第一太平戴维斯Savills——数据分析伦敦房市现状

 

第一太平戴维斯近期发文表述在经历了3年的价格下跌后,有迹象表明伦敦市中心的房价可能已经触底反弹,而其他国内市场的房价则面临着来自脆弱的买家情绪的压力。

据Savills伦敦指数显示,自2012年6月以来,伦敦西南核心区房屋价格降幅首次超过了伦敦市中心的房价降幅,而在过去的三年中,这些受欢迎的家庭市场的下跌速度也有所上升。

第一太平戴维斯Savills——数据分析伦敦房市现状

在英国首都最昂贵的中心地段,房价在2017年最后一个季度下滑了0.9%,而年度下跌了4.0%,符合第一太平戴维斯的预期。

在西南伦敦黄金地段市场——带状区域从巴特西Battersea通过克拉彭Clapham和旺兹沃思Wandsworth到南部,富勒姆Fulham,巴恩斯Barnes和里士满Richmond到西部——价格在2017年的过去三个月平均下降了-1.6%全年 -4.2%,使得这里成为首都的最薄弱的主细分市场。

第一太平戴维斯Savills——数据分析伦敦房市现状

第一太平戴维斯认为,在适应当前市场状况的情况下,伦敦的黄金中心地段领先于这一曲线。在首次重大印花税上调之前,房价平均比2014年峰值低15.9%。但该公司表示,价格下跌的速度已经放缓到达一个相对稳定区间,尽管未来两年不会出现增长。

伦敦西南黄金地段的房价平均比2014年的峰值低了7.3%,不到伦敦市中心的一半。这些市场的买家现在感受到了抵押贷款市场得审查限制,以及对脱欧进程及其对就业的潜在影响的不安,尤其是在金融和商业服务业。

Q4 2017

2017年增长

自2014年峰值

2017年尾5年期增长

5年预期

2018-2022

伦敦核心地段

-0.9%

-4.0%

-15.9%

-6.7%

20.3%

西南伦敦核心地段

-1.6%

-4.2%

-7.3%

9.9%

See below

核心区外均值

-1.2%

-3.3%

-5.8%

9.5%

10.2%

Source: Savills prime London index Q4 2017

富勒姆Fulham是这个细分市场中的最大跌幅地区,它的市场传统上比伦敦西南的其他地区更符合被定义为伦敦的市中心市场。2017年,房价下跌了4.6%,较2014年的峰值下跌了14.4%,与骑士桥Knightsbridge和荷兰公园Holland Park等伦敦核心黄金地段的价格持平。

这意味着在富勒姆的均价,超过了2013年的记录£1000每平方英尺回落£890,略低于£910的巴特西Battersea黄金地段的平均水平,远低于切尔西Chelsea的£1600。这有效地将富勒姆重新定位为那些想让自己的资产延伸到伦敦市中心的人的价值所在。

第一太平戴维斯Savills——数据分析伦敦房市现状

第一太平戴维斯Savills住宅研究主管卢西恩•库克Lucian Cook表示:“伦敦市中心的主要市场可能正在触底,但我们预计,在英国退欧进程变得更加明朗之前,伦敦市场不会恢复增长。”

政治和经济不确定性的背景意味着,市场仍将是高度自由支配的,而高税收环境意味着,即使是国际买家,也会不愿利用汇率游戏的优势。我们预测,在我们看到价格反弹之前,将会是两年期。”

低价的外部伦敦房产市场受到印花税改革的影响较小,但目前正屈从于较弱的国内买家购买情绪,等待更确凿的英国退欧谈判结果、抵押贷款限制新政以及对未来利率上升的担忧。

“我们预计,在关键的外部伦敦市场,价格表现将继续疲软,预计明年将出现小幅下跌。”这些市场更依赖于国内的财富创造,而不是伦敦的主要中心。因此,我们的预测是,未来5年房价将出现更温和的增长。