新西兰先驱报消息，被称为“外国人购房禁令”的《海外投资法修正案》在去年12月闪电通过一读，之后就面临来自新西兰各界的批评声浪。高达九成的意见书都表示：法律结果会恰得其反！封杀外国投资后新西兰的住房开发将难以为继，政府雄心勃勃的建房计划将无法兑现。

巨大的压力不但推迟了意见征集流程，也让专责委员会的审议报告跳票难产。今天（6月19日）专责委员会终于公布了《海外投资法修正案》审议报告，对部分条款做出重大让步和修改！当然，换汤不换药的是，这依然是一部工党政府旨在阻止外国人购买新西兰住房的法律提案。

根据今天发布的审议报告，专责委员会建议：

• 大型住房开发项目，允许预售给外国人，但外国买家比例不能超过60%；在施工完成后，外国人无需立即强制出售，前提是不在购置的单位中居住。
• 大型住房开发项目，如果外国人购买是为了出租或“以租代售”方式出售，在施工完成后，免除立即强制出售的义务。
• 放宽居民限制，允许所有新西兰居民签证的持有者购买土地而无需经过海外投资办公室（OIO）审查，也就是说除永久居民外，常住居民也获得了豁免。
• 买家需证明自己符合新西兰居民标准，否则将被视为外国人。也就是说举证责任归属买家而不是律师。
• 允许外国人投资大型酒店业开发项目，只要他们以回购的方式将房间租赁给酒店。
• 外资控股超过25%的本地电信、天然气和电力公司在购买土地上获得豁免，无需经过海外投资办公室审查。

（注：常住居民仍需满足过去12个月、未来一年至少183天在新西兰居住的要求，且是新西兰税务居民）

在专责委员会报告最后，国家党和行动党的专责委员会成员还出具了一份少数派报告，称法案尽管做出重大修改，但依然没有改变它是“一个糟糕立法案例”的事实。

“作为反对党……我们反对该法案，理由是这将给新西兰住房建设带来严重负面影响，而现在我们恰恰需要建设住房。它还会妨碍新西兰企业获得外国投资。”

反对党还指责《修正案》修改稿在设置豁免情形上的任意性：比如公用事业单位获得了OIO豁免，为什么养老村的开发商没有？至于禁止外国人在他们通过楼花方式购买的公寓中居住，被猛烈抨击为“无法执行和不可能实现的”。

根据新的《修正案》，外国人在新西兰的公寓开发中将扮演越来越重要的角色。预售是新西兰大型公寓项目融资的重要途径，根据最初的立法，外国人在公寓建成后需要立即强制性出售，这被认为会严重打压公寓市场的价格；而外国投资者一旦清楚知道自己无法拥有对公寓建成后的所有权，肯定一开始就不会投资该项目。因此新的《修正案》相当于是保障了外国人未来在新西兰持有公寓资产的权利。

但是用经济学家Shamubeel Eaqub的说法，当前立法很可能是在解决一个根本不存在的问题，即外国人通过从新西兰人手中购买住房抬高了新西兰的房价。他说决定新西兰房价的根本因素是住房供应。

但专责委员会主席Michael Wood引用统计局最新数字，称遏制外国房产所有权是有必要的。他说在奥克兰的房产交易中有7.3%是外国买家，而在中心地区接近19%。

外国人购房禁令一旦生效，房产投资的吸引力减少，资本增值变得不再那么可靠，房产投资就会开始回归最基本的盈利方式：租金。

ANZ在最新《市场焦点报告》中指出：禁止外国人买房给新西兰房价或本地住房可负担性带来的影响微小不计。

ANZ经济学家表示：“我们预计该政策可能会抑制房价增长，但带来的效应更多是暂时和微小的，因为外国买家只占新西兰住房市场的极小比例。”

“很显然，禁止外国购房人并不能迅速解决住房可负担性的问题，住房需求的引擎是依然处在低位的按揭利率和依然处在高位的净移民。而在供给方面，高建筑成本、劳动力紧缺以及住宅土地有限依然是瓶颈。现在最重要的是政府不能释放信号说新西兰向外国人关闭了投资大门。开放才符合所有新西兰人的利益。”

ANZ在报告中表示，虽然存在相当大的“不确定性”，但在合理假设下禁止外国人买房只会让房价跌半个百分点（-0.5%），这对奥克兰接近百万纽币的住房均价来说完全是杯水车薪。“而且外国投资者可以想办法绕开这个政策，他们可以找新西兰居民或公民代持，这会削弱法律的执行效果。”

目前新西兰土地局对外国人购房数据的统计只能追溯到2015年底，不排除在这之前外国人购房的比例高于当前水平。但房价与外国投资者的关系，其实就是资本增值收益和所有投资者（无论本国还是外国）的关系，资本逐利是不分国界的。当然“新法律可能有助于调控下一次住房繁荣时期的房价涨幅。但如果没有完整数据显示外国购房人对本轮房价和销售的影响，很难知道是否真的存在因果关系。”

ANZ担心《海外投资法修正案》严重影响新西兰作为海外投资目的地的地位，尤其是给新西兰急需的住房建设开发带来恰得其反的效果。ANZ警告说，关键是政府要激励外国投资者如何在不购买现房的框架下参与新房建设与开发。“由于大型项目开发的资金门槛较高，对外国买家的限制将严重影响奥克兰公寓市场，尤其是无法通过预售筹集到期房项目的启动资金。”允许外国人购买期房（主要是公寓），将给新西兰尤其是奥克兰的房产市场带来重要激励。

但外国人购房禁令一旦生效，房产投资的吸引力减少，资本增值变得不再那么可靠，房产投资就会开始回归最基本的盈利方式：租金。

ANZ指出：“投资者需要收取更高的租金才能补偿资本增值的减少。毕竟与买房需求相比，居住需求才是真正的刚需。这意味着在收入增长和住房供求基本平衡的情况下，业主可以把任何成本的上涨轻易转化为租金，而无需担心招不到租客。”在购房禁令生效前这种租金的“补偿效应”已经体现在奥克兰市区的租房市场，而修改后的《修正案》一方面允许外国人购买在建公寓，一方面禁止外国人居住在购买的公寓中，这相当于是变相鼓励发展租房市场。既然外国人购买公寓后的唯一变现方式是出租或以租代售方式出售，那么租金回报自然会变得更加重要了。

既然法案通过已成定局，现在最大的担心就是政府是否释放了错误的信号：“外国人购房禁令让我们正朝着保护主义的方向迈进。在资本和商品自由流动的全球化运动中我们需要小心。新西兰不需要对外宣称说我们的大门已经关闭。”

“外国人对新西兰房市的影响是小，而开放带来的收益是巨大的。”