加拿大若如新西兰般禁售外国买家房产 到时可能后悔都来不及了

 

据加拿大广播公司CBC早前的报道,新西兰议会已在上周三通过法案,禁止外国人在新西兰买房,在全球范围内只对澳大利亚人和新加坡人例外,由于这两个国家与新西兰签有自贸协定,因此这两个国家的人被允许在新西兰买房。

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新西兰政府表示,外国人推高了本国房价毋庸置疑,尤其是来自美国硅谷的富人,他们主要购买新西兰乡村美丽如画的牧场,再是来自中国的富人,他们主要买奥克兰郊区的房子。

统计数字显示,在南岛皇后镇的风景区,有5%的房屋交易的买家是外国人,而在奥克兰中部,这个比例上升到22%。

新西兰政府的政策一出台,就在世界各国引起反响,加拿大也不例外。如不列颠哥伦比亚省绿党领袖安德鲁Andrew Weaver就发出呼吁,要求不列颠哥伦比亚政府跟进,也禁止外国买家在不列颠哥伦比亚买房置业。

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安德鲁指出,众所周知,有大量热钱从海外涌进不列颠哥伦比亚,不少外国投资者瞄准了温哥华地区的房地产市场,他们大举购房不仅推高了房价,让本地居民买不起房,也使得投机活动日益猖獗。

其实近年来不列颠哥伦比亚和安大略省先后出台新政策,针对海外买家征收转让税,先是不列颠哥伦比亚省府对海外买家征收15%的转让税,安大略省随后跟进,也推出类似措施。而不列颠哥伦比亚新民主党新政府上台之后,又在今年将15%的转让税提高至20%。

但是,多位专家对表示,加拿大若跟随新西兰脚步禁外国买家买房,可以说基本上无助于减轻房屋负担的压力。

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如TD Bank的首席经济学家Beata Caranci就指出,可以预见,加拿大若禁外国买家买房,显而易见的是会导致房屋销量下滑,就如在不列颠哥伦比亚和安大略省最初实施针对海外买家的转让税那样。但是并不足以减轻本地居民的房屋负担压力,原因在于加拿大房屋需求强劲,即使销量一度受挫,不久之后又会恢复过来。这种情况在温哥华和多伦多已经反复出现了。

根据RBC银行的研究,在安大略省实施针对海外买家的转让税之后,金马蹄地区外国买家涉及的交易量确实一减再减,从实施初期4.7%的比例降至去年年底和今年年初的1.6%:

但是,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)今年6月的一份报告指出,仅就加拿大的情况而言,外国买家其实上不应该对本地的房屋负担问题负责。

对温哥华房市的研究显示,从2010年到2016年第三季度,温哥华地区的房价上涨主要是三大原因造成:一是史上超低的按揭利率,二是本地迅速的人口增长,再是本地居民的收入增加

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CMHC在报告中说,与其说大温哥华地区的房价是外国人推高的,不如说是本地居民“买”高的更切合实际。

这个原因在于加拿大人对房价上涨的普遍且乐观的预期:既然房价总是升高的,手中有钱就买房。大家都买房的结果,不仅扭曲了市场,而且让市场更具有风险及不确定性,也让房屋更难以负担。

Capital Economics的经济学家布朗Brown表示,也许眼下不少人讨厌外国买家,把推高房价的责任归咎于他们。但外国投资者毕竟是一支购买力量,若未来经济下行再加上加元下跌,加拿大人可能就为把外国人赶走而后悔了,因为外国人的“撤退”,就会让市场急转直下,房价跌起来止都止不住…最终受害的还是加拿大的消费信心,还有银行,还有经济。

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TD Bank的经济学家Caranci也同意这个观点。她说一旦加拿大遭遇这样的经济困境,禁止外国买家的举措会让市场更弱,也更不稳定。若政府在这个时候反悔了,又希望把外国买家拉回来,那么政府不仅面临诚信的问题,而且外国买家也不再相信政府,认为不知什么时候又会被逐出市场,因此他们将不愿入市。

Caranci说,一旦上述情况发生,政府不仅被动,且很尴尬,既会让房地产市场更混乱,也令市场更难预测,这都不是政府希望见到的。其实政府有比赶走外国人更好的办法来解决房屋负担问题,比如增加可负担房屋建设的投资,以及允许在低密度社区建设高密度住宅等等。