海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

 

作为海外投资人,购置英国房产是现下比较流行的一种投资方法。购置房产除去因为需要在英国留学或移民房产需要自住,购房出租类投资不管对于英国本地投资者还是海外投资者,在选择长期稳定收入的投资项目中,这都是一个不错的投资组合,就像房产投资收益前三甲的学生住宿类房产投资,BtL买房出租类房产投资和养老院护理院类房产投资都是以收租的方式获得持续稳定收益的。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

所以在英国出租房子,应该如何缴税的问题,在这里我们觉得很有必要对于英国现有的相关税务规定做一个分析。对于海外投资人的税务政策是针对拥有英国房产收入的海外人士的征税政策,不论个人是否居住在英国,所有的房产租金收入在英国都应纳税。

随着英国政府对非专业买房出租房东的打击进一步加大,有越来越多的买房出租投资者也会通过设立有限公司来购买房产,从而降低所需缴纳的税金。政府对房贷利息支付的所得税减免改革已经从4月起开始,并将在2020年前的4年中逐步进行。

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Countrywide的研究主管莫里斯(Johnny Morris)表示,房贷税收减免不断减少很有可能会使得这类公司的数量继续增加。一般来说,公司在税收上更受优待,特别是在政府近期推出的税收减免改革方面。因此在很多情况下,房东可以以通过公司运营而不是个人的方式来节省不少成本。

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Countrywide的出租指数显示,和去年同期相比,英国在3月份的平均租金下降了0.3%。这也是有记录以来第二个连续月度下降记录。伦敦中心区域的平均租金在过去一年中下降了9.5%,但在大伦敦地区该下降幅度只有0.4%。而苏格兰地区的租金增长最为迅速,达到了4%。莫里斯表示,租金在3月份再次下降主要是受到了伦敦租金下降的影响。首都地区供应量增幅继续超过需求,因此租客在讨价还价上处在更有利的地位,推动了房租的下降。而英国其他地区的租金则大部分都继续上涨,但增幅有所放缓。

这里,我们就先说说普通通过租金收入获取收益的房东怎呀交纳所得税:

首先我们看看租金收入缴税的计算方式

海外投资人每个税务年度必须向税局如实申报其英国租金收入,个人年度自估纳税申报必须每年向税局按时上报,并根据具体收入范围缴纳英国个人所得税。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

原来的标准是:2015-2016年度英国个人所得税征收标准规定:收入在0–31,785英镑之间收取20%,达到31,786–150,000英镑,31786英镑以上部分按40%收取,超过150,000英镑以上,150,000英镑以上部分收取45%。

2017年由于英国政府对各项税务征收制度的大幅度改革,新政如下:

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海外投资人可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,请向英国税务总局HMRC查询

每年征收时间:年度租金所得的计算是在一个税务年度(从每年的 4 月 6 号到来年的 4 月 5 号)以应收租金减去累积费用,这是不同于中介或者租客的现金计算方法的。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

可扣除的费用:个人所得税只是针对租金净收入进行征收的,指的是扣除掉相关费用后的收入。

可抵扣费用一般包括以下:

  • 会计费用

  • 房屋交接清点费

  • 租金管理费

  • 园丁费用

  • 贷款利息

  • 中介费用

  • 管理费用

  • 地方政府税

而对于资本性质的费用,在计算租金纳税基数时将是不允许抵扣,例如购买土地,房屋的本金及房屋改造费用。

另外,如果在计算时选择 10%磨损津贴补偿方式,家具或其他房屋硬件更换费用将不能作为费用抵扣。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

我们再聊聊租金收益收入的征收方式

一般是通过租客每季度代扣或房东每个财年结算,第一个办法是可以直接让中介或是租客负责任的先从所付给海外房东的租金收入中代抵扣 20%的基本税,并每隔 3 个月向税局交付。

如果没有房屋中介介入,租客必须从所付房租中抵扣 20%的基本税,每季度向税局申报与交付。中介在计算代抵扣基本税基时,可以从所收房租中先扣减相应合理的,税法允许的费用,这些费用只限于中介所列举的,海外房东直接支付的费用不在可抵减范围之内。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

当然,房主也可以先收取房租,等财政年度末的时候补交一年所欠税款。大多数外籍房主会选择后者作为自己的缴税方式。

房东们还需要了解租金基本税抵减递延申请

海外房东可以向税局申请租金基本税的抵减递延,海外房东需满足以下条件,税局才会批准申请:

  • 海外房东没有延迟的英国税务事务;

  • 或是从来没有任何的英国纳税义务;

  • 或是在递交申请的税务年度,海外房东预测不会有英国纳税责任;

如果申请成功,税局会发给海外房东,或者是其代理人,例如房屋中介,或是代理会计师确认信。

海外投资者在英国投资买房出租项目对于租金收益应该如何缴税?

综上所述,作为海外投资人,您每季度需要花一些时间整理您的各项收入及开支,填写报表,收发电子邮件。所以,一些精明的海外投资者会把这一部分工作交给专业代理机构或代理人办理,这完全取决于投资人的个人意愿。个人建议是,如果仅仅投资一项,尝试自己打理不外是一个学习的好办法,可以为今后进行多项目投资做好准备。但如果您没有精力和能力去打理,还是建议您与专业人士合作,他们会给你提供巨大的帮助。

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