加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的? | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

在加拿大,如果申请抵押贷款到底能贷到多少?这对于首次置业者或房产投资人来说都是及其重要的。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

而关于首付比例问题,由于不同银行有不同政策,大致有以下几种:

  • A级银行(诸如加拿大六大行BMO,TD,CIBC…)最低首付是5%-10%,这是针对有稳定收入的工薪族,即拿T4税报的(雇主给员工的一年的收入报告);

  • 15%首付,小银行就可以接受自雇, 现金收入的客户了, 但利率会浮动些;

  • 20%首付,最常见的,也不买购房保险了, 但还是要求提供认可的收入证明;

  • 35%, 针对非居民,留学生,新移民,不用看收入,但首付来源不同银行会有不同要求标准. 反而加国公民享受不到。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

贷款审批人如何决定借贷数额主要根据两个参数:GDS 和TDS。这就是偿还能力。用来评估借给你的钱你是否能还得起。这是第一个需要重要考虑的因素。

GDS(Gross Debt Service), 即”毛借贷还款比率”。这是衡量购房者还代能力的指数,其数值为每年还贷金额(包括本金、利息和税收)与贷款人年收入的比例. 一般房屋贷款机构要求购房者的GDS 指数低于30%-35%。但这不是一个绝对的指标要求,如果购房者的首期付款额较多,如超过了住宅价值的35%,许多贷款机构就不再要求GDS指数了。

银行除了 GDS 之外,同时还有一个TDS(Total Debt Service)即对总债务比例的要求。 因为一 个家庭可能还有其它债务,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款等,把这个每月其它债务的支出和上述跟房子有关的支出加在一起除以年收入,这个数字不能超过40%-45%。

GDS 和 TDS 因为有这么多不定因素,计算起来较麻烦。最简单的方式就是你全家税前收入的4倍多 一些,这就是银行可以贷款给你的额度。

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GDS(Gross Debt Service), 即”毛借贷还款比率” 它的算法是: GDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+ 公寓管理费+高额贷款保险费)/税前收入 公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。

TDS(Total Debt Service), 即”总借贷还款比率” 它的算法是: TDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+ 公寓管理费+高额贷款保险费+其他供款)/税前收入 与GDS以一样,公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

举例说明: 张先生年收入是$60,000, 这里用GDS=32%算,

  1. 买房者的收入 $60,000

  2. GDS 32%

  3. 计算PIT *——$60,000 *32% = $19,200

  4. 地税每年 $3,000,电费$2,000

  5. 计算PI ** ——$19,200- $3,000 – $2,000 = $14,200

  6. 利率 2.4%

  7. 计算每月还款 $14,200 /12 月=$1,183

  8. 贷款年限 25年

  9. 算出贷款 $260,000 即最多可贷$260,000,基本是收入的4.3倍

注: *PIT 指principal interest tax

** PI 指principal interest

第二个考虑因素是信誉问题。你值得信任吗? 你能够还得起贷款,并不表明你一定会还钱。银行怎么才能知道你是不是值得信任的人呢?简单的方法就是查一下信用记录。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

加拿大有两个信用局,一个叫 Equifax,一个叫Trans Union。

一般银行会选取其中一个或两个都用。 这两个信用局的资料基本上是一致的。他们的信息的可靠程度很高。

以Equifax 为例,分数在680分以上都算不错 的。银行会根据不同的贷款产品,对信用分数有要求,即分数的高低有时会决定贷款利息的高低, 甚至决定贷与不贷。

单就信用分数来说,那么什么情况下 首付款可以是房屋成交价的20%,什么情况下必须多于20%呢?

当信用分数等于高于730分时,首付款最低为房屋成交价的20%;

当信用分数介于680-730分之间时,首付款最低为房屋成交价的25%;

当信用分数低于680分时,首付款最低为房屋成交价的25%。 当然每个贷款人情况不尽相同,需要具体情况具体分析。上面首付款和信用分数的简单分类仅供参考。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

第三个考虑因素是抵押。 你如果借钱不还怎么办?假如你抵押得多,银行的本金损失的机率就少。 按揭贷款,就是拿你所买的房子作抵押来向银行借钱。从理论上说,在按揭还清之前,你的房子其实不是你的,你已经把它押给银行了。你若不按时给银行还利息及本金,银行有权拍卖你的房子来抵债。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

对于抵押,银行最关心的是债务与价格的比率(Loan to Value 或 LTV)。

20 万的房子, 你自己首付 5 万,即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高于 75%,就叫高额贷款 (HighRatio Mortgage)。 对于高额贷款,银行都要求客人买贷款保险,这个保险是保护银行的。如果客人还不出钱了,保险公司会偿还他所欠的银行债务。

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

目前加拿大有两个机构作贷款保险,一 个是 GE,另一个是 CMHC(Canadian Mortgage and Housing Corporation)。 顾客买了贷款保险,银行就没有了贷款风险.

加拿大的银行是如何评估房屋抵押贷款的可贷数额的?

如果想了解更详细情况可咨询贷款顾问。贷款顾问会根据客人的不同的条件,根据各银行不同的要求,为顾客选择最优惠 的贷款。这样的服务是免费的。同时由于贷款顾问与各个银行都有合约,直接与各银行的总部信贷部门联系,减少了各银行分行零售的压力,因此所获得的利率就比你自己去银行看到的零售利率要低,是该银行最低的折扣利率。所以找贷款顾问是一个省时、省心、省钱的办法。