2018年应该在哪里投资租赁物业 我们看看英国的10大租房热点

  • 利物浦和诺丁汉现在是英国表现最好的房屋租赁地区。

  • 这些城市的租金收益最高,为6.2%,而伦敦的一些市镇的租金收益率低于2%。

  • 研究比较了购买平均住房和平均房租的成本。

尽管大量的税收变化使得人们更难在买房出租中赚钱,但仍有一些地区的租赁市场的投资是有意义的。

买房出租投资专家私人金融Private Finance分析了英国各大城市和城市的购房出租收益,发现利物浦和诺丁汉现在是英国表现最好的房地产投资场所。

研究显示,一旦考虑到房屋抵押贷款成本,这两个城市的平均租金收益率为6.2%。在伦敦的一些地区,这个数字低于2%。

2018年应该在哪里投资租赁物业 我们看看英国的10大租房热点

在英格兰中部和北部的一些城市,仍旧存在6%以上的收益率。

自2017年5月以来,利物浦一直保持着最高的地位,不过由于租金的下降,该市的租金也出现了部分压缩。

诺丁汉已经升至第二位,这是由于该地区平均每月的租金增加至£121。

位于第三位置是卡迪夫,平均收益率6%,每月平均租金从一个月前的£946上升到£1301。

南安普顿和大曼彻斯特也在2018年1月跻身前五名,两处的租金收益率为5.9%。

Private Finance部门主管肖恩•丘奇(Shaun Church)表示:“找到合适的出租地点是极其需要谨慎的。最初投资太大,将很难获得健康的收益,但房东也必须要有信心,房产价格增长将以高于房贷利率升值,这将实现长期利润受益。

强劲的租房需求也是防止出现长期空置期的关键,因为这段时期可能会损害到房东们的负担能力。

他说,虽然在前10个购房热点地区出现了一些变动,但较大的城市和大学城往往为投资者提供了最大的机会,因为那里提供了最高的租赁需求。

利物浦自2017年5月以来一直保持着最高的地位,尽管租金收益下降一些。

值得注意的是,伦敦和东南部地区没有进入前10名,因为高昂的购买成本已经对收益率造成了严重的打击。

伦敦的租金也在下降,因为租房者似乎已经透支了他们每月能支付得起的费用。

该研究报告称,由于高房价抵消了租金上涨的影响,伦敦的一些区仅为新投资者提供了低于2%的收益率。

伦敦哈林盖区Haringey声称能够提供的收益率仅为1.4%,那里的平均房产售价为£546,185,平均租金为£1,493。

在Harrow和Hounslow,收益率分别为1.6%和1.7%,而在Lewisham、Watford和Croydon,收益率为1.9%。

投资者要么需要大幅提高租金以获得丰厚的回报,要么就等待房价上涨。

按租金收益排名前十的出租热点

2018年一月份排名 地点 平均房价 年平均房贷成本 2018年月平均租金 2018年年平均租金 2018年不含税的租赁收益 2017年不含税的租赁收益 2017年5月份排名
= 1 Liverpool £131,707 £2,440 £886 £10,632 6.20% 8.00% 1
= 1 Nottingham £138,937 £2,574 £929 £11,148 6.20% 5.60% 2
3 Cardiff £198,649 £3,680 £1,301 £15,612 6.00% 3.90% 7
= 4 Southampton £210,291 £3,896 £1,356 £16,272 5.90% 3.70% 11
= 4 Greater Manchester £163,800 £3,034 £1,052 £12,624 5.90% 4.30% 5
6 Coventry £178,768 £3,312 £1,082 £12,984 5.40% 5.40% 3
7 Edinburgh £246,508 £4,567 £1,454 £17,448 5.20% 4.40% 4
8 Leicester £162,937 £3,018 £900 £10,800 4.80% 3.70% 14
9 Brighton and Hove £360,673 £6,681 £1,969 £23,628 4.70% 3.30% 17
10 Bournemouth £237,113 £4,393 £1,282 £15,384 4.60% 3.80% 10

数据来源:Private Finance。平均房价是基于2017年12月的数据(发布16.01.18)。平均房贷成本是基于两年固定利率,75%的LTV, BTL利率贷款,平均利率为2.47%(来源:英格兰银行报价)

在过去的两年里,房东们在购买买房出租房产时被征收了额外的3%的资本利得税,而减税措施开始的时候,他们可以对房贷的成本进行申报。再加上同时收紧的房贷标准,使得抵押贷款更难获得保障。

这些不断增加的税收负担压低了收益率,减少了对买房出租抵押贷款的减税,这已经严重侵蚀了利润率。

丘奇说:“对于进行房屋投资组合的房东来说,他们面临着特殊的挑战,他们被审慎监管局归类为拥有4个或更多出租房产的人。

这些房东现在面临着更严格的负担能力测试,必须证明他们的整个投资组合的盈利能力都能被贷款所承受。在这种情况下,找到一个合适的独立的抵押贷款经纪是可以帮助投资者驾驭这些棘手的问题,并为他们找到最实惠、最合适的选择的。

尽管作为一名房东的成本不断上升,但在10大热点地区,租金收益率自2017年5月以来平均上升了0.9个百分点。

南安普顿房价上涨幅度最大,为2.2个百分点,原因是租金上涨20%,而该地区房价同期上涨了6%。

有轻微增加的平均房屋抵押贷款利率,在2017年底的11月带来了10年来首次加息,央行数据显示,平均两年固定利率为2.47%,贷款价值比75%,是自2012年1月以来的最低点。

出租的租赁收益与其他地方相比如何?

Norwich 20.10% £199,491 3% £3,696 £976 £11,712 4.00%
Southwark 22.22% £524,579 2% £9,718 £2,501 £30,012 3.90%
Kensington and Chelsea 33.97% £1,258,948 -3% £23,322 £5,754 £69,048 3.60%
Bristol, City of 22.11% £275,558 6% £5,105 £1,245 £14,940 3.60%
Portsmouth 22.28% £206,329 7% £3,822 £912 £10,944 3.50%
Lincoln 19.36% £147,901 3% £2,740 £652 £7,824 3.40%
Blackpool 24.16% £109,621 7% £2,031 £474 £5,688 3.30%
Camden 30.46% £861,159 4% £15,953 £3,712 £44,544 3.30%
Reading 24.68% £313,620 5% £5,810 £1,351 £16,212 3.30%
Kingston upon Hull 19.02% £109,511 4% £2,029 £457 £5,484 3.20%
Kingston upon Thames 21.04% £486,707 0% £9,016 £2,031 £24,372 3.20%
Oxford 26.11% £414,612 0% £7,681 £1,708 £20,496 3.10%
Newham 32.62% £356,216 -1% £6,599 £1,450 £17,400 3.00%
Hammersmith and Fulham 30.05% £739,997 2% £13,708 £2,989 £35,868 3.00%
Tower Hamlets 30.84% £497,403 6% £9,214 £1,943 £23,316 2.80%
Hastings 27.19% £206,342 7% £3,822 £801 £9,612 2.80%
Forest Heath 21.80% £219,724 11% £4,070 £810 £9,720 2.60%
Cheltenham 20.15% £272,812 11% £5,054 £993 £11,916 2.50%
Wandsworth 30.02% £595,574 -3% £11,033 £2,135 £25,620 2.40%
Westminster 37.56% £1,002,979 0% £18,580 £3,573 £42,876 2.40%
Slough 23.07% £302,612 2% £5,606 £1,074 £12,888 2.40%
Exeter 19.56% £258,799 7% £4,794 £899 £10,788 2.30%
Redbridge 21.63% £425,582 7% £7,884 £1,476 £17,712 2.30%
Luton 21.27% £243,622 8% £4,513 £844 £10,128 2.30%
Ipswich 18.75% £195,925 8% £3,630 £676 £8,112 2.30%
Brent 28.82% £485,580 -3% £8,995 £1,659 £19,908 2.20%
Richmond upon Thames 20.55% £663,921 4% £12,299 £2,231 £26,772 2.20%
Enfield 21.18% £406,300 2% £7,527 £1,358 £16,296 2.20%
Eastbourne 21.65% £248,834 11% £4,610 £828 £9,936 2.10%
Torbay 21.43% £196,334 6% £3,637 £632 £7,584 2.00%
Croydon 19.83% £373,581 3% £6,921 £1,180 £14,160 1.90%
Watford 18.89% £356,538 -1% £6,605 £1,110 £13,320 1.90%
Lewisham 22.97% £426,832 6% £7,907 £1,324 £15,888 1.90%
Shepway 20.17% £241,343 4% £4,471 £741 £8,892 1.80%
Hounslow 22.23% £398,473 5% £7,382 £1,175 £14,100 1.70%
Harrow 20.37% £478,039 4% £8,856 £1,388 £16,656 1.60%
Thanet 21.96% £230,560 10% £4,271 £669 £8,028 1.60%
Cambridge 23.91% £461,890 16% £8,557 £1,292 £15,504 1.50%
Southend-on-Sea 20.72% £272,835 5% £5,054 £759 £9,108 1.50%
Haringey 30.33% £546,185 2% £10,118 £1,493 £17,916 1.40%

英国最大的买房贷款机构BM Solutions的另一项研究表明,房东们的信心在2017年底走低。

该机构发现,英国的租户需求已降至5年来的最低水平;希望在明年扩张的业主比例也创下了12%的历史新低。

在2017年底,房东们对租赁收益和资本收益的短期前景感到不那么乐观——分别下降2%至47%和30%。

在英国,更多的人想在哪里租房?

房产地点 2017年第三季度租客需求(Net increase) 2017年第四季度租客需求 (Net increase) 季度变化 (% point change)
Scotland 32% 37% 5%
East Midlands 40% 33% -7%
South West 35% 32% -3%
West Midlands 28% 31% 3%
Yorks & the Humber 39% 30% -9%
North West 37% 30% -7%
Wales 31% 29% -2%
East of England 24% 26% 2%
South East 24% 22% -2%
North East 14% 21% 7%
London Central3 24% 20% -4%
London (Outer) 15% 20% 5%
Source: BDRC Continental and BM Solutions

BM Solutions的主管菲尔•瑞克兹(Phil Rickards)表示:“在2017年底,房东们的信心比前一年要低,尤其是在他们自己的出租业务方面——鉴于他们所经历的变化,这是意料之中的事。”

“我们最近看到了2017年出台的投资组合规范,这也会影响到希望在2018年扩大投资组合的房东的比例,而市场会自动调整到下一步的变化。尽管如此,盈利能力依然强劲,86%的房东实现了盈利,平均租金收益率保持稳定。”

对租户需求的看法在全国各地都有很大差异,苏格兰的房东报告说,租户需求增长最快(37%),其次是东米德兰(33%)和西南地区(32%)。

与此同时,伦敦、东北部地区和东南地区的房东报告说,租房需求为负。

各城市买房出租房贷的平均成本。

地点 支付利息房贷平均成本 (Jan 2018) 支付利息房贷平均成本 (May 2017) 成本差异(£)
Liverpool £2,440 £2,421 £19
Nottingham £2,574 £2,521 £53
Cardiff £3,680 £3,811 -£131
Southampton £3,896 £3,999 -£103
Greater Manchester £3,034 £3,050 -£16
Coventry £3,312 £3,293 £19
Edinburgh £4,567 £4,506 £61
Leicester £3,018 £2,999 £19
Brighton and Hove £6,681 £6,993 -£312
Bournemouth £4,393 £4,645 -£252
Source: Private Finance