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英国房产投资的不同玩法 2018需要先看看这个

在英国投资房产方式有三大类,分别称为间接投资,直接投资和风险投资。

这每一类投资方式又能细分出一些小的投资方式,有些可能是大家比较熟悉的,有些对大家而言可能是新概念,或者英国的玩法和国内有比较大的不同。然而纵观三大投资方式,其最重要的区别就是各自自有资金投入比例的不同,也就是杠杆的不同。接下来就让我们大家一起来看看他们具体的区别吧。

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间接投资

第一种方式称之为间接投资,因为投资的并非是实实在在的买一栋房子,而是对房产或相关产业的产品进行投资,就像说所谓投资黄金并不一定需要真正去买几个金条一样。以下是几种间接投资的方式。

股票

投资者第一个能想到的间接投资方式可能就是买房地产公司的股票了,比如Berkeley是英国很大的一个房地产开发商,是FTSE100指数的成分股,所以完全可以用投资他们股票的方式来间接投资房地产市场。

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REIT(Real Estate Investment Trust)

另外一种大家可能相对陌生的投资产品叫做REIT(Real Estate Investment Trust)。它其实对于英国本身来说也都还是一个相对比较新的概念,只有不到十年的历史。它同样是在证交所上市,投资对象主要是商业地产。

好处及优点

间接投资法的共同特点是它摒弃了房地产被称Real estate/不动产投资的基本特点。证券化使之既不Real,也不动,它的变现能力相当强。反之当市场走弱的时候,投资者甚至可以用做空的方式同样获得投资收益。

用杠杆来考察间接投资的话,一般来说,做证券大量使用借贷杠杆的比较少,尤其是做多的时候,所以可以简单地把它们称为非杠杆的房地产投资方式。

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直接投资

第二种的直接投资法比较接近于一般大众的投资房地产的概念,但是英国市场发达法律规范,投资获利方式也有很多种,从获利渠道来说一般就是房租受益资本增值两个途径。我们就分成这两个大类再讨论,基本上都可以统称为买房出租BtL(buy to let)。

买房出租BtL(buy to let)

租金收益类当中第一种小类别,就是最最简单大家最最熟悉的买一套房子租给一个人或一家人赚租金,这种方式最最简单。对于房主房客的法律规范也比较健全合理。伦敦周边以外和北方的地区由于房价便宜,租金回报率还是相当可观的。正常的收益率在7%以上很正常甚至可以接近两位数。伦敦因为房价很高,收益率一般不到4%。

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群租HMO(house in multiple occupation)

第二种方式在国内也已经有了,就是所谓的群租房HMO(house in multiple occupation)。好处显而易见,拆成几间,总的房租收入肯定比单租大,但是管理麻烦,贷款利息高,通常要包水电煤宽带Council tax等各种账单,对房子的损耗也比较大。如果房子超过三层并且房客超过五家人家的话还必须申请执照。而有不少地区已经不再发放HMO执照了,英国对HMO也是有很多规定的,比如要求每间房间必须至少6.5平米。

假日出租(Holiday Let)

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第三种大家相对陌生的方式叫做Holiday let。大家也许知道Airbnb,这就是一种Holiday let的方式。比较有意思的是,直到去年五月份之前,伦敦在法律上都是禁止短租的,也就是说从事Holiday let的基本上都是非法在运作。好在大伦敦市政府与时俱进了。

购买学生公寓或酒店房间的产权 Student Accommodation/Hotel Room

另外一种最近被推广得比较多的是购买学生公寓或者酒店房间的产权。这种投资往往卖方会负责管理,并且承诺几年内若干百分比的回报。如果是好的项目的话,这样稳定的收益确实也不错。它尤其受到保险基金等追求稳定年收益的机构投资者的青睐。

作为个人投资者,重要的是要判断房子的价格是否虚高,给你承诺的收益有时其实出在你多付了的购买价格上。另外一个必须知道的是,这种投资退出很难。如果给你承诺的包租回报虚高,几年后卖方不再包租,投资人抛又抛不掉,那就是鸡肋了。

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风险投资

在直接投资法中,另一类是以追求资本增值为主的投资方式,与租金收益法未必矛盾,有时候做法基本一致,只是侧重点不同而已。而我们更愿意把这种投资方式归类为风险投资的一种,下面我们就来介绍一下这一类投资方式。

学区房

我们先说资本增值类投资法的第一种情况:投资学区房。其实它的操作方式和租金收益类的Single let基本一致。区别就在于,好区的房子价格高,租金收益率相对就低,租金收入不足以吸引人来投资,而是作为一种现金流的保障,支撑投资人从中长期的资本增值中获利。这里的学区房其实只是优质资产的代称,也可以是比如伦敦中心区的优质房产,房产价格大体趋势是越贵涨得越快。

追逐开发热点

第二种做法和第一种略有不同。不是去买好区,而是追逐一些开发热点,而开发项目往往是在所谓的坏区。等开发改建项目完成,坏区变成好区,房价自然就水涨船高了。比较典型的成功例子是Canary Wharf的开发,奥运新城Stratford的开发和Crossrail沿线的开发,以及Northern Powerhouse Development北方振兴计划等等

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房产的改建和开发

第三种做法,也是租金收益法和资本增值法中唯一不属于买房出租BtL的投资方式,是对房产的改建和开发。这可以是简单地把车库/阁楼改成房间,也可以把大房子扩建分拆成若个公寓,还可以把废弃的商业建筑改建成住宅楼等等。这种方法毋庸置疑,技术含量比较高,需要比较专业的人士来操作,而且由于这种投资方法一般没有现金流对整个项目进展期间融资成本的支撑,所以也是目前介绍的几种方式中风险最大的。不过也正是由于技术含量高,资金要求高,因此市场准入也相应比各类简单的BTL高很多。在英国政府多次打压BtL投资者的情况下,普通BtL越来越难做,这类的改扩建投资仍然有着比较大的生存空间,是值得投资人关注的一个投资方向。

现在来横向比较一下以上的几种投资方式:他们的共同点就是,一般会申请适当比例的贷款,也就是说,会比较温和地使用借贷杠杆。一般BtL贷款的最低首付要求是30%,改建扩建的贷款算法则完全不一样。