为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

 

英国宏观经济学的政策研究主任Ann Pettifor撰文:英国房屋住宅价格的飞涨,真正的问题是在于房地产投机。这就是我们需要下力气着重需要打击的。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

每个人——从政府,到住房慈善机构,到房屋建造商——都已经接受了传统观念,即英国的住房市场的功能失调是一个供求关系的问题。政府和开发商们没有建造足够多的住宅房屋,所以房价已经飞涨了,这就让越来越多的年轻人失去了拥有家庭住宅房屋的权利。但实际上,我们的住房问题并不是一个简单的供求关系特征。相反,我们的房地产市场存在比特币问题。

比特币的狂热与房价有何共同之处,尤其是在伦敦?首先,两者都是投机泡沫。大量的资金被投入了有限的比特币和伦敦房地产。这两种类型的市值因此都出现了爆炸式增长,尽管在不同的时间段内都是如此。因此,两者都变成了金融化的资产,它们带来的资本收益远远超过了人们从工作中赚取收入的能力,或者是来自实体经济的投资回报。与比特币一样,伦敦的房地产也是如此:投机者坚信,价格将永远上涨

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

如今,许多购房出租BtL的业主借着从出租物业获得的月收入来偿还借贷。

房地产市场的投机行为正在加剧房价上涨,而不是供应短缺。当私人资本的“燃料”、房贷和来自父母的现金支持并得到政府补贴和税收减免的补充时,房价就会上涨。此外,富有全球买家和非英国居民汇集了了超过£1000亿英镑资金进入伦敦房地产市场,最近几年,问题更加糟糕了。

因此,与直觉相反,建造更多的房子并不是正确的方法。直到流入市场的现金流减少,房价是不会下跌的,例如通过收紧房贷信贷,或缩小购房出租BtL投资者的数量。随着实际收入持续下降,英国央行(Bank of England)收紧了购房出租BtL抵押贷款,印花税上调也将分阶段进行,这可能已经开始发生。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

尽管如此,政府还是假装大众买不起住房的真正原因是缺乏新的房屋建设。它利用这一论点来鼓吹将为纳税人提供更多的补贴和税收减免,以使其能够使拥有房地产的核心选民、在建筑业和房地产市场的亲密盟友还有伦敦金融城的支持者们可以受益。

但事实证据很明显:住房数量供应的增加,以及由于拥有家庭住宅需求萎缩,并没有成功的抑制房价。据统计,2014年英国共有2800万套住房,但2016年只有2770万户。作为牛津经济咨询公司(Oxford Economics)的负责人,伊恩•穆哈恩(Ian Mulheirn)强调,在2001年至2015年期间,伦敦的住房数量增长快于拥有房产的数量。同样的,在爱尔兰,2006年有超过9万户家庭住宅建在一个只有400万人口的国家,但房价却在持续上涨——那年的涨幅高达11%。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

英国最高的住宅楼,位于伦敦南部。2016年,该公司超过60%的股权由外国投资者持有。

更糟糕的是,土地恰恰拥有比特币所缺乏的金融优势。这是一种实体的、低风险的资产,房主和金融家都可以凭借这些资产,迅速创造新的资金利润。对许多房主来说,在上世纪八九十年代,家庭住宅实际上变成了提款机。如今,许多购房出租的业主借着从出租物业获得的月收入借款。

因此,在这个国家让房价变得更便宜的关键不是建造更多,而是阻止现金流涌入昂贵的地区。如果不这样做,价格就不会下跌:市场只会吸收更多的现金。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

最好的办法是通过税收制度。首先考虑的应该是房产投机税(PST),就像在德国一样。这可以用来对投机者征收惩罚性利率,或者是那些拥有第二套住房和空置房产的人,鼓励他们把现金投资到其他地方。

其次,政府必须通过对全球金融交易征税Tobin tax,来管理投机资本流入和流出英国。最贫穷国家的腐败政客和经济疲软的寡头们将经常欺诈的现金转移到像英国这样等相对稳定的司法管辖区。这些流动的资本流动抬高了英国固定供应土地的价格。

通过这些措施创造一个有管理机制的房地产价格下跌,将有利于年轻的首次购房者,并有助于缩小房产所有权的代沟。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

但这也会造就输家。在过去的30年里,养老金的安全性明显降低了。如果房价下跌,南方的一代富有的房主将会看到他们的退休保障制度消失。为了弥补这一点,政府必须发挥更积极的作用,为家庭和投资者提供诸如超安全的政府债券等资产,这些资产可以用来产生稳定的收入来源。

还有一个问题。消费支出占英国经济的三分之二,这是由不断上涨的房地产价格所推动的,这一价格提高了公众对经济的信心。在目前的经济结构中,信心和消费的下降无疑会损害经济增长。

为什么即使建设更多的住宅房源 却也并不能解决英国的住房危机

但像英国这样的经济体——过度依赖消费者支出、房地产投机和高水平的债务——很容易受到冲击。而且,不断上升的土地价值降低了生产力:资金流向了投机性的房地产投资,让实体经济失去了提高生产力和提高人们工资水平所需的投资。

因此,政府必须利用它的强势来增加房地产税,迫使政府转向另一种经济模式。它应该推动对资本和社会基础设施的投资,以产生另一种经济增长的来源:生产能力强、技能熟练、收入更高的就业。

一个大众负担得起的住房市场将不会通过建造更多的私人住房,或者通过引导更多的补贴来支撑房地产市场来实现。在英国经济泡沫进一步紧缩之前,英国政府必须紧急应对泡沫破裂的可能性。