投资投机行为能否对房地产市场存在好处——看看巴黎就知道了

 

《海德摩兰尼斯公报》The Haider Moranis Bulletin:一个多世纪前,投机者们在巴黎建起的数千栋住宅建设中发挥了关键的作用。

投资投机行为能否对房地产市场存在好处——看看巴黎就知道了

如果不是因为那些建筑师出身的金融家们的聪明才智,巴黎的规模和宏伟程度上可能会小得多。

那么,究竟在房地产市场上的投机行为,能够带来什么正向的好处?如果你猜巴黎,你猜对了。

加拿大金融时报撰文,目前,在加拿大的主流思想是对在房地产市场的投机行为持负面看法。

投资投机行为能否对房地产市场存在好处——看看巴黎就知道了

外国的和当地的投资者通常被称为投机者,他们被认为是住宅房屋可负担能力下降的部分或全部原因,尤其是在温哥华和多伦多及其周边地区。

即使是政府也相信投机行为是不好的。例如,加拿大的安大略省去年推出了一项新税,并将其称为非居民投机税

与此同时,加拿大的城市学家们也不厌其烦地歌颂巴黎的一切。他们并不孤单。我们都对林荫大道、庭院、凯旋门、纪念碑和公园肃然起敬。

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不过,尽管巴黎的建筑形式值得所有人欣赏,但在这一切的背后并不明显的是,房地产投资者和投机者在一个多世纪前,他们在建造这数千栋住宅的过程中也发挥了其关键的作用。

如果不是因为那些建筑师出身的金融家们的聪明才智,巴黎的规模可能会小得多,也可能就不那么宏伟了。

19世纪晚期,巴黎的城市建设者们意识到城市住房的需求远远超过了供给量,要赶上来,唯一的办法就是创建新的金融渠道,将资金注入新的住房建设项目中去。

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细致研究19世纪末期巴黎的城市建设者,阿里西亚-耶茨Alexia Yates,曼彻斯特大学的经济史教授,纽芬兰袋湾的土著,揭示了以金融为基础的建设热潮,相对从前这是前所未有的,在现代欧洲几乎没有任何相似之处。

她的书《出卖巴黎:世纪末首都的房地产和商业文化》(Selling Paris: Property and Commercial Culture in the Fin-de-siècle Capital)将话题从城市设计扩展到了金融领域的工具和机构,正是这些工具和机构让巴黎成为了今天的样子。

虽然郝思曼Haussmann主导着关于光之城City of Light,耶茨教授却把这些介绍给那些散布在城市各处的人,但他们的名字“并没有流传下来”。

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1875年,就在过去的Sacré-Cœur Basilica教堂地基上,蒙马特房地产公司在巴黎建立了最大的工地,成百上千的工人们忙得不可开交,新的道路和88栋公寓建筑在32000平方米的土地上被兴建。

在1879年至1885年之间,巴黎各地建起了至少13,500座建筑,使房屋库存的租赁价值增加了至少四分之一。

19世纪末,巴黎的大部分新建住房都是为租房者修建的。因此,大多数的投资建设者并没有计划住在他们所出资建设的建筑里。新的租赁股票已经成为投资组合的一部分。1870年至1900年间,巴黎建立了253家房地产公司,为房地产开发提供资金。

就像今天的加拿大的情况一样,也有批评者发现,工业基础上的信贷融资建设存在种种问题。他们没有预见到的是,越来越多的新城市居民从四面八方搬到了巴黎,而无法为他们提供相应的住所,将带来极其严重的负面影响。

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巴黎的建筑师和工程师们不仅拥抱金融,还拥抱“大数据”、分析、营销和媒体,为住房建设的繁荣做好准备。早在1881年,《费加罗报》(Le Figaro)的专栏作家们就开始每周撰写关于marché immobilier的专栏文章。工程师们发布了有关房地产交易的综合统计数据,并绘制了等值线图,以展示房地产市场和人口统计数据的趋势。

在加拿大,城市建设仍然是一件矛盾的事情。

建筑依赖于投资者在早期规划阶段带来的风险资本,而那时的建筑和社区不过是一张纸上的草图。他们对未来的建筑和社区进行投资,称之为投机。

外国和当地的投资者最终应该是可以为大城市进行融资的。看看巴黎,如果你还不相信的话。