海外买家在英国买房 到底该怎么申请房贷——英国房产投资101

 

作为海外买家,投资者在英国的房地产市场进行投资时,其中的绝大部分投资购买的都会是期房,但当交房日期接近时,会有很多人想要把房产当做一个长期的投资,利用房屋抵押贷款的杠杆来获得更高的收益回报。

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而作为海外买家的我们,能否申请贷款以及怎样申请,另外针对不同的房贷利率如何选择贷款产品呢?


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在这里我们就来跟大家聊聊这个话题:

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英国有专门为非英国本地工作人士设置的房贷产品

首先,在房屋抵押贷款产品的选择上,无论是海外买家,还是英国人但是不在英国工作,都可以选择专门为不在英国工作的人设置的贷款产品。

但是,近年来,包括各国的反洗钱等各项规定的更为严格,对于这类人群的贷款难度也逐渐增大。

特别是在去年生效的欧盟的新规定下,对于在英国没有直接收入的贷款申请者来说,这些人的资金来源会被要求进行更为严格的核查。

另外,汇率也影响到贷款的申请:在评估贷款申请者的还款能力的时候,汇率的变动也会是一个非常重要的因素。总而言之,对于贷款机构而言,要确认贷款申请者在未来还款的过程中不会有太大的还款压力,这样才能让他们安心地发放贷款。

所以,在批复贷款之前所进行的尽职调查也会更为复杂和仔细。

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申请贷款时所需要的文件

1、有效护照

2、最近三个月至六个月银行对账单

3、最近三个月至六个月的工资单和最新的完税证明(有的银行需要)

4、如果您是个体经营者,则需要最近三年的财务报告和最近的英国海关与税收总署(HMRC)

5、税收计算表格(SA302,适用于自己报税的申请者)

6、存款证明(说明申请人拥有足够资金支付房产首付)

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房屋抵押贷款产品有哪些?

英国购置房产时的按揭借贷基本上分两类,分别是自住按揭及投资按揭。两者的分别是有不同的借贷额度及不同的贷款利率,有个别的银行和房贷机构能够给予自住房贷的申请者最高相当房价80%的贷款额度,而投资按揭最高只有房价的70%-75%甚至更低。

有的机构也可以提供只还利息Interest Only的房贷产品,如果是投资按揭,这种方式在英国本地非常流行。

另外,针对自住与投资的房贷利率也有所不同,投资的利率比自住的高,不同银行或借贷机构订立的借贷利率各有不同,可询问多几间银行,或者通过一个独立的金融顾问机构(IFA/Broker)以作比较。

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如何办理英国买房贷款?

其实,在英国获取买房贷款的条件、流程跟中国国内的并无二致,只是在文件传递、贷款汇率上有所却别,另外最重要的一点是需要一个海外账户。

当开立了一个境外账户以后,下面我们简单介绍下贷款申请流程:

初步评估

国内买家提供个人的资产证明、收入情况证明、身份证明,相关银行在收到资料后,会做出一个初步评估,确定买家的贷款额度。从银行收到买家证明文件开始,初步评估过程大概一周至两周时间能完成。

验房

需要注意的是,在英国买房、签订买房合同前,有一个第三方验房的环节(在英国买房,本环节不可省略)。验房报告不仅描述房屋质量等相关信息,还会给出相应的估价,这将决定银行最终贷款的数额。由于验房由第三方机构进行,银行无法控制。通常,需要1个月左右的时间。验房的费用通常由买家支付。

贷款审批、放款

获得验房报告后,银行将根据报告的估价,结合买家的财务状况,给予买家最终的贷款额度,并按英国当地贷款利率与买家签订房贷合同。

银行压力测试

对于海外申请者的贷款的审批流程跟普通的贷款相差无几,汇率的波动将会被考虑在内。

另外,对于投资买房出租BtL的买家来说,同样也可以申请贷款。

一些贷款机构甚至提供了非常灵活的房出租BtL贷款产品。

一般来说,申请此类贷款的首付比例最低为25%,贷款额度主要由房租的多少而决定。

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而这个比例我们也在之前跟大家分享过,要通过现在银行的压力测试,即如果申请5.5%的贷款利率的产品,租金收入要高于还款额度的145%。

当然,也有一些贷款机构的处理方式会比较灵活。

如果贷款申请人持有的货币为美元、欧元、加币、人民币、港币和新加坡元等的话,如果预计的房租无法通过压力测试,也是有可能申请到贷款。

不过,在这种情况下,压力测试的比例也不能低于145%。

因为对于海外申请者的审核会更为严谨,流程也相对复杂,所以一般来说需要6-8周的时间才能知道结果,所以在申请的时候也应该相应留出足够的时间。