?
英国20城市房价平均涨幅+ 3.2％
截至2018年10月，全英20个主要城市的房价年同比涨幅为3.2％，房价变动范围从莱斯特的+7.7％到阿伯丁的-2.8％不等。
其中六个城市的房价涨幅超过6%；而伦敦的平均房价年同比下降0.4％。在过去一年中，英格兰南部城市的增长速度放缓最多（图1）。
图1：房价年度同比增长（2018年10月）
数据来源：HomeTrack
?
到目前为止，英国脱欧对英国房价走势的影响非常有限
在BREXIT投票至今的两年半里，脱欧进程一直都占据着新闻头条位置。我们的分析显示，到目前为止，英国退欧的不确定性对房价走势的直接影响非常有限。大城市的挂牌价和成交价之间的折扣比例持续缩小。买家在曼彻斯特仅能在挂牌价基础上获得2％或者更低的折扣；而在利物浦，折扣是5年来的最小的（图2）。此外，成交量稳步增加，与新增供应保持同步，从而支撑了平均房价平稳上涨（图3）。
图2：成交价相比挂牌价折扣比例
数据来源：HomeTrack
英国退欧的不确定性加剧了伦敦房价上涨的放缓
伦敦房价上涨幅度和一系列市场活动的放缓都与英国退欧投票的节奏一致。自2014年以来，不确定性的增加影响了伦敦的住房需求，销售额下降了15-20％。自2016年以来，伦敦的销售额与新增供应量的比率大幅度跳涨（图3）。这种趋势在其他一些城市也很明显，房价增长动力偏弱。
图3：成交量与新增供应比
数据来源：HomeTrack
伦敦房价涨幅放缓背后的市场基本面
住房市场基本面因素，包括房价可负担能力，税收变化，抵押贷款监管等，都是
伦敦房价涨幅放缓的主要驱动因素。而英国退欧投票是一个复合因素。
自2009年以来，伦敦房价增长84％，远远超过家庭收入增长，导致投资者租金收益率降低，而购房者的房价涨幅收益达到两位数。 2012年至2016年期间针对海外和非首套购房者的多次税收变化干预了购房需求，特别是在内伦敦地区。 2014年推出的新抵押贷款规则和可负担性测试有效地限制了抵押贷款购房者在高房价城市购房的热情。
综合以上因素，伦敦房产销量下降并且价格增长停滞也就不足为奇了。自2016年6月英国脱欧公投以来，平均房价上涨不到2％，而其他城市的房价上涨了近15％（图4）。
图4：脱欧投票至今各大城市房价涨幅
数据来源：HomeTrack
?
近期政治不确定性占主导地位
英国城市房价近期前景将取决于经济和抵押贷款利率前景以及对就业的预期。
尽管自2016年以来消费者信心已经下降，但它并没有回落到2014年之前的低点。我们的指数揭示了在部分区域房地产市场中，居民正在积极摆脱任何不确定性的影响。
关于未来与欧盟关系的性质和形态的政治辩论将继续在未来几周成为关注热点，同时与市场活动季节性放缓相吻合。
目前的政治不确定性意味着我们根本不知道2019年和2020年英国经济的前景如何。而房地产市场恰恰与地方和国家经济的健康息息相关。
在过去3年中，阿伯丁已经证明了，在就业和投资等经济因素遭受影响的同时，住房市场必然受到冲击，尽管抵押贷款利率仍然很低。
但是，如果政府得到议会批准的拟议撤离协议和过渡期，那么2019年城市住房市场的前景很可能反映2018年的趋势。
