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2018年新西兰个人业主与媒体对房市的预测

有新西兰房地产行业专家称,部分个人房主担心政府即将出台不利于房地产投资的政策,正将手里的房产套利变现,离开租赁市场。

2018年新西兰个人业主与媒体对房市的预测

预测显而易见的东西还不如不预测;预测得过于具体又肯定会犯错;做出上百个预测然后等一两个成真是最稳妥的,但恐怕连算命先生都要鄙视这种机会主义。另外,每个人的预测都会是不尽相同的,基于不同的背景,不同的出发点等等。而且经济现象有着自身的规律,但本质上反映的是人的集成行为和决定,因此充满各种出人意料的不确定性,黑天鹅事件数不胜数,任何预测也仅仅只是一种概率。

2017年见证了新西兰股市的空前繁荣。新西兰标普50指数(NZX50)全年上涨22%,推动股市创下8408点的历史新高。证券市场总市值同比增长17%达到1352亿纽币,相当于全国GDP的一半。2017年新西兰表现最好的是奶企行业股票,279%的涨幅反映出中国消费市场的强劲需求和全球奶制品价格回暖的影响,并且国际大环境不太可能发生质变。

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新西兰房市在2017年发生了基本面的变化,房价大幅上涨的趋势得到遏制,奥克兰比预计更早的进入买方市场。由于2018年各大商业银行的贷款利率很可能维持不变(最新的固定按揭利率甚至下跌了),新政府的住房政策成为决定房价走势的关键。

业内称,工党领导的新政府正在对房地产市场酝酿一系列改革举措。这些措施包括:

1.对二套房征收资产利得税,是否推出取决于特殊税务调查组的调查结论。

2.对出租房屋实施“栅栏原则”(ring-fencing rules),减少出租房屋的税收抵扣,确保损失不能抵消其他收入。

3.对售房者实施“明线测试”,购房后不满5年出售或出租房屋将被额外收税。

房产投资者联合会首席执行官Andrew King称,这些酝酿中的改革举措对房地产投资者造成恐慌。

“不少人认为持有物业不值得,正在考虑离开市场。”他说。

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新西兰央行可能进一步放宽存贷比(LVR)限制,但贷款能力只是影响房价的诸多因素之一。除此之外几乎所有因素都站在房价上涨的对立面:新建住房供应增加、净移民人数迅速减少、外国人被禁止购买现房、房产投资税收地位面临恶化,甚至还有新增加税种的可能。

因此2018年房价走势也许会是肉眼可见的单边下跌。如果央行没有进一步放宽存贷比的大动作,部分本地媒体预测2018年新西兰房价很可能下跌1-4个百分点。

另外King强调,无论是“栅栏原则”还是“明线测试”,都只针对房地产业,而不针对新西兰其他行业,这明显不公平。

房地产研究院惠灵顿地区主管Mike Coffey称,新政府即将推行的房地产市场改革将对希望入市的新投资者设置障碍。他强调,这将使竞争优势倾向于拥有雄厚资金的大公司,并且对房屋租赁市场不会有任何增加。

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租房市场的另一番景象便是:随着工党提倡的《健康住房保障法案》成为法律,居住环境的绝缘、采暖、通风、排水和湿度都有了法定的最低标准。为了满足这些新标准,业主需要对出租物业进行升级和维护,而升级维护的成本都会转嫁给租户,这意味着物业租金在2018年会出现较大上涨。尤其在房价下跌的大环境下,物业带来的资本收益正在减少,投资者会把更多希望寄托在租金收益上。

《健康住房保障法案》还会影响人们的购房行为。由于在建住房往往能更好满足新居住标准,投资者和首次置业者购买在建住房的兴趣会增加。跟现房相比,在建住房需要占用的首付较低,资金压力更小,有可能成为2018年新西兰住房市场的亮点。

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但所有买房行为归根到底是对地段的投资。购房人应当优先考虑那些有重大基础设施项目和配套工程的地区。以奥克兰为例,像Mangere、Papatoetoe、Westgate、Swanson和Royal Heights这样的地区更可能跑赢大市,因为这些地区附近有机场扩建、轻轨工程或商业地产开发项目。反之像CBD地区,由于基础设施建设已经饱和,生活成本居高不下,未来增值的可能性极小,属于购房人应该避免的地段。

新西兰本地媒体们预测的2018年最终会是——房价下跌、房租上涨、在建新房投资增加。