英国房地产投资101——扫盲贴(三)英国房产买卖的费用

 

通过前两期的英国房产投资101,我们了解了英国房产投资的一些基本信息,现在我们对英国的房屋类型及基础房产投资类型有了一个初步的认识。最近几年,随着国人对英国尤其是伦敦房地产市场的逐渐了解,越来越多的华人选择来英国投资房地产。无论是自住还是投资,无论是常住英国还是来自海外,在英国购产置业,都会涉及各种各样的税赋和费用。在本期里,我们继续在税收方面为大家介绍一下投资买卖租赁英国房产所要了解的基础知识。

英国房地产投资101——扫盲贴(三)英国房产买卖的费用

今天,我们将侧重购房过程中涉及的税费。购房过程中,投资者主要面临的税费有印花税、律师费、增值税、房产价值评估费、按揭贷款手续费和房产登记费等。

英国房地产投资101——扫盲贴(三)英国房产买卖的费用

先注意一下几个关键词:

中介费 Broker Fee律师费 Solicitor Fee房产价值评估费Valuation Fees

按揭贷款手续费 Mortgage Arrangement Fee房产登记费 Land Registry Fees

地租Ground Rent

印花税Stamp Duty Tax增值税VAT资本利得税 Capital Gain

个人所得税 Income Tax市政物业税Council Tax 商品服务税GST

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对于税收,英国政府无孔不入。购房和养房过程中本已经受尽盘剥的投资者,即使在卖房过程中,也难免被再次搜刮。在卖房过程中,房主主要面对来自代理中介的费用和政府针对房产增值部分征收的资本利得税。

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中介费(Estate Agent Fee/Broker Fee)

在英国卖房,最主要的方式是通过房地产中介寻求买家。

房地产中介的收费标准根据房产的价格不尽相同,而且不同中介的收费标准也有差别。通常情况下,中介会收取房屋成交价格的1%-4%,外加这部分费用20%的增值税(Value Added Tax)。

如果卖家同时通过几家不同的中介销售同一套房产,中介通常会要求一个更高的服务费率,房款的3%-5%。

因为这部分费用较大,因此卖家需要跟代理中介谈判,尽可能压低费用。

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律师费(Solicitor Fees)

卖房通常需要委托律师进行法律文书的审查和完成交易。律师的费用根据购房产程序的复杂度和房产价值的升高而升高。律师费用通常为房产价值的0.1%-5%。以当前伦敦平均房价50万英镑为例,房产交易的律师费约为1000英镑(加上增值税后总费用为1200英镑)。

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资本利得税(Capital Gain Tax)

资本利得税是对资本商品,如股票、债券、房产、土地或土地使用权等投资资产,在出售或交易时对取得的收益部分征收的税金。英国资本利得税征税的税率有18%和28%两种。

英国房产买卖的资本利得税只针对投资租赁房。

出售自住房时所获得的收益,不必缴纳资本利得税。

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自2015年4月1日起,英国争取消了对海外投资者出售英国房产时的资本利得税豁免政策。

资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收:

个人所得税率低为20%的,资本利得税税率为18%;

若个人所得税税率为40%及以上的,资本利得税按照28%征收。

资本利得税也像个人所得税一样,有免征额,2014/15财政年度的免征额是每人11,000英镑(夫妻共有房产的资本利得税免征额为22000英镑)。

另外,英国的资本利得税是一个综合资产税种,在一种资产的收益能够抵消另一种资产的亏损,每个人所承担的资本利得税是统筹所有资产的总收益缴纳。除此之外,如果在卖房之前,你曾经进行过装修改造,只要能提供具体证据,都是可以在增值部分减免掉这部分投入资金。

说完卖房,再说说买房过程同,投资者要面对下列费用及税费:

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印花税Stamp Duty Land Tax

在英国购买房产,成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT),买卖交易才能最终获政府认可。

英国财政部公布的最新税率如下:

针对首次购房者,房地产成交价格中的12.5万英镑不用缴纳任何印花税,

成交价格从12.5万到25万之间的部分按照2%税率计算,

25万到92.5万之间的部分税率为5%,

92.5万到150万之间的部分执行10%的税率,

房价中超过150万的按照12%缴纳印花税。

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从2016年4月1日起,针对于购买额外住宅的购房者,如买房出租(Buy-to-Let)投资者或购买第二套住宅的购房者,将额外征收3%的印花税。

新印花税政策不适用于40,000英镑以下的部分。

即成交价格在4万英镑至12.5万英镑之间的税率为3%,

12.5万至25万英镑的税率为5%,

25万至50万英镑的税率为8%。

下面以购买一套价值27.5万英镑的住宅为例,通过算是为您展示首套房买家与额外住宅的购房者需缴纳印花税的区别:

对于那些购买27.5万英镑的买家,根据目前税率相,需缴纳印花税3,750英镑。

计算方式如下:

125,000 = 0

125,000 *2%=2,500

25,000 *5% = 1,250

总计= 3,750

但是,增加了额外的3%印花税之后,其账单为:

125,000 * 3% = 3,750

125,000 *5% = 6,250

25,000 *8% = 2,000

总计= 12,000

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增值税 VAT

增值税是指对在英国经营期间,提供商品或服务产生的增值部分所征收的赋税。在购房过程中,几乎所有的律师、会计服务,都需要交纳增值税。提供服务的律师事务所将根据具体的服务事项,在房产成交前提供具体的费用和税款清单。增值税的税率为20%。

律师费Solicitor fee

和卖房时候一样,在英国买房时,也必须通过律师进行严谨的法律文件审查,才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会出现法律纰漏,确保产权完整,避免纠纷。律师的费用根据购买房产程序的复杂度和房产价值的升高而升高。

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房产价值评估费Valuation / Survey fees

根据具体情况,购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估。在英国,房地产的价值评估,必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行,通常有三个等级的价值评估,费用根据等级不同,从300-1000英镑不等。

基本评估(Basic Valuation)

通常由按揭贷款银行委托进行,部分贷款银行减免这部分费用,但是也有部分按揭银行因为房产价值评估费用较高而向购房者收取。这个等级的评估级别最低,费用最低,但是,购房者不能因为成交之后房产出现异常状况而向评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。

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买房委托评估(Homebuyers Survey / Report)

除了包括基本评估的内容外,还包括房产状况、有待改进的地方等提出报告。这个级别的评估只能算中等的,内容并不全面,仍然可能遗漏房产的一些问题。

全面结构调查(Full Structural Survey)

属于最高级别的全面价值评估,内容包括房产的结构、装修等问题,同时还包括房产周边环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型改造项目等可能影响房产价值的内容。如果此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受损,购买者有权按照法律程序索赔。

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银行按揭费Mortgage Arrangement / Application Fee

如果购房者需要通过银行按揭支付部分房款,通常需要向银行缴纳贷款手续费。这个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不同,费用不等。通常在300-2000英镑。大部分银行允许购房者将这部分费用累计在按揭中,分期偿付。

房产登记费Land Registry Fees

购买英国房产的最后一个环节是通过律师在英国土地注册局登记所购房产的产权。房产登记费根据价格不同,约为房价的0.1%-0.2%。

由于房产登记环节是由购房者律师进行的,因此这部分费用将由律师代收。

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市政物业税Council Tax

在英国,所有的房产每年都要向所在地方政府上缴市政物业税,用来支付地方政府公共服务设施的费用,如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。

根据物业总价的不同,市政物业税的额度也不同。在房产成交后,购房者有责任联系当地政府,获得所购房产的市政物业税的额度和缴纳方式。通常情况下,英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。

在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税。比如,房客全部为全日制学生的,可以向政府申请免缴市政物业税;大多数出租房的市政物业税由房客承担;如果房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,房主可申请减免物业税;只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税等。

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地租Ground Rent

在一块是要看你购买的房产的产权是什么,英国主要有永久产权Freehold和租赁产权Leasehold两种,如果你购买的是租赁产权,你需要每年支付额外的地租费用,这又和我们上期所介绍的房屋类型又有很大关系。需要具体问题躯体分析了。

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个人所得税Income Tax

按照英国税法,无论是英国常住人口,还是海外投资者,其在英国的房产租赁收入,都需要缴纳个人所得税。

根据英国最新税法,2017年4月起,个人所得税免税额上调至11,500英镑,40%个人所得税的起征点将从42,385英镑提高至45,000英镑。

通常情况下,是由房主或代理机构先收取房租,等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。

按照规定,房东可以用正当的物业支出抵消部分税金。如果您在购买房产时向银行申请了按揭贷款,那么付给银行的按揭贷款的利息部分(不含本金),可以免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言,这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。然而,从2017年起,英国政府将逐步限制出租房利息免税额,到2020年,所有房东的免税税率统一限制在20%。

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与此同时,所有的物业的装修、维修等维护成本也可以用来抵消部分税金。此外,对于海外投资者,房主用于投资房管理业务的往来交通费用,同样能抵消税金。

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另外,英国的个人收入还有一定的免税额度,个人所得税税率按照层级递增。对于中国投资者而言,按照中英两国政府签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国交税,在中国将享受免税政策,避免了中国房产投资者重复纳税。

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综上所述,对于国内的投资人来说如果进行大额的英国海外房产投资,在买卖两个时期所需要面对的税费和费用开销将是一个不小的数目,需要投资人事先做好规划,或者交给专业的机构进行详细的解答及操作。而对于仅进行小规模投资的房主们却会有很大的优势,除去必要的如律师费、地税、政府物业费等开销,如果再不用考虑按揭贷款,在税费这一块可以不用较大的投入,特别是对于一些Buy-To-Let和学生公寓投资,大多数供应商是打着减免律师费减免部分税费的噱头,给投资者更多的优惠,所以对于此类投资的详细操作方法,我们也会在后期文章中介绍。本期就先到这里,请大家持续关注!!

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