在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

 

在当前英国的环境下,海外买家如果纯房产投资在英国,可以买什么样的房子最好呢?让我们分析一下,如果是资深的海外房产投资买家他们考虑的不太一样,在资金和信息渠道充分的情况下,他们最求的只是最终利润。而对于普通投资者,在资金和资讯有限的情况下,怎样合理分配,选择,降低投入成本,安全可靠地获取稳定收入才是重中之重。最近在英国看了很多Buy to Let的房源,如果目的纯为投资,买什么样的房产最好呢?

在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

英国在脱欧的进程上与欧盟吵吵闹闹,本土内的房地产市场像过山车一样,英国政府出台了基于房地产市场的多项政策,包括税收,土地使用,银行信贷等等等等,英国本地人也面临着买不起房,养不起房,投不起房的尴尬。最近看了很多Buy to Let的房源,发现在可负担,低成本住宅这块,如果认真选择,你会突然发现,可能对于海外投资者来说,现下也许也是一个不错的投资机会。

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那到底是投什么样的房比较好呢?一说英国房产,国内投资者们可能都是热切的关注着向伦敦、曼侧斯特、利物浦等这样的核心城市地区的房源,正因为全世界的关注英国房产的投资者们都在关注,所以竞争极为强烈,而且由于这些核心城市的房价已经攀升到一个不正常的高度,在现下英国政府强烈的政策干预下,投资者更需要谨慎的考虑。而现在我们正好手头有一个谈好的Case, 为大家开拓了一个新的思路,就让我一步一步分析给大家看看。最近在搜索选择及看房的朋友可以跟着我们一起看看,没在看房的或者有些许投资想法的,也可以一起看着分析一下,到底什么才算是一个好的Buy to Let投资房。

今天我们就拿这个例子分析一下:

斯托克顿的滑铁卢公寓 Waterloo House,Stockton-On-Tees

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这套一室一厅1 bed公寓市场价是6.5万英镑,两室一厅2 beds 8.5万英镑。

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1 概况

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斯托克顿Stockton-on-Tees是一座拥有700年历史的著名市镇,是积众家公司和商业机构的聚集地,市政府通过依托蒂斯河Tees River开辟新的空间和连接蒂斯河吸引了更多的零售商、商家和购物者,建立便捷的交通和新建大量的停车场,还基于城镇的历史遗产和文化资产上进行大量的投入。利用它靠近蒂斯河的位置,斯托克顿这座具有700年历史的市场城镇,以及它作为表演艺术中心的美誉享誉全英。

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公寓往西跨过蒂斯河便是斯托克顿的大型购物中心Castlegate Shopping Centre,往东几分钟车程便是米德尔斯堡的超级购物中心Teesside Shopping Park。

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滑铁卢公寓Waterloo House就在索纳比Thornaby火车站附近。 它的前身是当地的河岸办公楼,开发商将它改建成住宅。

2 具体地点

Teesdale South,Thornaby Place,Stockton-on-tees, TS17 6SA在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

离Thornaby火车站,500米,走路8分钟:

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3 地段!地段!地段!Location, Location, Location! 在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

为什么觉得这套的Location好?

经济:

蒂斯河流域Tees Valley人口70万,包括达灵顿Darlington,哈特尔浦Hartlepool,米德尔斯堡Middlebrough,雷德卡&克利夫兰Redcar and Cleveland和斯托克顿Stockton-on-Tees五个区域是英格兰东北部经济的核心区域。斯托克顿人口24万,是蒂斯河流域的核心地带。此区域的经济,教育和住宅市场,都会被英国东部振兴政策的发展而被带动。当地有超过6亿英镑的改造项目,这都将带动周边房屋市场的发展。

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租赁市场:

几乎是周边租房需求最旺的区域。租客主要是20-30岁的学生和工薪族。

一些现代化装修的,火车站附近的房子,最快的一些放到市场上不到1天就会被租掉。 这里长租客居多,一些1室的房子,经常可以给同一个人租上2年以上。平均每套房子在市场上找租客的时间小于2周。

周边便利性:

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可以看到这套房子的旁边就是火车站和主要公路,而大型休闲购物中心Teesside Shopping Park和大的全国连锁电影院Showcase Cinema挨在一起,不远处就是大学Durham University Queens Campus和Teesside University

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另一个斯托克顿的主要的大型购物中心Castlegate Shopping Centre也近在咫尺在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

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你如果能在Rightmove上搜一下…… Thornaby火车站附近,几乎已经没有租房的房源,只有零零星星的几套。 而在市场上挂着的大多数房源,都在火车站1/2英里之外。 所以这套距离火车站那么近的房子,绝对不会愁租。

4 为什么我觉得这套房产投资的回报优秀?

先说说租金

以一室一厅1 bed为例,在RightMove上做调查。

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周边的开间Studio的租金在390-430英镑每月。 次新和旧的1 bed 租金在400-475 英镑每月。

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最保守的估计,此公寓全面翻新后1 bed的租金预期在400-475每月之间。 河景房可以上500英镑每月。

租金回报率Yield : 7%-8%

我们再仔细算一下贷款杠杆之后的投资回报率, 下面数字的单位都是英镑。 在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

再说这个区域的房屋增值 Capital Gain 潜力。

2017年7月斯托克顿各种房型保有量,问价,均价及出售周期。 在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

5 价格足够低了么?

火车站周围1英里范围内, 1bed和2 bed的价格。 在英国现行局势下,低投入纯房产投资应该怎样选择?

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拿到的折后价格:65,000和85,000英镑,低于市场价。

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一些其他信息:

全包基本家具厨具

拥有权 Lease : 125年

竣工时间Completion: Sep 2017

停车位: 有

一些基本开销:

保险:13英镑/月约151英镑/年(房屋保险和财产保险)

燃气费:约24英镑/月 电费:约31英镑/月 水费(含污水):约31英镑/月

政府物业费:117英镑/月 地租:300英镑/年

那么最后的结论,为什么我们分析出来这是一个值得Buy-to-et投资的楼盘?

1 入手价本来就已经低于周边市场价。对于海外买家,特别是在投入资金有限的情况下,由于选择低标的

(1)可以不用考虑银行按揭贷款,省却一部分贷款程序和Buy-to-Let贷款税费

(2)不用考虑外汇出境限制,法定额度已经够用

(3)印花税,收入税等各项税率都很低或没有

2 租金稳定,Yield高 7.6%, 对于想投资多套并利用贷款杠杆,杠杆后的ROI 13+%

3 整个区域租房需求旺盛,不担心找不到租客,空置率Void低,非常有利购房出租.

4 随着整个蒂斯河流域区域的发展,房价本身增值 Capital gain潜力也大。

综上所述,我们就斯托克顿的滑铁卢公寓为例子,简单介绍了现下怎样在英国选择一个经济实惠的低投入稳定产出的Buy-to-Let投资项目,此类例子有很多,在未来的文章里,我们也将继续介绍,希望大家持续关注

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