投资英国房产自管与托管-英国房产投资101

 

通过前面几期的英国房产投资101,我们介绍了多种英国房屋的样式,进入英国房地产市场的方法,税率,开销支出费用,投资方法及模式。到这里大家可能会想了,对于我们海外投资者来说,如果能够登录英国,除了买房自用,要是通过Buy to Let买房出租的模式买好了英国房子准备出租,这应该怎样操作呢?

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事实上,我们当中的绝大部分人都不是专业做房产投资的物业管理的,真的是没那个时间去管理。大多数情况下,基本就直接统统丢给出租代理了。但我们有时候也会想:这房子我如果不交给代理,自己来管理出租,那岂不是节省了一大部分费用。但事实是,那真的可行么,值得么?

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那么,今天我们就来和大家聊聊,是否可以最大程度减少工作量来自行管理投资房?(看看适不适合你哦)

先说一下几个关键点:外包,准备工作,注意事项,终止租约

首先,虽然我们并不是说把所有事情都一股脑交给代理去做,但为了节省自己的时间成本,有些费力不讨好的事情,依然可以选择外包服务。比如利用代理或网络平台寻找租户,根据不同的情况费用会在50-250英镑之间(租户身份确认另外25英镑),如果需要房屋的现状清单可以花费80英镑在政府网站下载,而其余如维护修理费用及其他零杂事项就需要你自己去网上搜索相应的价钱了。这样一来,其实房屋出租的前期的准备工作基本就完成了,接下来就是出租房子了。

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在英国,租房前的准备工作,我们首先申请一个Energy Performance Certificate(EPC),这是在出租房之前必须取得的一个证书,然后要跟各方确认房屋的租赁条款(比如贷款方和你的Freeholder),要确认房屋是否可以出租,或者是以是以什么样的方式出租。投资英国房产自管与托管-英国房产投资101

接着,我们就可以开始去寻找租户签约了。在寻找租客的过程中,我们需要注意的事情主要是:

对租户身份进行核查(比如是否是合法居住在英国的)

在收到定金的30天之内去注册一个政府认可的方案Government Scheme

在英格兰和威尔士,如果收取的租金是Assured Short hold Tenancy(ATS)合同下,房东或者中介必须在30天内把收到的押金交到政府授权的三个押金管理机构My Deposits/DPS/TDS之一投资英国房产自管与托管-英国房产投资101

在房客入住的时候给一份《How to Rent —- The Checklist for Renting in England》手册。这手册里告诉房客,如果房东没有按规定把你的押金及时依法交给指定机构保管,法院可以判决房东在14天内支付押金三倍的赔偿金

起草房屋租赁合同,跟租客签订合同,合同模板政府网站上有

如果房子里面是有天然气供应的,确保天然气的检查证书之类都齐全

水、电、烟雾等安全的检查

房屋现状清单(配照片,甚至墙上有斑点也要列进去)

告知水电等供应部门以及当地市政管理部门关于居住人的变更

完成这些,我们的房子就算是妥妥当当地租出去了。

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事情当然还没完,在租约期间,我们还是有一些事情要去处理的:

  • 定期检查房屋的情况(一般半年一次)

  • 及时处理房屋中设备电器出现的问题

  • 每年更新燃气用气安全证书

按时收租金这个,就需要亲力亲为了。最基本的是,如果租客出现迟交租金的情况,你要尽早确认到底是什么情况。也许会遇到那种很优质的租户,每个月按时交房租,完全不用担心房租收不上来的情况;但事实是,经常也会碰到那种总是会有问题的租户。或者最常见的就是,租户在交租这方面总会时不时出现一些问题或者破坏房屋的行为,这种情况很难避免。至于收到租金后税务的问题,我们先前讲过,这里也就不再重复了。

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那么如果作为房东,要给租客一个很明显的信号:按时交租金这件事是完全没有商量余地的,必须每个月按时按量交完;或者留下证据,去相关协会比如交过押金的TDS去申诉,要求押金里面扣除租客不合理行为带来的损失。

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最后呢,就是如果要终止租约,我们自己需要做的一些工作了:

发出一个正式的声明,去政府网站下载一份;

做一个彻底的房屋检查,跟出租之前的情况做一个对比,看看是否需要扣除一部分的押金(这个过程必须要有租客在场)

确保所有的钥匙,门卡都从租客方收回

在10天之内将押金返还给租户

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综上,这些就是投资者房东如果需要自管物业,基本上需要自己完成及解决的事项,下面我们说说如果委托房屋经纪或物业管理公司进行托管会如何?

被委托的管理公司(经纪人)会全权履行合同中所列出的条例,他们的主要工作是:

1、为业主寻找合适的租客;

2、办理租客入住/退房手续;

3、每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用;

4、租金转账;

5、维护/维修住宅;

6、满足房客合理要求;

7、如有需要,帮助业主驱逐租客(在租客产期拖欠房租的情况下)。

在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,建议大家选择提供综合服务的物业管理公司帮忙托管。具体的收费标准如下:

委托出租的收费标准: 佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定,佣金会随着房屋面积而变化,房屋面积越大,佣金会随之上涨)。  

委托管理的收费标准: 房屋管理费用为5%。所以,如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。

今天我们和大家只是简单聊一聊在英国出租房子大概要办的一些手续和基本流程。其实大家应该也发现了,在这个过程中,有非常多繁琐的事情需要你自己去处理。虽说很多东西都可以外包,省时省力。但总的来说,自己管理出租房这件事情还是比较繁琐的,特别是对于海外投资者,如果不是专职做投资房产及物业管理的各位,我们的建议是:找个靠谱的代理吧

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