出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了 | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

新西兰网络新闻媒体Stuff报道称,如果在新西兰最近需要寻找一套合适的出租房,那很可能会因为迟迟不能如愿感到很头疼。没错,租赁者并不是一个人,出租房确实越来越少,Airbnb分流、回纽移民增多和投资者卖房可能都是最主要的竞争对手。

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

虽然没有市场上出租物业数量具体减少数量的数据,但商业、创新和就业部的租赁押金数据能在一定程度上印证这一点:押金笔数已经从2016年12月的18,205笔减少到了去年12月的17,797笔。但同期,新西兰的人口数量增长了超过10万人。

新西兰网交易平台Trade Me租房频道的数据也呈现出市场日益紧张的迹象,去年12月其网站上新西兰全国可供出租的房源数量减少了49%之多。

可租房源越来越少是因为建房速度跟不上吗?目前,越来越多的住宅都选择加入短期度假租赁市场,长期出租房源自然会减少,而这也是房租上涨的罪魁祸首。

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

建筑公司的目标是建好的房屋上市能够获得最好的价格,出售显然比租赁更有优势,同时投资者也不愿意花钱买价格颇高的新房,因为出租出去的租金并不足以支付购房花费。

“比如惠灵顿,几乎没有什么新房上市,房源都掌握在业主手中。”经济学家Shamubeel Eaqub表示,“当租金回报率如此低的时候,除非你预计资本收益能够带来惊喜,否则修建大量住房是没有意义的事情。”

通常情况下,在人们更新换代居住条件时会选择买新房,届时原有住房就会加入租房市场,但这样增加的房源数量也不太多。Shamubeel Eaqub预计,在几年之后,租房市场的供应量最终还是会逐渐满足需求,“只有奥克兰的住房似乎永远短缺,而一旦供应短缺,越是低端的群体越容易受到影响。”

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

另一个让出租房屋供不应求的原因是越来越多的移民从澳大利亚搬回新西兰工作生活了,这在很大程度上是因为新西兰的经济形势远好于澳洲。选择回新西兰定居的人肯定要把原来出租出去的房屋收回自住,这就会减少房源供应。

虽然新西兰人依然没有放弃去澳洲讨生活,但事实上,回新西兰居住的人越来越多。2017年6月的时候,人口数量增长了100,400人。

同时,有证据表明,新西兰对房东的限制越来越严格和市场疲软带来的资本收益不佳的前景,都打击了房地产投资的积极性。那么,随着拥有房产的房东越来越少,可供出租的房源自然也呈下降趋势。

奥克兰房地产投资者协会主席Andrew Bruce就表示,过去几个月里协会成员逐渐减少,虽然一直以来会员都有进有出,但最近离开的人格外多,他们都把手里的房子卖了不愿意再做投资,因为觉得当房东越来越难,贷款也不好办。

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

而Shamubeel Eaqub认为,投资者卖房可能也会卖给其他投资者,这样对租房市场的影响并不太大。另一位经济学家Gareth Kiernan也表示认同,“首先,房屋销售量保持在低位;其次,大部分首次购房者都被高房价和贷款首付政策限制给踢出了市场。如果说出租房源下降是源于投资者出售套现的话,那首次购房者此前也一直租房居住,他们的租房需求也会同样减少。”

以Airbnb为代表的短期出租平台也被视作争夺出租房源的有力竞争者,这样出租房屋一方面能让房主收入翻番,另一方面还能让他们不受政府对房主出租房屋严格标准的限制。如果买家把房子每年出租47天以内的话,他们就不必像投资者那样支付40%的首付。

去年,奥克兰有大约4,700套住房在Airbnb上短期出租,此外还有4,400个私人房间也对外出租,整体数量增加了93%;惠灵顿则是由大约1,600套住宅在Airbnb上出租,出租的私人房间有770个。

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

虽然像皇后镇这样的旅游胜地可能Airbnb对租房市场产生的影响会大一些,但Bagrie Economics的经济学家Cameron Bagrie表示,包括奥克兰和惠灵顿在内的其他城市受Airbnb的冲击会小很多,因为短期出租既要保证较高的入住率,还要考虑频繁换租客的成本和其他风险问题。

Andrew Bruce在租客外出旅行6个月的时候,把这套奥克兰公寓以每晚100纽币或110纽币的价格放到了Airbnb上出租,但赚的房租并没有比原来每周320纽币多。其他在Airbnb出租房屋的房东也抱怨过房屋在列表排名中的问题,而且只要有一个租客给了负面评价,愿意预定入住的人就很少了。

出租房源缺乏 短租分流与回归移民 在新西兰租房越来越困难了

在很多游客常去的北岛地热旅游胜地Rotorua,通常一栋3居或4居的房屋每周租金中位数为380纽币,年租金为19,760纽币,而Airbnb房东每周一般只能拿到165纽币,年收入为8,600纽币。

租房市场正在发生变化,因为人们购买首套住房变得越来越困难,只能长期租房居住。Jeffries表示,更多的租客选择长期居住,会使得能够出租的房源减少,这在某种程度上会加剧租房市场供不应求的紧张状况,租客们一看房子这么难找,就更不愿意换房租住,进一步加剧了出租房源的短缺情况。