专家预测澳大利亚将会有一场租赁房产B2R建设革命

Build to Rent(B2R)最初衍生是在英国私人出租住宅的新兴市场,是专为出租而非出售而设计的,通常为机构投资者所有,并由专业经营者管理的提供高质量服务的房屋市场文化。

据澳洲住房行业专家预测,在未来5年里,澳大利亚的房屋出租数量将会迅速增长。

此类房产与我们以前见过的都不一样,经理们都在照看着公寓,员工们照看着出租租赁并且运作着各种社区活动,以及运管着咖啡馆、商店和工作场所。对于租客来说,他们拥有长期滚动的租约,尽管如果他们的工作或生活环境发生变化,也只是在不同地区转移到其他街区。

开发商Mirvac的总经理亚当·赫斯特(Adam Hirst)在悉尼的一次房屋会议上表示:“但这并不是拥有房屋或父母投资者的终结。”这与伟大的澳大利亚梦并不冲突。

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为乔治亚州亚特兰大设计的项目——米尔溪住宅。

“这是千禧一代、年轻家庭和减少空间的生活方式选择,以及越来越多的人的选择。”在澳大利亚目前有250万套出租房屋,我们看到在未来几年里,为租赁市场专门建造的公寓大楼将会增长。它在海外很好,但在澳大利亚,它是一种新型的住房,周围有很多令人兴奋的地方。

这些房屋还将为大型机构投资者(如超级基金)和海外资本创造一个新的资产类别,在一定程度上,政府参与和支持为未来铺平道路。

澳大利亚住房和城市研究协会(Urban Research Institute)的会议上表示,随着资本增长速度放缓,房地产价格将变得越来越重要。

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“在未来,拥有房屋不太可能成为常态”:Urbis的主管Princess Ventura。

目前,澳大利亚有31%的家庭在租住房子,其中近30%是千禧一代,年龄在16岁至35岁之间,24%是婴儿潮一代,21%是X一代(年龄在35岁至51岁之间)和20%的Z一代(年龄在16岁以下)。在这些千禧一代中,澳大利亚Ernst & Young的研究发现,66%的人认为他们永远不会拥有自己的家。

Ernst & Young房地产咨询服务主管理查德•布莱斯(Richard Brice)表示:“在2017年,真正推动房租上涨的是千禧一代。”“他们在想要的和需求的上边是非常不同的。

“他们想要接近服务、工作和娱乐设施,他们即寻找线上的灵活性,又可以在他们的建筑内有地方可以工作。”

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来自Mirvac的Adam Hirst预计出租房屋的数量将会增加。

由于对优质租赁住房的需求急剧增长,租客们要求拥有更大的安全保障,唯一真正的障碍是开发商建造这些房屋的成本,JLL地区主管、机构和中间市场的Tyrone Hodge认为。开发商们需要得到激励,使他们可以快速而又容易的从以前仅仅考虑建筑卖房的利润,转而选择开发可长期租赁和拥有低空置率的建筑,可以通过租金而获取长期回报。

“关键是我们必须降低成本,”蒂龙说。“你很难做任何关于降低建筑成本的事情,但你可以做一些事来获得更好的土地价格,或者在税收上的减免。”

“我们现在看到,开发商正在与美国公寓巨头Greystar和Westfield等公司合作,试着使用购物中心上空的空域,或者寻找政府可以提供的土地。”

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JLL的Tyrone Hodge说,随着对租赁需求增加,需要进行很多工作来降低开发商的成本。

繁文缛节的审批也可能被削减,计划进程的加快,公寓规模的最低保障,税收抵免,土地税的降低,以及额外的空间密度是允许建造租赁类建筑被热烈讨论的其他诱因。

Hodge表示,由于房价难以承受,人们花在教育上的时间更长、现下更加流动的劳动力市场,以及千禧一代拥抱共享经济的兴起,在此期间,扩大建筑出租类房屋却从来没有出现过,其结果就是,越来越多的房屋被视为一种可交易的资产,比如建一个酒店或退休村,并附上租赁租金。

经济学家Princess Ventura,Urbis的主任说,所有的因素现在都在调整。她表示:“租金收益率应该会继续上升,我们不太希望看到之前在住宅行业早些时候看到的那些疯狂的资本增长。”

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St George Community Housing的斯科特•朗福特(Scott Langford)表示,美国正看到澳大利亚市场出现“结构性转变,让更多的人可以租房”。

“过去10年,租金的增长速度远远高于零售、工业和办公室等其他资产类别。”在低利率环境下,我们看到真正的结构性变化…拥有房屋在未来不太可能成为常态。”

St George Community housing集团首席执行官斯科特•兰福德(Scott Langford)表示,澳大利亚最初的建筑租赁行业是为向基本工作人员提供保障性住房,为他们提供住房补贴,让他们住在离工作地点更近的地方。“但现在我们更广泛地谈论的是澳大利亚市场的结构性转变,以允许更多的人租房生活。”

新租户很乐意听到租赁房会和商品房拥有相同的标准。

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Ernst & Young的理查德•布莱斯Richard Brice认为,供需是租赁类建筑市场飙升背后的真正驱动因素。

无论是开发商还是机构投资者的经理们,他们将努力促进社区活动,以帮助营造此类建筑的氛围。他说:“随着租期的加强,他们将不再需要忍受那些房东们的焦虑了。这将是一个重大的改变。”