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澳洲房市整体分析 地产股走强 受州际间人口流动及住宅批建量影响

虽然受债券收益率上升,消费者信心降温以及房地产市场放缓等因素影响,但今年澳大利亚的房地产投资者的收益额仍可能高达7%,其中包括2%的回报率和5%的分配收益率。瑞银澳洲UBS把这一观点写在了其房地产投资信托的报告中。

在本周股市暴跌之后,地产股被证明比一般股票更具弹性

2018年澳洲房地产投资信托基金回报率为14%。报告中,分析师格兰特·麦卡斯克Grant McCasker和詹姆斯·德鲁斯James Druce表示,最糟糕的情况是,他们可能会失去全年5%的回报。

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根据瑞银UBS的数据显示,在零售业方面,市场疲软已是众所周知,看看商品定价就知道了。

分析师预测,如果零售行业销售额在今年下半年达到谷底,那么大型商场的地产商将面临利润下行的风险。

瑞银挑选了最受市场青睐的几只股票作为优质的资产组合, Westfield和Vicinity就在其中,瑞银从估值考虑,认为这些股票的体量太大,所以不容小觑。

在住宅方面,他们注意到悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌,但从目前来看只是温和放缓,盈利下滑不大。此外,澳洲房地产开发商Stockland的利润有赶超Mirvac的可能性。

在写字楼物业方面,基本面依旧非常强劲。瑞银预计下一波供应周期将在2018年下半年,这会大大影响澳洲的租赁市场。

与GPT和Mirvac一样,澳洲最大的地产商Dexus是分析师不太喜欢的股票。而Goodman和Stockland却是他们的首选。

瑞银的展望再次强调了债券收益率与地产行业之间的关系。

随着全球经济再回暖,债券收益曲线翘尾速度可能快于预期,以及融资成本上升产生的风险,这些都是值得担忧的。分析师认为,在这样的环境下,房地产表现可能会差强人意。从敏感性分析的角度,在其他因素不变的情况下,10年期国债每50个基点的上下波动,可能对房地产行业产生4%-5%的影响 。

上涨的债券收益率并不一定会导致房地产信托基金价格下滑,因为他们可能被更高的租金收益所抵消。目前,写字楼租金可能正处于高峰期,但零售行业的租金面临压力。

移民的流动导致地区性房地产市场火热

另外根据一份针对州际移民的分析显示,悉尼和布里斯班之间的房价差距很可能很快就要开始缩小了,昆士兰的房价增长或将迎来了史上最佳机遇。

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2002年,布里斯班房价中位数只相当于悉尼房屋的41%,堪称历史最低点。但是之后昆士兰的州际移民开始激增,2003年达到4万人。2008年布里斯班房价已经达到悉尼房价的78%。

随着布里斯班的房价开始上涨,与悉尼之间的价格差距也开始缩小。

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世邦魏理仕CBRE研究人员Ally McDade对数据进行了分析,并强调同样的历史已经开始重演。她指出,目前布里斯班的房屋中位价约为悉尼房价的43%,而且州际移民人数又开始大幅上升了。

她说:“在2017年6月,州际移民人数达到了2008年以来的季度及年度最高值,6月之前的一年内,迁往昆士兰的州际移民人数增加了50%,达到约17500人,这一增幅是相当高的。昆士兰素有阳光之州的美誉,如今越来越多的移民来到这里,同时也将先前在悉尼积累的资本财富转移到了布里斯班。 有史以来,住房需求的上升,再加上潜在价值的增长,就一直是布里斯班房价上涨的驱动因素。”

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昆士兰的大小开发商也注意到了州际移民给本州带来的变化。房地产开发商Stockland的一篇分析报告中指出,来昆士兰买房的移民大部分都是来自新南威尔士,这部分买家占了州际移民购房总数的约三分之二。维多利亚的买家占州际移民购房总数的12%,南澳和首领地的买家排在其后,分别占8%和6%。

现任Stockland集团高管及住宅部门首席执行官Andrew Whitson表示:“我们处理过各种类型的州际买家,有些是夫妻或家庭,他们想要搬到房价低一些的地区,或者是想要改变一下生活方式,还有一些是投资者,他们认为比起其他各地市场,昆州房产更有投资价值。”

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他说:“州际买家想买到价低质优的新房产,想过上服务便利的优质生活,他们将目光转向昆州也是情理之中的。买家想要的,我们阳光之州都有,我认为这种趋势在2018年还会持续下去。”

住宅批建量下跌20%,供应量短缺, 房价租金或将飞涨

12月份新房批建量的下滑超出预期,开发商称信贷和建筑融资收紧的“完美风暴”,以及更高的投资税和外国买家费用已经冲击了新的公寓供应。

开发商们表示,销售放缓和金融成本上升导致项目的可行性下降,独栋住宅、公寓和半独立式住宅审批减少20%。

此次自2012年7月以来最大的月度下滑主要是由于新公寓的审批减少了39%,从11月份的11247个月减少到6,879个。公寓审批在澳洲大陆的五个州全部下跌,维多利亚,新南威尔士和西澳大利亚的月度下降幅度最大。

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墨尔本开发商Evolve的首席执行官Ashley Williams说:“这就像是一场管理和变革的完美风暴。我们在过去12个月里所经历的一系列政府干预,基本上吓倒了市场上的投资者买家,特别是在公寓开发和更多中等密度的开发项目中。”

上周四的官方数据证实,自2015年房屋批建量达到峰值后,已经连续两年放缓。

随着人口增长超出预期,一旦澳洲东部沿海地区正在兴建的一系列项目完成,新住房供应量的下降可能会引发住房空置率收紧,房价和租金将随之上涨。

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截至去年12月份的年住宅批建总额为221,215,低于2016年的234,155和2015年的240,339。

截至去年12月,新公寓,联排别墅和半独立式住宅的审批数量从115,976减少10.8%至103,417。这从2016年的20,266下降了3.7%。

由于开发商削减新项目计划的速度比2016年更快,去年公寓业务放缓,加剧了投资者采购速度放缓的预期,市场消化了目前即将完工的新供应浪潮。

开发商Tim Gurner表示,这些数字证明了这个行业对于更严格的规划和金融规则的看法。

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Gurner先生说:“我们的设想是徒劳的。今年肯定会更糟,我们将看到租金上涨,房价在12个月内上升。”

在截至12月的一年里,独立住宅的获批量开始回升,因为该类型房产市场表现出了一定程度的强势。这促使房地产行业协会和澳洲建筑商协会增加了对住宅开工数量的预期。

12月份的月度数据显示,新型独立住宅的批建量上涨1.4%,至10,012。在2017年里,独立住宅批建总数为117,798个,比2016年的118,178个下降0.3个百分点。这一年总数比2015年的120,077个下降1.6个百分点。

房地产行业协会首席经济学家Tim Reardon表示:“独立住宅的市场依然稳固。”