英国房地产投资101——扫盲贴(二)聊聊英国的房子

 

上一期我们通过介绍英国的合租房HMO,同时也提及了一些英国房产的基本词汇,现在,让我们一起继续我们的房产投资101:

回顾一下大家经常听到看到的这些房地产方面的词汇:

Commercial Property/Student Property/Residential Property

Student hostel/Student dormitory/Student apartment

Buy-To-Let/Houses in Multiple Occupation/Multi-unit Freehold blocks/Semi-commercial Property

Bungalow

Apartment/Flat(unit)

Terrace house(townhouse)

Semi-detached house

Detached house

Freehold/Leasehold……

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随着近些年国内人士对海外移民和海外投资热情高涨,越来越多的人把目光瞄向了海外,特别是英国、美国、加拿大、澳大利亚等英语环境的国家中,移民、留学、投资、旅游等构成大家生活中的一部分,而房产因为有着自住、投资、保值、和避险等多种属性,又为各国新移民所看重。

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说到英国,大家脑海里浮现出来的有一定是悠闲自在的田园生活和用石头建成的百年房屋。其实不然,英国房屋种类多样,这也是其主要优势之一。为什么英国房产近乎是在“一夜之间”成为了世界投资者瞩目的对象呢?而英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。

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很早以前就听说过这样一个笑话:

世界上最幸福的男人是拿着美国人的工资,住在英国人的房子里,娶个日本老婆,有个中国厨子。而最不幸的男人便是拿着中国人的工资住在香港的房子里,娶个美国老婆,有个英国厨子,一直都觉得这笑话很形象,了解后,你会发现英国房子的确名符其实,不同凡响。

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在介绍英国房屋类型之前,我先提一下英国的成品房和期房。每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势,但英国基本上是个例外。 无论是买成品房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。

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那英国的房子种类以及与中国买房有什么基本不同?先说不同点,中国的房市基本上是分新房和二手房交易。与国内不同的是英国房市上95%以上都是旧房,改建与翻新基本就算新房了,新建的房子占少数。但是近些年来,特别是金融危机后,伦敦作为全球的金融中心,在经过2008年金融危机之后,伦敦的金融市场表现最为稳健,所以危机之后欧洲绝大多数的金融总部都搬到伦敦来了,因为巨头都到伦敦了然后又吸引了其它公司也搬到伦敦来了,现在英国的人口增长得比较快,而伦敦作为首都和金融中心,人口增长得更快,所以现在在一些大城市新房子也渐渐多了起来,像伦敦、牛津、剑桥、利物浦、曼彻斯特等,这些大城市开始逐渐同中国接轨了。

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另外英国房子与中国房子不同的是,中国的房子基本千篇一律,模样都很相近,而英国的房子除了近年的,比如说是由同一开发商建的会有此类情况,基本上说来每个房子都有自己的特色,相对来说选择性比国内高了很多。

再有就是与国内最大的区别就是这里的房子不是按每平方米多少英镑来卖的,正因为每个房子都有自己的特色,所以这里卖房子是按整套房子来卖,影响房子价钱的原因有很多,像地段、年代、装修、居住环境、周围环境、花园大小、内部设施、大小、装修等等综合许多因素决定了房价的高低。

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现在我们可以开始说说英国房子的基本种类了。一般来说,英国房屋的类型就样式来说大致可以分为五类:

Detached House 2-3层独栋别墅

Bungalow 平层独栋别墅

Semi-detached House 双拼别墅

Terrace House/Townhouse 联体别墅

Apartment/Flat 公寓,

1.Detached House,独门独院,有花园,有车库,一般是2-3层的独栋别墅;

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Detached House,老式的独栋别墅

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Modem Detached House,现代新型的独栋别墅

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅,即独门独院的别墅,上下左右前后都属 独立空间,具有高度私密性,房屋周围有宽敞的院落,前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大,多数房屋建在土地相对便宜的地域,例如城市边缘或 是城市近郊,而在市中心很少见。因所在地域不同,独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅,独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

2.Bungalow,也是独门独院的,它与Detached House的区别在于它只有一层,所以也叫平房;

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Bungalow,平层独栋别墅

这类房型通常只有一层,因为所有的房间都在一个层面上,不需要上下楼梯,所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的,平均高达7.2%。

3.Semi-detached House,半独立式房子,也可以叫双拼别墅,一般也有自己的车库和后院,一个建筑对半分开,两个住户一家一半,两边的设计一般像镜面一样,完全对称;

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Semi-detached House,双拼房子

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Semi-detached House,双拼房子

此类别墅一般是将一栋独栋别墅分为左右两套独立的住房,中间公用一面墙。所以比独栋别墅稍逊一筹,但比起联排别墅要优越的多。当然价格也居中。每套住房一般都有自己的私人车库,独立的花园。

4、Terrace House,也有叫Townhouse,连体房或排房,就是许多住户连在一起的房子,许多个房子连成一排,和公寓一样有许多邻居的房子,其中中间的房子叫做Mid-terrace house, 而最边上的房子则叫做End-terrace house, 连体房一般没有车库,有的会有个小型的后院;

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Townhouse属联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式(一般非常宏伟的建筑)和近代(从1970年开始)兴建的两种类型。古典式的Townhouse多位于伦敦市中心(相当于北京一环),使用面积高达 250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。而且与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多,一般3~5层高,所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。

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在19世纪,1930到1950年间,密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。 这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接,每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫,使用面积约为100~130平方米,尤其受到 许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似,此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。近代的Townhouse也更为抢手,主要因为别墅具有优秀的保暖性,隔音性,多间卫浴设施,以及充裕的停车空间。Townhouse可以带来很高的租金回报,不但可以整栋房子出租,还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

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有些联排别墅的优势在于有后花园,虽然可能不太大(一般约10~15米长),但在寸土寸金的伦敦,室外空间是及其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建,通常是别墅后墙外扩(后花园的面积相对减小)或是房顶改造。房顶的改造很常见,通常为别墅增加1室1卫,从而使房产本身大幅增值。

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但是大部分联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库,停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等当代别墅略差。当然,市场上也有新建待售的联排别墅,但此类房子比较缺稀,因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘(“Flat”亦称“Apartment”)。

5.Apartment/Flat,公寓,就是我们在中国城市中常见的房子,一般在像伦敦、牛津、剑桥这样人口比较集中的大城市中比较常见,英国的新公寓一般含1-3个卧室不等,大部分都是开放式厨房和客厅,很多还有阳台。

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Apartment/Flat,公寓,伦敦等大城市中较常见

伦敦有很多待售的现代公寓楼,大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔,大部分小区周边具有完善的配套设施,例如饭店和便利店等,为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1室1厅的45~55平方米,到2室2厅的65~85平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势,而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间(约大10~20%)。

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现代公寓楼通常没有永久产权,而只有99或125年使用产权(Leasehold)。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均,一套2居室,一般每年须交大约 1000~2000镑(1~2万人民币)的物业管理费。物业配套设施如果奢华,例如兼有私人的游泳池,健身中心或门卫的高档小区,所收取的物业费会相应升高。因此,这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

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伦敦的公寓并非所有都是现代建筑,有很多公寓可以追溯到1930年代或19世纪维多利亚年间。具有历史特色的古典式公寓(“Mansion blocks”亦称“Period apartments”)一般比现代公寓宽敞,例如一间2居室的使用面积一般至少为80平方米。此类公寓多保留着珍贵的传统古典欧式建筑的风格,如天花板上华丽的浮雕,因此成为崇尚古典风格投资者的绝佳选择。

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其实,充满贵族气息的古典式公寓的物业管理费却往往大大低于现代公寓,这可能是因为 这部分公寓不兼备私人泳池和健身室等配套设施的缘故。古典式公寓的建筑都极为考究与精细。比起现代公寓,这里的住户一般相对稳定,自住率高,住户普遍偏中老年,因此,住环境十分祥和安静,而且住户流动性小为房屋的维护提供了便利。

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古典式公寓一般属于共享永久产权。但在伦敦市中心某些地段,永久产权还属于占有土地的房产世家把持,造成有些公寓的使用权年限很短。如今,政府出台相关法律,强制永久产权持有者为房产购买者延长土地使用权,以确保房产投资者的利益。许多古典式公寓只配有一套卫浴,但比起现代公寓,空间更大,更宽敞。

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基本条件一致的情况下,我是指如果都是在同样的地理位置,同一条街,并且房子内部相差不大的情况下,bungalow是最贵的,其次是detached house,semi-detached house,terrace house,apartment/flat。而bungalow之所以贵,是因为一般情况下,同样居住面积的一层bungalow占地面积要比detached两层的要占地大,因为英国的土地(Land)也是很贵的,地越大价钱就越贵。

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价钱基本上如上所说,但真买起房子来价钱很大程度上取决于地段、房子的卧室数量、卧室大小和装修、花园规模、厨房大小等,所以不能说detached的一定比semi-detached的贵,或者说terrace的一定就比detached的便宜,或者说detached就一定比apartment贵,特别像伦敦、牛津、剑桥等这样的大城市。

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举个例子,伦敦市中心肯辛顿区维多利亚大街的房子也要比郊区的别墅贵得多得多,公寓的平均价格就要700-800万英镑,还有被称为“亿万富翁大道”的肯辛顿宫花园(Kensington Palace Gardens)是全英最昂贵街区,该地区一直以来都备受众多超级富豪买家的青睐,位于该街道两旁的房产平均价值达到4270万英镑,还有像肯辛顿区海德花园1号,该公寓共有80套房间,平均每套公寓的价格为2000万英镑,其中最贵的一套公寓售价超过1亿英镑,堪称全球最昂贵公寓。

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正因为英国的房子千差万别,所以买房看房的时候就要考虑多种因素,特别是地段,好的地段往往就决定了房子价钱的主要部分。

好了,这一期英国房产投资101我们就聊到这里,希望大家对英国房屋的类型有了一个大致的了解。大家持续关注哦!!

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