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加拿大两大主要城市房价有望下降 居民负担能力增强 政府信心十足

按照加拿大国家银行National Bank of Canada(NBC)刚刚发布的报告,2017年第四季度全国住房可负担指数Home Affordability Measure下降0.2%,尽管看起来降幅不大,却是2015年第二季度以来的首次下降。

加拿大两大主要城市房价有望下降 居民负担能力增强 政府信心十足

国家银行的两位经济学家Matthieu Arseneau 与 Kyle Dahms在报告中写道,加拿大人房屋负担能力的提高至少得益于两大因素:一是多伦多地区过去半年来房价下跌;再是加拿大就业市场强劲以及薪资水平明显上涨。

仅以2017年12月为例,按照多伦多地产局(TREB)的月报,若与去年3月份,也就是省府实施新税之前比较,大多伦多地区的房屋销量大跌60%,房价的跌幅也很明显,12月份各类房屋的均价为$735,021加元,而去年3月份的均价则为$916,567加元,跌幅也近20%

再从收入方面看,2017年第四季度按年薪资增长5.7%,为三年来的最高水平。但两位经济学家指出,尽管薪资增加有利于提高业主的支付能力,但其它因素,尤其是按揭利率上涨又抵消了这个支付能力。实际上从2017年年中以来,房贷利率已经上涨了0.58%。

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按照一般定义,所谓房屋负担指数指的是所有与房屋有关的支出占业主家庭税前月收入的比例,这些支出主要包括房屋按揭,水电花费以及物业税等项目。若按加拿大按揭与房屋委员会(MHC)的标准,业主的房屋负担指数如果在30%以下,就说明该业主的物业属于可负担的,若房屋负担指数超过30%, 那房屋负担就“超重”。

从下表可见,加拿大业主的房屋负担早就大大超过这个门槛指标。而在去年第四季度,房屋负担就“超重”最大的城市仍然是温哥华,维多利亚次之,多伦多名列第三:

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国家银行的经济学家认为,两大热点房市的房价今年有望下降。就多伦多而言,房贷利率上涨再加省府的新税措施,无疑将使多伦多的房市下行,房价也会进一步下降。

如果按照多伦多地产局的月报,这两位经济学家所言不虚:今年1月份大多伦多地区各类房屋均价为$736,783加元,比去年同期的$768,351加元下跌,跌幅为4.1%。若与去年同期相比,所有房屋类型中只有公寓价格上升,其它类型房屋价格均下降,其中独立住宅价格更下降9.1%

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温哥华的情况有所不同,目前其房屋负担是自从1980年代以来最糟糕的时期,尽管前自由党政府在全国率先实施针对海外买家征收15%转让税的政策,短期内颇有成效,将房屋销量和房价双双拉下来,但现在温哥华的房价又上去了。

针对这个情况,不列颠哥伦比亚新政府本周又推出辣招,试图用三大招数将该省的房价强压下来:

  1. 将海外买家税税率从15%增至20%,同时将征税的地域范围扩大;

  2. $300万加元及以上物业,其转让税将从过去的3%提高至5%,而且这类物业的学校税School Tax也会从明年开始调升;

  3. 将于今秋修法,首次引入投机税,主要针对在不列颠哥伦比亚没有缴纳收入税的居民,但自住或长期租赁的物业不在征收范围之内。今年的税率暂定为房屋估值的0.5%,而从2019年开始,将调升为2%。

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国家银行的经济学家相信,有了这三大招,不愁温哥华乃至不列颠哥伦比亚的房价降不下来。而房价下降之日,也就是业主房屋负担能力提高之时。