加拿大政府统计局数据出炉 非居民买家占比不大

 

加拿大政府统计局数据显示非居民房主在多伦多和温哥华的房地产市场相对来讲是少数,非居民买家也就是所谓的外国买家。统计局的数字显示,多伦多温哥华两市地产市场的外国买家比例远远不到两位数,与人们以为的情况大相径庭。同样的结果也曾发生在澳大利亚和新西兰。

加拿大环球邮报曾报道称,利用政府资料,可以发现在2017年4月24至8月18日之间,加拿大大多伦多地区的84,716宗房屋交易中,有2,988宗的买主是外国买家,约占3.5%的比例,多伦多市高一些,这个比例为6.1%。

加拿大政府统计局数据出炉 非居民买家占比不大

然而,表面的分析没有什么用,这还是很可能低估了外国买家的问题。统计局的数据需要进行细化才能了解外国买家的分布导致其发挥的作用与人数不成比例,远比政府官员愿意承认的程度大得多。今天我们就再来看看外国买家在加拿大住房可负担能力问题上的影响。

加拿大政府统计局数据出炉 非居民买家占比不大

大多伦多地区相对来讲,多伦多外国买家拥有更多可负担住房。在多伦多人口普查都会区,居民的住宅价格中位数是$590,000。非居民房主在这一地区拥有的房屋价值中位数只有$513,000,比典型居民拥有的住房价值低超过13%。这一趋势在多伦多市更加明显。

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多伦多市居民拥有的房屋价值中位数是$583,000,非居民房产价值中位数是 $492,000,比前者低15.6% 。这显示出非居民占据了更多的可负担房产。

大温哥华地区本地居民长期以来对外国人买公寓的问题抱怨颇多,而加拿大统计局的数字证实了这种情绪不是无源之水。温哥华人口普查都会区的居民房屋价值中位数是$820,000,非居民的房屋价值中位数是$751,000,比前者低8.41%。而且和多伦多一样,这种差异在温哥华市也更加明显。

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温哥华市居民和非居民房屋价值的差距更大,居民的房屋价值中位数是 $1,245,600,非居民的房屋价值中位数是$905,000,比前者低 27%还多。如果您买不起加拿大本国居民购买的中等价位房屋,那您不得不和超过一半的非本国居民抢夺房源。

外国买家不是很多,那得看怎么理解了。媒体曾经罗列了一堆本地的地产经纪,纷纷表示在各个地区的房地产市场上非居民买家的数量低得可以忽略不计。不幸的是,这些经纪并不理解统计分布,而看透表象恰好需要相关知识。理解数据是怎么来的非常重要,非居民在整体买家中所占的比例看起来不高,但是其增长的速度才是真正问题所在。

非居民在多伦多人口普查都会区中,占所有类型房屋房主的比例是3.3%,多伦多市这一比例为4.8%。温哥华人口普查都会区,非居民房主的比例是4.7%,温哥华市这一比例为7.6%,明显更多了。虽然绝对比例不高,但是增长速度很快。

多伦多温哥华两市的本地居民买房的趋势一直都有。数据显示,海外房主的数量是从2015年开始飞升。大量外流资本主要涌向几个热门国家的房地产市场,加拿大是从2016年底才开始跟踪相关数据。多种迹象表明,外国买家问题从最近几年开始加剧。例如,多伦多温哥华两市的公寓数据分布显示,外国买家青睐新建公寓。

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另一份政府数据显示,在安大略省政府对外国买家征收15%的转让税之后的4个月内,外国买家在多伦多地区买房的平均价格为$977,611,而加拿大人和永久居民买房的均价则为$659,470,意味着海外买家要比本地居民多付近50%,准确讲是48.2%。而从大多伦多地区外国买家的构成来看,70.6%来自中国,4.6%来自美国,3.6%来自印度。

而在温哥华,差别没有这么大:从2017年10月份的数据来看,外国买家在大温哥华地区买房的平均价格为$1,065,444,而本地居民则是$958,701,海外买家比本地人平均要多付11.1%。

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从2016年下半年到2017年春季,多伦多地区的房价飞涨,到2017年3月,多伦多地区的房价比去年同期上涨33%左右,与此同时不少加拿大人把房价的飙升归咎于外国买家,声称就是这批人投资炒房,推高了大多伦多地区的房价。

西门菲莎大学(Simon Fraser University)的助理教授Josh Gordon就是代表人物之一,他还写出专题报告,称无论温哥华,还是多伦多,其过热房市的背后推手就是外国买家,尤其是中国人。而本地居民根本无法与海外投资者竞争,因此只有望楼兴叹的份。

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在主流媒体的推波助澜之下,不列颠哥伦比亚省府于2016年8月初实施针对海外买家征收15%转让税的政策,该政策确实取得立竿见影的效果,令房屋销量短期内大滑,房价也随之下跌。8个月之后,安大略省省府也仿效不列颠哥伦比亚实施同类政策,同样收到打压房市的效果。

实际上反对征收海外买家转让税的业内专家大有人在。比如多伦多地产网站Realosophy的John Pasalis就表示,他绝没有想到同样在多伦多买房,海外买家和本地居民所付的均价竟然差这么远,令人不可思议。

Pasalis表示,在他的印象中,海外买家多以公寓为目标,他们买公寓的多,而公寓一般比房屋的价格要低。他不认为是海外买家炒高了大多伦多地区的房价,更大的可能性是本地投资者或炒家在作怪,他们认定多伦多的房价会不断上涨,于是买了多幢物业,希望在房价涨高是抛出去赚钱。

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城市规划专家Andy Yan则认为,有三大因素导致温哥华和多伦多的房价大涨:一是来自国际买家的海外资本,二是加拿大史上的超低利率,再是炒房及房地产投机。他解释说大家都喜欢强调某一个因素,认为就是这个因素造成了大问题。实际上,各个因素是相互作用的,多伦多和温哥华的房价飙升,就是这些因素综合作用的结果。

由上也可以看出,在加拿大外国买家占据或竞相购置更多新建的便宜住宅这件事虽然不会过大影响加拿大的老一辈人,但却是年轻的首次购房者必须面对的问题。通常年轻的购房者进入房产市场都是从低价的公寓起步。如果这些房子都被外国买家买了,年轻的加拿大人就不得不等待更长时间才能进入地产市场。

在2017年8月中到11月中,大多伦多地区海外买家涉及的物业交易大减,仅占1.9%,多伦多市为3.8%。另据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的资料,到今年11月份,大多伦多地区的房价已经从4月的最高峰下滑17%。