,宣布将基准利率从0.5%上调至0.75%,这是2021年12月以来,英国央行第三次加息,以遏制日益严重的通货膨胀,也意味着利率现在正处于自新冠疫情爆发以来的最高水平。
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英国央行之所以加息节奏如此紧急,是由于英国通胀频频走高,1月消费者价格指数(CPI)比增长5.5%,创下了近30年以来的最高点。在17日的报告中,英国央行表示,未来几个月,全球通胀压力将显著加大,而英国等能源净进口国的经济增长可能会出现放缓的情况。该行目前预计,2022年第二季度,英国通胀率将升至8%左右,且今年晚些时候可能还会冲到更高的水平。
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加息对购房者会有什么影响呢?首先表现在货币上,众所周知,加息是利好本国货币汇率的,这直接推高了海外投资客的购房成本。其次按揭购房成本陡增,此次加息将影响到约200万持有浮动利率抵押贷款的买家,鉴于今后尚有加息空间,如果想避免受加息影响,可将贷款产品调整成固定利率。
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根据L&C的数据,以15万英镑抵押贷款为例,如果基准利率提高到0.5%,那么买家每月将额外花费21英镑,每年252英镑。
利率提高至1.25%时,每月将额外支付84英镑,每年1,008英镑。如果利率上升到1.5%,他们将每月多支付106英镑,每年1,272英镑。
尽管,有人担忧不断上升的利率和生活成本将限制人们的支付能力,从而抑制房价上涨。但路透社对18位房地产市场专家进行的调查发现,加息将很难扭转房价上涨的趋势。
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他们认为,由于英国基准利率预计到年中才会达到1.0%,再加上房地产市场供应不足,预计房价今年和明年仍将分别上涨4.0%和3.0%。
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独立房地产分析师RussellQuirk表示:“即便今年加息至1.0%,但相对来说,这仍然是低息贷款,并将继续刺激需求。”
对于英国央行近期的加息预期,富国银行认为,英国央行将分别于3月和5月会议加息25个基点。今年中期左右,英国央行有望放缓收紧货币政策的步伐,或因高物价影响消费者支出,或因通胀压力回落。央行还将在8月和11月的会议上分别加息25个基点,至2022年底达到1.5%。不难看出,未来英国还有极大的加息空间,届时势必推高贷款利率和英镑汇率。
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随着房东将利息增加的费用转嫁给房客,他们的房租也可能会上涨。
HomeLet的二月份数据显示:2022年2月份英国平均租金月上涨0.5%,年上涨8.6%,至1,069英镑。
大伦敦租金与2021年2月份相比,飙升了11.8%。现在伦敦的平均租金已经达到了1,757英镑。
Rightmove的2021年第四季度数据显示:英国平均租金要价年涨幅9.9%,达到了每月1,068英镑。
伦敦的租金年涨幅为10.9%,达到每月2,142英镑。而内伦敦年涨幅达16.2%,平均月租金达到2,577英镑。
根据英国房产数据公司Property Reporter发布的英国大学周边地区平均租金统计,伦敦政经LSE和伦敦国王学院KCL周边公寓平均月租金为3,159英镑,伦敦大学学院UCL周边公寓平均月租金为2,431英镑。

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