为什么是监控租赁市场的租金的情况，而非销售市场的房价变动才是评估住房供应和需求驱动型需求的最佳工具？一般情况下，如果在房地产市场上住房价格上涨，人们通常会认为，我们必须面对相对于住房需求的房屋供应量短缺。因此，如果想要减少住房可负担问题，我们就必须找到一种解决办法。

如果住房供应滞后于居民住房作为居住场所的需求，我们预计租金会上涨。

毕竟，就像任何上过经济学入门课的人会告诉你的那样，基础经济学的基本原理至少足以表明，如果就长期而言，住宅房屋的价格上涨，那么房屋供应量肯定是会落后于住房需求的。

的确，住房市场很大程度上是受供求关系影响的，但这一论点的不足之处在于，与其说是经济学101所讲的供需框架出现了裂痕，不如说是通常的“价格”指标的指示器并不是市场上的房产价格。而是在租赁市场。

对房产自住者来说，他们购买的住宅既是消费又是投资。

那么住宅的“价格”到底是多少呢?

依赖房价上涨作为供应短缺的“价格”信号的问题在于，自住者购买的住宅既是一种消费，也是一种投资商品。

它提供了一个居住的地方，同时也提供了一种资产，所有者在其中投入了大量的财富。因此，房地产价格充其量不过是一个模糊的指标，说明住房的供需平衡，以及住房的需求和资产的归属。

在住房经济学文献中，“价格”是指相对于住房居住服务需求的供给是否充足的信号。

而租金反映的是消费住房的成本，换句话说，是住房的生活成本。因此，如果住房供应滞后于住房作为居住场所的需求，我们预计租金将上涨。

那么，租金是否会与房价同步呢?

澳大利亚的房地产价格在长期区间内明显上涨，如下图所示。

在经过通胀因素的调整后，所有澳大利亚的州府城市的住宅价格指数(RPPI)在2008-18年期间上涨近30%。悉尼和墨尔本的房地产价格，在很大程度上推动了这一平均涨幅。这两个城市的实际住宅价格指数分别飙升了54%和43%。

但住房经济学原理告诉我们，即使是在房屋租赁市场，房屋的租金飙升，但这一切也只能归因于住宅房屋供应短缺。

事实证明，在过去十年里，大多数澳洲州府城市的实际租金一直相对持平。下面的图表显示了在过去十年中，所有州府城市的三居室住房的真实周租金。加权平均值仅上升了10%，从389澳元升至429澳元。

对于两居室公寓来说，平均每周租金也从393澳元小幅上涨至446澳元。这是10年来的温和增长13%。

与所有澳洲州府城市近30%的实际住宅价格指数ppi飙升相比，实际租金涨幅相对较小。城市之间也有一些不同，但只有悉尼的实际租金有明显的增长。这仍然落后于城市里实际的物价上涨。

解决负担能力危机的关键问题

总的来说，租金的上涨显然赶不上澳大利亚所有主要住宅价格指数房价的上涨。因此，认为住房短缺是经济适用房短缺的主要原因的说法是没有根据的。供给解决方案虽然很重要，但需要直接针对低收入群体，因为他们发现自己很难在私人租赁市场上竞争以满足住房居住生活需求。

另一方面，历届澳大利亚政府都对住宅房屋类资产提供了优惠的税收待遇。这些措施鼓励了房地产资产的大量积累。

一些有利的税收优势毫无疑问地已经被资本化，变成了房地产价格的上涨。这使得租房者们越来越难以进入自有住房市场。

这些都是澳洲税收政策设置中的结构性问题。因此，除非政策制定者愿意进行有意义的税收改革，把重点从把住房当作一种商品转移到成为所有澳大利亚人的基本权利——保障性住房，否则这些因素对房价的影响不会很快神奇地消失。