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害怕错失 混乱的市场与未来-新西兰房市现状

在今年早些时候新西兰报纸发表的一篇文章叫做“在混乱中的我们”——从建筑业的观点潜看奥克兰房地产市场——奥克兰理工学院的John Tookey教授说解决泡沫和全国市场压力的一个方法是造成供大于求。

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这听起来很简单。

“在政治上很难接受的就是‘简单易行’。改善住房负担能力等同于减少住房的价值。”Tookey博士说

通过降低房屋价值,他指的是你的房子。每年官方需要建造的1万栋房屋,为了容纳不断增长的人口,主要是新西兰人,从其他地方回来的新西兰人,还有一些受本地人反感的外国人。

混乱的原因之一是,多年来,决策者通过立法开始鼓励财产所有权,和普通新西兰人与他们的钱被锁在一个资产达成共识——房子——每个人都忙于销售房屋,购买再出租,抬高价格和租金。

对贷款的限制已经出台,在新政府的领导下,更多的改革正在进行中。

但中央政府和政策制定者并没有完全掌握所有房产的所有权归属。只有粗略的表象存在。我们知道谁拥有着大多数——新西兰人——但一旦你考虑了公寓、买房出租、家庭信托、第二家庭、度假小屋、企业、海外业主和缺席房东,就会变得一团糟。

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在BNZ的分析中,经济学家托尼·亚历山大说,去年的大趋势是,奥克兰市场变的扁平,FOMO(害怕错失)和经济放缓(尽管他说价格会上涨)在接下来的5年里成为心里常态。报告称,其他地区将在明年开始适应并开始变得相似。

亚历山大还说,坊间的反馈是,一些房地产经纪人在周末面对空空如也的房子,等着有人来,而且还会有更糟糕的事情发生。

另一方面,Trade Me上的房地产清单也在增多,这表明要得到清晰的图像是多么的困难。

炒作已经从奥克兰的房地产市场上消失了,同样的情况也会发生在其他地方。这将建立一种新的平衡。在此之前,从一些不成熟的投资者那里去寻找一些恐慌性的抛售,现在他们觉得另一个方向将会是害怕错失良机。

这是对首次购房者的最终信息——你正被国家的银行积极追逐。你以前是炮灰,被外国买家和投资者踩在脚下。现在你是黄金,在他们的公开声明中,银行家们煞费苦心地强调他们对自己的贷款增长非常关注,”亚历山大说。

下一个问题是,政府禁止外国人在新西兰买房的提议,这在世界各地都成了头条新闻。

在澳大利亚,他们有一个外国投资者审查委员会(foreign investment review board),一个外资拥有的农业用地登记册,以及各州政府征收印花税——尽管美国广播公司(ABC)上月的一份报告称,有证据表明,新征税并没有阻止澳大利亚的外国买家。

在新西兰,没有同等水平的法律工作。

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除去外国买家,在整个房地产交易中这只占一小部分——每个人的猜测这到底有多大。

有非常大的差距。似乎没有任何关于公寓大楼的外国所有者的相关数据——这些公寓被归为商业地产——或拥有外国所有权和住宅地产投资组合的企业。

大约有100万新西兰人生活在国外,据推测,他们中的一些人拥有自己的房产,或者在家族信托基金中持有股份。

新西兰的土地信息对外国买家有三年复杂的税务数据,但这并没有给我们一个完整的画面。

在新西兰没有明确的住房权利。

更重要的是,业主、房东和企业都喜欢利用自己的权益,从房产所有者那里购买更多的住宅物业。随着人口统计数据的出现,这将导致供应短缺或可感知的短缺,进而使更多的人想购买。他们还被告知这是一项不错的投资,因此所有的房地产管理公司、广告和广告牌都承诺拥有房产者的天堂。

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在对移民的研究和对房价的影响的研究中,怀卡托大学的研究人员Bill Cochrane博士和Jacques Poot教授在奥克兰市场测试了几个假设,并建议:回归的新西兰人对住房市场有更大的影响;5年的移民趋势并没有造成多大影响;投资者没有产生不成比例的影响;而对移民政策的改变也不会影响房地产市场。

Poot教授告诉RNZ,没有关于“缺席房东absentee landlords”的数据。

他说,在所有住宅买家和卖家中,约有五分之一涉及公司,我们也不知道这些公司在多大程度上拥有外国所有者。

MBIE的报告称,对海外买家和卖家的居住国家的研究很少。

根据MBIE的说法,移民投资者倾向于将他们的大部分资金投入债券,然后继续投资商业地产和一些但不会太多的住宅地产。

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外国买家禁令的目标是阻止投机者通过在房地产市场中购买和贩卖房产、重建和重复销售房产来套现。

只有百分之三的住宅由海外人士正式拥有。

根据LINZ的数据,这相当于每三个月进行一次少于2000次的转账,每季度大约有5万次的房产交易。

这一禁令是否会有明显的效果,这是任何人都能猜到的,因为这根本就没有完全的所有权,更不用说外国所有权了。政府正在谈论着数以百计的交易,每隔几个月就有成千上万的交易。