英国权威机构HomeTrack在本月发布了最新的英国房价报告，报告指出：

英格兰南部的价格增长放缓
英国20城市房价指数增幅已经放缓至1.7％，这是自2012年5月以来的涨幅最小的一次。随着可负担能力的压力加大和住房改善成本增加，市场疲软从伦敦蔓延至英格兰南部城市。

 
我们房价指数中涵盖的六个英国南部（伦敦以外）城市均录得自2012年以来的最低增长率 – 其中牛津的房价指数涨幅为-0.6％，表现最好的布里斯托尔也只有2.2％（图1）。

图1：房价年度同比增长（2019年3月）
数据来源：Zoopla

需求疲软，自2015年以来交易量下降了13％
南方城市的住房需求减弱，交易量下降就是证明，同时也导致房价增长幅度下降。
 
我们对城市住房交易的最新分析显示，自2015年以来，南部城市的交易量平均下降了13％（图2）。 剑桥的交易量下降了20％，与伦敦的下降一致，朴茨茅斯和伯恩茅斯的交易量下降了12％至13％。

图2：房地产交易量对比2015VS2018
数据来源：Zoopla

高价格增长最终导致交易减少
长期高房价增长后交易量下降是房产周期的重要组成部分。现实情况是，随着时间的推移，房价越高，由于可负担性因素和更高的换房成本，越来越多的买家被价格挡在市场之外。
 
图3显示了自2008年以来的价格增长幅度和自2015年以来的成交量变化之间的关系。如图显示，自2015年以来房价涨幅最大的城市交易出现了大幅下滑 – 这是自2007年以来交易量最高的一年。

图3：主要城市房价变化与交易量变化对比

数据来源：Zoopla

房价可负担程度较好的城市涨幅高于平均水平
目前房价指数增长最快的城市是自2008年价格低点以来回升且房价可负担水平最具吸引力的城市。比如，利物浦目前的房价年增长率最高（5.8％），其他三个城市的房价增长超过5％ – 莱斯特，格拉斯哥和曼彻斯特。格拉斯哥和利物浦的房屋销售分别比2015年高出12％和19％。
 
伦敦价格下跌幅度继续收缩
与12个月前相比，伦敦的房价没有变化。 在成交量下降3年后，定价已经更加现实，意味着房价增长目前趋于稳定。
 
房地产周期继续展开
在市场基本面和英国脱欧不确定性的背景下，房地产周继续展开。在过去的20年里，抵押贷款利率的下降为购买力提供了持续的推动力，但2016年的利率触底率为2％，这一趋势已经走到了尽头。除了较低的抵押贷款利率外，自2008年以来房价的增长主要受到就业和收入增长水平的推动。 这些因素在不同城市的不同速度下发挥作用。一些城市的价格也受到投资者和海外需求的额外推动。
 
在过去的3年里，我们看到投资者的税收变化以及房屋所有者更严格的抵押贷款条例改变了房价负担能力，加上价格上涨，这影响了住房需求和房价增长率。 一旦城市适应了变化的基本面，中期来看房价涨幅不会突破两位数。

截至2019年3月，英国20城市房价年度同比涨幅

2019年3月英国20城市房价综合指数变动