【最新】剑桥房价九年涨七成——2018年12月英国20城市房价报告

 

英国权威机构HomeTrack最新发布英国20城市房价报告指出:

 

伦敦拖累20城市房价指数增长

英国20个城市房价指数的增长在2018年稳步放缓,目前为2.7%。这比过去5年的年增长率(6.0%)低一半。20城市综合指数的增长放缓主要是由于自2016年以来伦敦和英格兰南部其他城市的增长放缓。伦敦,包括伦敦周边的通勤区域,价格下跌0.2%。近一年的年增长率为负。

 

20个主要城市的房价涨幅从-6%到+7%不等

阿伯丁(-6.1%)和剑桥(-3.8%)的价格也在下跌。其余17个城市的房价上涨,爱丁堡增长最快(6.8%),其次是利物浦(6.1%)。

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图1:房价年度同比增长(2018年12月)

数据来源:HomeTrack

 

房价涨幅变化加大

图2显示了近期放缓的情况,追踪过去十年房价通胀的发展。它显示了城市房价最高和最低增长率之间的差距以及20城市综合指数的总体增长率。

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图2:英国主要城市房价年度同比变化范围(截至2018年12月)

数据来源:HomeTrack

 

2016年前城市房价增长加速

伦敦在经济衰退后于2010年开始反弹,2014年8月的年增长率达到18%(图2)。随后在2016年4月进一步加速,并保持14%的增长率,因为在印花税变政之前需求飙升。英格兰东南部以外的区域城市在过去两年中的增长率排名高居榜首,最高增长率平均为每年7%。

 

全线上涨的两年

由于失业率上升和收入下降,几个大城市的房价一直下跌至2012年底。在2013年至2015年期间,所有20个城市的房价都出现了上涨,相对较短,为期两年。由于油价出现暴跌导致阿伯丁房价下跌,到2015年20城市全线上涨的窗口期结束。

 

2009-2018年价格增长的发展阶段

过去十年英国房价增长的发展可以分为三个不同的阶段:从2009到2012年的早期复苏,2013年到2016年中期的进一步复苏以及从2016年中期到2018年底的英国退欧投票后。图3和图4显示了按时期和城市的增长情况。

 

伦敦,牛津和剑桥引领经济复苏,但由于承受能力和税收变化导致价格通胀停滞不前。随着就业增加和抵押贷款利率保持低位,其他区域城市继续保持高于平均价格增长。自2016年6月以来,有10个城市的房价出现了两位数的增长,其中伯明翰(16%)和曼彻斯特(15%)领先。

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图3:近十年主要城市房价上涨年份对比(截至2018年12月)

数据来源:HomeTrack

 

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图4:近十年主要城市房价上涨比例(截至2018年12月)

数据来源:HomeTrack

销售和房贷基本持平

虽然价格趋势是房主的主要关注点,但交易量对于市场分析来说显得更为重要。 HMRC的国家数据显示,2018年房屋交易量略有下降(2%),但与过去5年的平均值相符。同样,英格兰银行关于那些希望购买房屋的人的贷款批准数量的数据与过去5年的平均值一致。

 

市场活动存在区域差异。最值得注意的是伦敦房价增长放缓伴随着销量的两位数下降,尽管交易水平似乎趋于稳定。伦敦以外的其他地区城市继续增加销量,抵消了英格兰南部的疲软。

 

买家对英国退欧的不确定性不以为然

随着围绕英国脱欧的争论愈演愈烈,人们重新关注这对房地产市场意味着什么。从交易数据可以清楚地看出,购房者仍持续购入房产,依然活跃的市场和稳步增长的房价正在助推伦敦外住房市场。

 

伦敦价格下跌是市场基本面的结果

我们仍然认为,住房市场基本面解释了伦敦经济放缓,英国退欧不确定性是伦敦经济放缓的复合因素。我们预计2019年伦敦的平均价格将下降2%,价格下跌集中在伦敦市中心,目前年增长率为-4%。但在伦敦郊区房价可负担程度较好的区,房屋价格将继续小幅上涨。

 

首次购房者将强力推动购房需求

2019年伦敦以外的城市房价将继续以高于平均水平的速度持续增长,就业市场强劲的城市增长率最高。在全国范围内,2018年首次购房者超过现有房主成为最大的购房者群体。我们预计首次购房者将成为2019年最大的购房者群体。这一群体是伦敦以外的城市住房需求的重要来源。

 

截至2018年12月,英国20城市房价年度同比涨幅

 

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2018年英国20城市房价综合指数变动

 

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