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马来西亚房地产行业展望2018

由于马来西亚公众在表达他们的需求方面更加直言不讳,所以马来西亚住房行业有望在2018年达到令人兴奋的水平。而保障性住房似乎是马来西亚人最关心的问题。

当人们暗示他们想要住房的价格在25万到30万马币(40-50万人民币)之间时,一些人声称这个市场正在崩溃。而事实上并不是那样的。人们只是想要他们能买得起的产品。

当生产的东西与需求不匹配时,结果就是我们现在看到的过剩。

在我看来,最近由Negara银行报告的房产不平衡是由于缺乏全面的住房数据,以及市场供求的不匹配。

人们想买买得起的房子,但供给与需求不一致,所以当然,存在供过于求的情况。

马来西亚房地产行业展望2018

Khazanah研究所的研究主任Suraya Ismail博士

这就是为什么马来西亚需要一个全国性的住房调查。正如在2015年由Khazanah研究所出版的《让住房负担得起》中所提到的,该调查将在mukim(分地区)水平进行,为综合住房数据库提供输入。

该调查将涵盖人口结构和家庭收入评估等需求因素,以及评估土地适宜性与当前土地使用、现有和未来住房存量的供应因素。

如果开发商能够以合理的价格提供高质量的产品,这对消费者来说将是巨大的。

开发人员还应该通过现代化的施工方法来提高生产力。

除了工业化的建筑系统(IBS)之外,还有其他一些技术可以缩短建造房屋的时间,从而导致营运资金减少,并有望在未来降低房价。

在保持健康和平衡的住房市场的同时,当局适当的规划和彻底的研究也可以帮助提供公众需要的东西。

马来西亚地产代理协会会长林青禾

尽管有人猜测,房地产市场将在2018年崩盘,但协会成员和房地产经纪人得出的结论是,房地产市场还是比较稳定的,并以温和的速度在增长。

诚然,过去几年市场一直疲软,但我认为这是因为买家对形势的看法更为精明,因此在做决定时更加谨慎。

此外,银行的限制性贷款政策也是房地产中介的一个问题。许多买家在预订后退房,原因是贷款被拒绝,或在一级和二级房地产市场融资较低。

马来西亚的经济目前状况良好。事实上,我们正处在2017年第三季度国内生产总值(GDP)的6.2%的上升趋势中,这是该地区最好的一个。所以我认为我们可以预测明年的好兆头。

我们的失业率从去年同期的3.5%下降到2017年9月的3.4%。数据显示,马来西亚人几乎完全都在就业。高就业率对房地产市场有利,因为人们会有稳定的收入,在购买房产时,他们会考虑到一个地方。

我们希望,在2018年,银行在放贷方面会有一点宽松,因为市场上的那些人是真正的房地产买家或投资者。如果形势继续紧张,住房需求将受到影响。银行在维持房地产市场上很重要。

至于明年的MIEA策略,我们计划对房地产谈判代表(REN)进行更多的培训,以确保更好的服务客户,并通过利用社交媒体和其他形式的数字营销,将更多的精力投入到营销战略中。

零售集团马来西亚总经理谭海欣

该集团对马来西亚零售业的2018年增长预期为6.0%。

为了刺激经济活动和增强消费者信心,大选应该在明年年中之前举行。政府需要采取更具体的行动来加强马币-林吉特。它必须在明年年底前将兑美元汇率重新回到2014年的水平,以鼓励消费者支出。

自2016年初以来,林吉特的贬值影响了零售商品的价格,导致马来西亚人的生活成本上升。由于进口原材料、未完成的商品和零售商品的成本较高,零售商的利润率大幅下降。

在国际上,中国和美国明年的稳定和可持续的经济数据也将影响当地的零售市场。今年,零售部门受到消费者支出疲软、消费者信心低迷和运营成本上升的影响。为了刺激零售,政府必须改善国内的经济状况。当经济增长广泛的时候,更多的马来西亚人会有更高的税后工资,这就意味着更高的购买力。

在2016年和2017年,由于生活成本上升和经济状况不佳,在巴朗谷购物中心面临的最严重的问题是消费支出的大幅下降。这些是导致平均入住率和租金率下降的主要原因,甚至影响了巴朗谷的购物中心。

另一个原因是在过去8年里,巴朗谷的零售供应过剩。供应过剩的问题主要集中在更为富裕的地区,包括吉隆坡市中心、Petaling Jaya、Damansara和Cheras。在Klang、Bangi、Kajang和Kepong等地区,情况不是很明显。

如今,越来越多的马来西亚消费者在网上购物。最近双十一的成功是这一趋势的有力标志。然而,2016年网上零售商品只占零售总额的2%;它还没有对零售业产生重大影响。在线零售市场将继续增长,但不太可能取代实体零售商。第一个原因是马来西亚的传统零售商现在正在拥抱现代科技。他们中的许多人把在线设施作为一个可供选择的分销渠道。

他们现在正与纯粹的在线零售商展开正面竞争。最新的是H&M;马来西亚人现在可以在网上购买H&M的产品或者从商店购买。纯粹的在线零售商现在正在开设实体店,因为他们的忠实顾客告诉他们,他们仍然想体验和试用产品。

随着越来越多的消费者喜欢用智能手机在网上购物而不是笔记本电脑和台式电脑,马来西亚的零售商开始接受手机钱包支付。在马来西亚,智能手机的所有权占手机总拥有率的70%。智能手机也越来越便宜了。这种新的付款方式将很快被马来西亚消费者广泛接受。

马来西亚房地产开发商协会(Rehda)主席Datuk FD Iskandar

2017年是充满挑战的一年,迫切的问题将继续影响房地产市场。行业内部的一些部门报告表现不佳,比如上个月国家房地产信息中心(Napic)发布的报告。

最近冻结的购物中心、办公室、酒店式公寓和房价高于一百万马币的公寓的审批,预计将在2018年进一步影响市场。

根据Rehda在2017年上半年的房地产行业调查,大约有一半的会员对2018年的房地产市场表现和住宅部门增长持中立态度。要想让市场真正复苏,关键的挑战必须得到解决。最近在Klang谷开的捷运是一种活跃的催化剂,可以刺激2018年周边地区的住房需求。

现在,房主们正在寻找更好的连接性或以过渡为导向的开发(TOD)。在整个马来西亚,特别是在城市化程度更高的地区实施交通项目,将对房地产市场产生积极的溢出效应。在所有可能的情况下,该行业将在2018年经历增长——即使不是主要的增长。这在不久的将来可能具有重要意义。

马来西亚报告其国内生产总值(GDP)增长,这必然意味着该国的经济活动和更多就业机会的改善。这将进一步增加房地产行业的需求。至于房屋供过于求,地点的错配对市场影响最大。供应过剩问题的根源在于供需失衡。缺乏数据阻碍了开发商和其他行业参与者充分、准确地为rakyat提供住房。

另一个因素是马来西亚人的可支配收入和购买力。虽然马来西亚的人均收入自2010年以来已经提高了约46%,但仍不足以维持生活在我们国家的不断上升的生活成本。许多马来西亚人买不起房,因为他们的家庭债务很高。

我们认为,当局必须采取措施解决这一严重问题。最终融资是影响潜在购房者购买房产的另一个问题。我们希望,政府将解决阻碍一些马来西亚人拥有住房的最终融资问题。

2018年的征程不会一帆风顺。它将继续受到挑战的阻碍,但我相信业界和它的利益相关者会一如既往地坚持下去。

Rehda完全支持政府为提供经济适用房的努力,这是国家住房计划的一部分。

预算2018年10月宣布我们的总理充分说明政府承诺提供负担得起的住房和建造更多的房子PR1MA下计划,分配MyDeposit计划协助下定金,和升压的扩展包括私人房地产开发商融资计划。

Maybank发起的“住房租赁计划”(HouzKEY)将解除那些无力购买住房的人的负担。

然而,我们希望政府会对我们的激励要求——无论是买家还是开发商——都表示欢迎,以促进保障性住房的建设,比如快车道批准、更高密度和折扣溢价。这些激励措施无疑将有助于确保为人民提供无缝隙的住房。

我们亦建议政府放弃对首次置业者的印花税,以作为其促进居者有其屋的努力的一部分。

Bon Estates总经理Goh Soo Sing与营销经理Angeline Liau

今年房地产市场的表现有些平淡。Bon Estates认为,今年引入的市场调整,尤其是在新规定和临时冻结的住宅、商业、吉隆坡办公地点的临时冻结将会继续影响2018年的市场。

很有趣的是,市场计划在明年作为一种更正确的措施出台。在一百万马币上临时冻结和减少物业供应将会改变游戏规则。

2017年,住房贷款批准率上升了3%,居民消费价格指数(CPI)为4.3%,这对市场是利好的。

然而,房地产价格与潜在买家的收入并不匹配。房地产价格是每年平均收入的4.4倍。由于供应未及时投入市场,未售出的开发商单位已升至历史最高水平。

对吉隆坡一百万马币以上项目实施冻结也是另一项措施,旨在遏制积压的问题。这当然也影响了市场。

2018年将是平淡的一年,而该行业将转而关注经济适用房。

然而,新项目仍有一个积极的市场,因为住房需求仍在不断增加。银行贷款审批的增加也可能促进房地产购买。

对于开发人员来说,引入更多的IBS项目以降低成本来提高生产率。

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