英国房地产投资101——扫盲贴(一)说说英国的合租房

即使久居英伦的海外人士有时候也对英国本地各类房地产词汇一个头两个大,更别说国内的各位投资者了。从今天开始,我们准备一步一步讲解基于英国房产投资的一些基础知识,希望能给各位有意向留学、移民、置业、投资英国的朋友们一些帮助。

大家会经常听到看到的一些房地产方面的词汇:

Commercial Property

Student Property

Residential Property

Student hostel

Student dormitory

Student apartment

Buy-To-Let

Houses in Multiple Occupation

Multi-unit Freehold blocks

Semi-commercial Property

Bungalow

Apartment

Flat(unit)

Terrace(townhouse)

Semi-detached(house)

Detached (house)

Freehold

Leasehold……

英国房地产投资101——扫盲贴(一)说说英国的合租房

英国房地产投资101——扫盲贴(一)说说英国的合租房

英国房地产投资101——扫盲贴(一)说说英国的合租房

英国房地产投资101——扫盲贴(一)说说英国的合租房

呵呵,大家和我一样,基本上都晕掉了吧。那我们今天从哪里开始呢?

前几天的文章,我们基本上都在介绍英国的Buy-to-Let出租房房产投资,那我们就先从这一方面入手,一步步通过这些词汇把英国房地产投资的基础知识了解一下!

大家通过我们的文章基本上了解了,英国本土最流行的房地产投资方式就是Buy-to-Let,很长一段时间以来,英国买房出租BtL的投资方式,因为整体收益很高,在英国一直是一种很热门的投资方式。BtL可以看作是一个投资者追求稳定中长期投资收益的方法,可是在买房出租Buy-to-Let之上,英国人还有其他什么追求更高收益的玩法呢?

 

首先我们来看一下,在买房出租BtL这个大分类下,在英国都还有哪些形式:

1.基础出租房 Buy-to-Let

首先就是这种最基本也是最典型的购房出租Buy-to-let。多数情况下,投资者在已经拥有一套自住住房的情况下,通过再次投资购买一套或多套1-3beds的房子,然后整体租给租客收取租金,这是绝大多数人Buy-to-Let的方式。

2016年全英国平均收益率:5.8%

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2.合租房Houses in Multiple Occupation (HMO)

合租房HMO就是我们通常所说的合租房。也就是说,买一套5室(甚至8室)的大房子。(也有的是买一套大房子,然后自己改造分隔成几个独立的小房间),共用厨房和厕所,然后分别把房间租给不同的租户。对于HMO来说,根据各地不同的规定,楼层的数量或者租户的数量不同可能需要申请执照。

2016年全英国平均收益率:10.2%

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3.Multi-unit Freehold blocks

这就是在一块永久产权freehold的地上,改造出几个不同的住宅单元。有可能是公寓flat, 也有可能是别墅房house, 但是几个单元共同享有这块地,走分摊永久产权(share of freehold)的方式。 几个单元也有可能共用一些花园之类的公共区域。 比如把一套维多利亚时期Victoria的房子,改造成2-3个1 bed的公寓,分别都有各自独立的厨房和卫生间。分别独立出租。

2016年全英国平均收益率:7.8%

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4.带底商的建筑Semi-commercial Property

这种房子是住宅项目和商业项目的综合体,有整栋的带底商的大厦或者是带下层店铺的排屋,投资者一般买下一栋楼,楼下租给商铺,楼上作为住宅出租用。

2016年全英国平均收益率:8.1%

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5. 学生公寓类 Student Property

说到学生公寓,虽然也可以把它归为Buy-to-Let的一种特殊方式,但实际上我们应该可以把它单独的列出来留几期特别说明一下,学生公寓的居住结构与基本的Buy-to-Let和HMO都不尽相同。

2016年全英国平均收益率:9.1%

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好了,大家可能会看到,HMO怎么会有平均高达10.2%收益率,HMO是不是最抢眼呢?一直在说BtL,怎么又出来个HMO?今天我们就来说说这个:

那么,什么是HMO呢?

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合租房HMO就是房东把房子的几间卧室分租给好几个人,大家共用厨房和卫生间,甚至客厅都被房东拿来做卧房; 只租一间房,租客们的花费降低了。 而房东的收益增加,这种把房产按照卧室出租而不是整套出租给一家人的做法在英国被称为:分房租赁(HMO)。大家一定笑了,不就是国内的合租房吗。

一般来说,合租房HMO的房子大概是4-6居室。英国政府规定,合租房HMO为三个以上租户合租一套房子,共用洗手间、厨房等设施。而当租户人数超过五个,或者三层以上(含三层)物业(地下室也算一层)的时候,就是一个Large HMO。大合租房Large HMO就需要找当地政府申请执照,支付费用以及承担一些额外的责任。

 

HMO(分房租赁)的好处是:

1.赚得多!

这才是最大的动力!Mortgages for Business的数据显示,2016年的前三个月,传统出租房的平均租金收益在5.8%,而合租房HMO的平均租金收益率可以达到10.2%。 (一些表现抢眼的合租房HMO,单纯的租金回报率有些甚至可以达到13-15%)

显而易见,一套房拆成几间,总的房租收入肯定比单租大,而且经常看到公共活动区客厅,都被单独隔成一个大双人间租出去,基本上房客们进了家门就回到自己的房间,没啥休闲空间。但是房东们哗哗哗算盘打得精,多的话可以比传统的Buy to Let多赚75%!

散租通常来说会比整租所获得的租金总价更高,这就是为什么合租房HMO的平均租金收益高于一般的房屋租赁。

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举个例子:

一套四居室,如果作为合租房HMO出租,每个房间每个月可以收到600英镑的租金,那么总租金就是4*600=2400英镑。相反,如果把房子整租出去,可能只能收到1200英镑。

所以贷款专家Chris Bramham表示:“这样一来,很多业主就会选择合租房HMO这个方式来出租房子。特别是哪些本来就有好几套房子拿来出租的业主,他们已经有了和多个租户打交道和找租客的经历,处理起合租房HMO也会更加熟悉。”

目前,对合租房HMO房子的需求也在增长,毕竟如果只有一个人的话,租一间房子总比租一套房子便宜。而且,也不是只有学生才喜欢合租。Spareroom.co.uk的数据显示,全英大概只有31%的人能负担得起自己租一套房,而且在伦敦这种地方,可能租金就占了收入的一半;Shawbrook银行最近的一份报告显示,无论是从经济或者个人社交需求的出发点,越来越多的青年职场人士也在寻求合租房HMO类型的房子。

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2.管控强!

房东对合租房HMO房子管控的自由度更高,大部分情况下可以直接进入房子来管理,而不像整栋出租给一家人那样,需要提前预约和商量。这样房东对租客的把控力度更高,更容易知道租客的个人情况,及时阻止一些不靠谱的危险房客。 同时对自己固定资产的看管力度也会更好,更容易知道内部房屋的情况,如果出现毁坏,也更容易及时止损。

3.抵抗风险的能力相对比较高

因为合租房HMO的租金收益yield要比一般的普通Buy-to-Let要高,房东手上的现金流更丰富,所以即使有一个租客出现Void空置期,整体收益还是高;

同时就算遇到一些经济动荡,遇到银行需要升息的情况,合租房HMO的租金依旧可以保持盈利,房东还是有得赚。

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不过合租房HMO的代价是:

1.高付出,高回报,合租房HMO的管理非常麻烦

首先,相比较基础Buy-to-Let房产,五六万英镑就可以开始投资当房东了,而投资HMO当然不会是这么低的门槛了,虽然投资HMO的租金回报高,但是,并不是所有的这些收益最后都能回到自己的口袋。

由于各种管理上的原因,HMO的所有账单bill(水电供暖,煤气,宽带) 和市政税费council tax 全部都要由房东来承担。 这对于房东来说,也是一年几千镑的一大笔开销。

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如果房子超过三层并且房客超过五家人家的话还必须申请执照。而有不少地区已经不再发放HMO执照了,所以也要提前去查询。

英国对HMO也是有很多规定,比如要求每间房间必须至少6.5平米,安装适应A级系统的火灾报警系统,明示应急照明的退路,安排好每个房间的逃生路线, 在厨房里配备灭火器灭火毯等等等等…这一笔一笔的都是不小的额外花销

不可忽视的还有,租客们的破坏力!一般来说,在大学附近专门用来做学生房的HMO的房子,房子损耗几年之后也就很难卖掉或者要重新翻新了。

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总之在HMO运营中,房东们最头疼的问题就是同一屋檐下的租客不合拍导致纷争不断和管理成本的无端增加。

2.空置期出现几率升高

散客的不稳定性和学生们的暑假寒假,都是房东们最怕的Void 空置期。往往空房1-2个月,全年的利润都会被挤到所剩无几; 同时协调不同租客的入住时间,尽最大力量减少空置期,也是非常心累的一件事儿。特别是大学附近的HMO,7-9月的暑假。(有的房东给一些长租的学生,暑假期间租金半价,也都是为了维持租客的稳定)。

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3.找房客的时间成本

整套出租,一年找一家房客也就最多了,而分房租赁 HMO,为了最大限度地避免空房,往往一年要找4-7个租客; 每次找不同的房客还要做承租能力调查Credit check,或者为了讨好个别房客的个性化要求去添置物件,都是极度费时费力的事情,基本上全年无休。

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4.贷款方Lender不愿意贷款

因为HMO各种管理的复杂性,不是什么银行都愿意贷款给HMO的房产。 一般要求买房人是专业的房东landlord才可以。 真正愿意贷款给HMO房产的贷款方,相对来说HMO贷款产品的利息也会更高一些。

需要跟少有的提供按揭贷款的银行或信贷机构确认现有的贷款条款是否接受HMO出租方式,否则可能带来触犯贷款条款的风险。并不是所有银行或信贷机构都乐意接受HMO,因为这种方式所带来的风险也是客观存在的。

同时,银行按揭利率的增加对HMO投资风险的影响尤为重大,因为HMO的价值通常是由多个租客和租金回报率决定,所以容易出现波动。特别是当投资者的贷款比例较大时,贷款利率的上涨所带来的风险比传统型出租更大。

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5.竞争激烈

虽然HMO受到越来越多年轻职场人士的青睐,但是最主要的租赁需求还是来自学生。因此带来的优点:在学校旁边的房子就特别容易作为HMO租出去。但是同时,也是一个坏处,财力更为雄厚的开发商们也已经意识到这一点,开始在学校附近开发学生公寓性质的房产,这样一来,个人HMO的业主就会面临比较严峻的竞争。Shawbrook银行的Emma Cox已经注意到,在一些学校聚集区,已经有大概300-400个单元的专门学生公寓在建造中,因此造成个人HMO房东被挤出租赁市场。她表示:”学生公寓性质房产的大规模供应导致供大于求,同时也造成了这种房子价值的下跌。因为出租难度增大,房东们急于出手。”

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而对于新手房东来说,过分高估HMO的利润空间也是一个问题。传统的Buy to Let房东被HMO的高回报率所吸引,但在管理HMO上缺乏经验,低估了其运营成本和所花费的时间,因此回报率可能无法达到预期。

综上看来,出租房HMO是目前在英国各种Buy to Let类型中投资收益最高的一种,但同时也是需要付出时间和精力最多的一种。对于英国本土房东和投资人在考虑HMO投资时都要做好全面的调查和准备,所以对于海外投资者来说找到专业的代理机构和专业负责的托管机构才是投资HMO类房产项目的基本要求。

本期英国房地产投资101我们先说到这里,请大家持续关注我们后续的文章哦!!!

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