海外投资选择多,环境差异大,怎样才能趋利避害?

 

海外置业虽然是不错的资产配置方式,但面对陌生的海外市场,如果没有专业的机构“扫雷”,投资者们可能会遇到各种各样的“坑”。

 

今天,我们总结了海外房产投资要注意的九大问题,让投资者在海外置业过程中也能有据可依。

海外投资选择多,环境差异大,怎样才能趋利避害?

 

1、所在国家是否有投资前景

 

哪个国家经常参加经济论坛峰会,国家领导人经常访华,基本上都可以选择。经常出席经济论坛峰会,证明这个国家努力促进国际合作吸引外资,有经济发展潜力。另外,房产买卖市场关系到日后的出租和转手问题,具体可以参考当地的二手房出租平台网站。

 

2、选择已经注意到的新市场

 

尽量选择人口多,国土面积大一点的国家。小国家+人口多投资性价比会很低,比如新加坡,自身人口数远远超过供给需求,按照3个人一套房都已经不够,而且房价水涨船高,这种市场就没必要投资了。

 

3、房产地段是否优越

 

无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。一定要选择交通成熟便利的地方,一些很偏远的站点也不能考虑,什么未来“几轨交汇”之类的可以直接PASS掉。

 

如果距站点3公里以外的房源,建议你也不用购买,将来套现太难。位置就是一切。地段,这是你房产未来升值的最重要保障。

 

4、周边商业配套是否成熟

 

虽然是投资,但是周边的商业和休闲设施决定了房子租售的方向和人群。很简单的道理,比如周边全是学校,那么以后面向的出租人群就是学生,如果周边什么商场,学校,医疗条件都没有,那出租肯定会有困难。

 

5、房产的价格是否合理

 

世上没有花最少的钱却能买到最好的产品,房子也一样,商品价值决定价格。如果你看的楼盘,价格分外便宜,而且低于市场的行情,那你要小心了。

海外投资选择多,环境差异大,怎样才能趋利避害?

很多这种小楼盘,以低廉的售价吸引人眼球,但这种房子一般都有某些不足之处,工程质量普遍不佳,将来能否完工也有很大的不确定性。售价低了,工程标准自然会降低。

 

海外选房,开发商很重要,一个好的大开发商,工程质量都会有保证,基于丰富的开发经验,房子的工程日期也会严格执行。

 

6、售后服务是否齐全

 

现在很多人买房都会考虑后期维护的成本,如果自己还要分精力去管理,那么成本将会更大,所以选择一个提供包租服务的项目显得格外重要。比如说:是否提供包租服务,租金回报是否稳定?

 

有些开发商本身就有出租管理的部门,一般也都会提供包租服务,包租一般都是两三年左右,但是一些旅游热门地可以提供到5年的包租。

 

7、运营商是否有管理经验

 

即使承诺包租,但是如果只是“盲目承诺”,很容易中途出现问题,如果开发商自身没有租赁部门,能够跟一些有经验的运营商合作,也会是一种很不错的投资选择。

海外投资选择多,环境差异大,怎样才能趋利避害?

 

现在很多公寓会跟全球知名的酒店或者运营商合作,酒店式公寓,服务式公寓都是新型投资趋势,比酒店更有居住氛围,比公寓更容易打理,这种公寓既适合长租群体又适合短租群体,投资有保障。

 

8、房屋持有成本

 

投资讲的就是以最小的成本,撬动最大的杠杆,没有人会拿全部身家孤注一掷。如果这个投资占用了你三分之一的流动资金,建议多考虑一下。

 

一个项目未来的发展确定了升值的空间,成本控制很重要,你的租金收入扣除七七八八的税费杂费,是否有结余,未来的房产是否有增值空间,汇率是否会下跌,这些风险都要考虑在里面。

 

9、产权类型及期限

 

很多国家都是永久产权,但这也区分物业类型。比如公寓的永久产权能和Townhouse比吗?Townhouse能和House比吗?

 

永久产权

这种产权通常为独立别墅(House),包含地块,可以传承子孙,在政府的允许下,可以对物业进行改造/拆建/甚至可以在空地再盖房子。

 

分契产权

这种产权一般为公寓/联排(Townhouse)或单元房。相对于一块土地分成很多块,物业持有者无权改造房屋,也无法再细分土地,但这类产权会有托管协议,通常由物业公司来打理公共区域,由住户分摊物业费。

 

投资人还应关注政府的投资倾斜区域,政府在哪里建住房、医院、学校,投资人就应该投资到哪里。