位置 地点亦或区域 为什么加拿大的国家住房市场会是一个神话

 

加拿大著名房地产节目主持人海德-莫拉雷斯Haider-Moranis称,对于加拿大的购房者来说,唯一重要的数字是当地数据。

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对一些人来说,加拿大的房地产市场已经“走出衰退”。而对其他人来说,这只是相对的“稳定”,而还有人仍然认为一切并“没有降温的迹象”。

7月的中旬对于加拿大住房市场的各种不同声音表明,实际上哪里也没有一个单一的住房市场,市场是由一系列的各处的本地市场组合而成的,在这些市场中,房价和销售量会根据当地住房的需求和供应的变化进行调整,有时会是对机构干预的回应。

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加拿大房地产协会(CREA)发布的最新月度住房统计数据显示,加拿大房地产市场的“全国”视角显示出的景象并不一定反映任何地方的本地住房市场情况。虽然加拿大全国住房市场是各部分的总和,但重要的是各个部分的独立情况,因为那里的消费者是没有看到或能够体验到加拿大全国的平均水平的,房价和销量只与当地的水平相关。

鉴于住房市场的周期性特点,月度比较是很有趣的,相比之下,年复一年的比较更有意义。因此,2018年6月的销售量较5月增长4.1%,可能意味着加拿大全国住房市场将出现回升。然而,它混淆了更大的潜在市场动态:与2017年6月相比,加拿大全国住房销售下降6.6%。

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但前面的数据只是现实的一个版本,因为这些数字经过季节性调整后,在考虑了一直存在的季节性变化后,呈现了一幅房地产市场的全景。加拿大房地产协会称之为“实际活动”的原始销售数据显现,2018年6月加拿大全国住房销售总额同比下降12%。6月份的住房销售也比2018年5月下降了6.3%。

就在这里,即使是在国家的层面上,也出现了两种截然不同的销售图景,一种是销售上升(经季节调整),另一种是销售下降(实际销售),从5月到6月。

所以,这就是“玻璃杯半满”之谜的住房版:6月份市场到底是上涨还是下跌?

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加拿大房地产协会的总裁巴伯-苏考Barb Sukkau认为,经季节性因素调整后的数据反映了压力测试的影响。压力测试在2018年1月提高了住房市场的房屋抵押贷款申请资格的门槛。苏考称:” 6月(销售)的增长表明,其影响力可能开始上升。”

但就实际房价而言,在国家层面上,经济复苏的迹象并不明显。2018年6月的实际平均房价为496,000加元,比一年前的平均水平低了1.3%。这种下降是在价格调整为通货膨胀之前发生的。与2018年5月相比,平均房价仅上涨了0.3%。

这不是一个火爆的市场,至少在国家层面上是如此。

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加拿大房地产协会还发布了住房价格指数(HPI),该指数可以反映季节性变化。此外,它还解释了房屋类型和大小的差异,这些差异可能在某一时刻发生,但在另一时刻不会发生。加拿大房地产协会的住房价格指数因此显示了类似或相同住房存量的房价随时间的变化。

2018年6月的住房价格指数HPI指数也呈现出一幅相互矛盾的景象:自2017年6月以来,该指数小幅上涨0.9%,但相对于2018年5月下跌0.13%。

尽管房地产市场近期的回报率并不抢眼,但从长期来看,加拿大的房地产市场表现良好,自2013年6月以来,加拿大住宅价格指数已累计上涨46%。

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隐藏在加拿大全国平均水平之下的是各处地方房地产市场的高峰和低谷。不列颠哥伦比亚省的城市市场报告房价同比强劲上涨,而萨斯喀彻温省和大多伦多地区的市场则报告房价下跌。

大温哥华地区的住房价格指数较去年增长了9.5%。不过,涨幅最大的是弗雷泽山谷Fraser Valley,过去12个月的涨幅为18.4%。温哥华岛的房价紧随其后,上涨了16.5%。

与此同时,该指数在加拿大最大的房地产市场多伦多下跌了4.8%。与极端情况形成鲜明对比的是蒙特利尔和渥太华受限制的市场,住房价格指数指数分别上涨了6.5%和7.9%。

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那么,杯子到底是半满还是半空?视情况而定。

加拿大各地的房地产市场不断地调整,以适应当地的动态和全国性的抵押贷款融资监管改革。虽然短期的月度动态可能有点紧张,但对楼市的长期看法显示出它们的弹性,并暗示监管的布鲁斯最终将被动摇,而稳步向上的步伐将会继续。