据澳洲人报报道，根据一项新的房地产数据调查显示，虽然房市开始降温，但随着首次置业者重返市场，外国买家撤离，澳洲房市情绪指数依然高于平均水平。

澳洲国民银行National Australia Bank，NAB自2014开始展开的数据调查，其住宅物业指数显示，去年2017年第4季度，澳洲房市情绪指数稳定维持在20分以上，比14分的平均水平要高。

但各州对于房市的态度则不尽相同。维多利亚和新南威尔士的房市情绪指数下滑明显，而南澳大利亚和北领地则在上升。

据悉，去年第4季度，维多利亚的房市情绪指数从63分猛跌至36分，新南威尔士则从31分下滑至18分。

澳洲国民银行NAB的首席经济师奥斯特（Alan Oster）表示，国内外机构对外国资本进入澳洲房市的控制措施取得成效。

自2014年以来，首次置业者在房市中占据最大比例，为28.8%。而外国买家则在逐渐退出澳洲房市，其在新建住宅市场中所占比例仅为8.4%，达到6年来新低，在成熟住宅市场的比例则降至5.5%，创下5年来最低纪录。

NAB还下调了今年澳洲房价增幅预测数据，从原来3.4%的涨幅调整为0.7%。2019年的房价涨幅预测仅为0.8%。

奥斯特表示，在所有州府城市中，墨尔本和霍巴特的房价将稳固增长，其次为布里斯班和阿德莱德。珀斯房价将维持平稳，悉尼则将迎来房价下滑。

该行还预测，今年公寓价格将下滑0.9%，2019年时会进一步下降1.8%。但政府或监管机构为解决房价可负担问题所做出的政策调整，将会影响以上预测数据。

悉尼物业空置率创4年新高 房租下降

在新的一年，悉尼有房可租的业主们可能不得不面对这样的一个事实了——房租上涨空间甚小。

新南威尔士房地产学会REINSW最近发布的数据显示，悉尼住宅物业的空置率在去年12月升至4年来的最高水平。

2017年12月，大悉尼地区的住宅物业空置率从11月的2.1%上涨到2.2%，其中主要的空置率上涨是来自内城区之外的中外围城区。这也让悉尼的住宅物业空置率重回2013年7月时创下的近年最高纪录，而再上一次的空置率最高纪录则是2012年9月2.5%。

REINSW的负责人Leanne Pilkington表示，这样的统计数据结果，是“ 提醒房东们做好房租一年不涨的心理准备” 的信号。她说：“ 我个人看不到任何房租上升的空间，我们或许需要接受一段平稳期，房东们在要求租金的时候，需要现实一点了。

空置愈多 新建不减

截止上周一，不同渠道公布的数据显示，悉尼的独栋住宅房屋的中位周租金在去年12月下降了0.3%，达599澳元/周，公寓单元房中位周租金亦较去年11月下降0.3%，至561澳元/周。与此同时，墨尔本的独栋住宅房屋中位周租则上涨0.1%，公寓单元房中位周租下滑0.1%。

一方面，住宅物业的空置率在上升，另一方面，悉尼的新建住房供应却仍然不见消退。在悉尼的中环城区，这种供应的激增几乎是肉眼可见的。各处新建的公寓和独立屋物业与不断上涨的住宅空置率几乎处于同一步伐，在像Bankstown、Hurstville 和Ku-ring-gai 这几个城区，去年2月的住宅物业空置率达到了2.6%，仅次于2012年9 月创下的2.8%的纪录。2017年第一季度的新房建成数量达到高峰，官方数据显示当季建成7743套住房，这一数字与5年之前的4046套相比几乎多了一倍。

悉尼内城区空置率2%

而REINSW的数据也显示，在悉尼的外城区，比如Baulkham Hills、Blacktown和Penrith，住宅物业空置率从去年1月的2.1%上升到了12月的2.3% ，与2016年1月的数据齐平，而2012年9月时这一水平达到了惊人的3%。

在悉尼的众多城区中，只有内城区的空置率在去年的最近一个月有所回落，从11月的2.1%小幅下落至2%，但仍然比去年4月的1.5%高出一大截。

房价跌势已止 或反涨 但房产投资吸引力以大不如前

综上所述，澳大利亚房市的情绪指数基本稳定，租赁市场也相继平稳，开始出现空置率上升的情况。在此情况下，澳洲麦格理Macquarie的分析师在其面向客户的分析报告中称，从现状看来，澳洲房价很可能将再次出现轻微上涨，房价下跌的趋势已基本停止。

麦格理分析所用的数据，出自全澳房产交易信息网站APM，及房产调研公司RP Data经过季节性调整后的房价数据。两家公司分别属于Domain及房产调研公司CoreLogic旗下。

APM方面表示：“住宅价格增长及活动的季节性波动较大。为了得到精确的房价发展趋势，有关数据必须经过季节性调整。经调整后，APM的月度首府城市房价增长指标在近几个月内出现小幅增长。”

CoreLogic的结论也是如此：“从CoreLogic截至1月中旬的数据可以得出，经季节性调整后的住宅价格增长出现明显改善。需特别注意的是1月的住宅销量极低。”

麦格理在预测房价走势时相当谨慎。其分析师在报告中称：“我们不认为今年会出现类似2016年房价增长反弹的情况”。报告的两位作者法博（Justin Fabo）及戴佛瑞尔（Ric Deverell）表示，2016年房价增长反弹前，官方现金利率被砍了50个基点，但今年市场更可能充斥着对最终加息时机的猜测。“从以往情况来看，利率上调将最终成为房价上涨的主要障碍。”

他们认为，澳洲审慎监管局（APRA）监管下的各银行对贷款作出种种限制，是导致房价暂停上涨的第二个原因。此外，只付息贷款利息升高且收益率偏低，令房产投资的吸引力已大不如前。