英国房产投资备受打击,本土及海外投资人各出奇招

 

为了避免受到政府打击买房出租新政的负面影响,不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法,这类房屋的数量也创下了历史新高。根据Countrywide的最新研究,如今在英国出租的房产中有1/5是由公司所有。自去年第一季度以来,这类房产的比例上升了6%,为历史上最高涨幅。为了避免受到政府打击买房出租新政的负面影响,不少投资者都采用了设立公司出租房产的新方法伦敦地区有27%的出租房屋由公司房东所有,远高于英国其他地区。排第二的为约克郡和恒伯河地区,所有率为17%。

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随着英国政府对非专业BtL买房出租房东的打击进一步加大,有越来越多的买房出租投资者设立有限公司来购买房产,从而降低所需缴纳的税金。政府对房贷利息支付的所得税减免改革已经从4月起开始,并将在2020年前的4年中逐步进行。Countrywide的研究主管莫里斯(Johnny Morris)表示,房贷税收减免不断减少很有可能会使得这类公司的数量继续增加。一般来说,公司在税收上更受优待,特别是在政府近期推出的税收减免改革方面。因此在很多情况下,房东可以以通过公司运营而不是个人的方式来节省不少成本。

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设立公司来投资英国房地产:他们的贷款是怎么做的呢?由于一系列的变更,比如贷款利息还款不能用来冲抵房租的盈利,比如盈利税的个人与公司差额对比,等等很多。设立公司来做房地产投资,可以用以减少税费部分的开销。但是,以公司的名义买房,就会涉及到比个人买房更复杂的贷款流程。

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我们首先明确有两种可以进行房地产投资的公司:

Trading Company(贸易公司),这种公司本身从事跟房地产无关的工作。比如一间制造业的公司去买一栋生产大楼,或者说一个IT服务公司,需要买一个房产来作为工作的地点等等。

SPV,就是专门用来投资房地产的公司,公司存在的意义就是持有房地产项目。举个例子,有个投资人,成立了一间公司A,然后利用A去买了一套房,除此之外,A公司不从事任何经营性活动。这种公司就完完全全只有房地产的业务,可能旗下有一套房,也可能有多套房。

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从贷款机构的角度来看,这两种公司作为借款方不同点在于如果是一个Trading Company要贷款。机构会首先去调查公司的主营业务的情况:收支如何、公司营业情况如何、未来几年公司表现的预计情况怎样?因为对于这种公司来说,主营业务直接关系到还款能力。同时,公司肯定需要运营一定的时间,贷款机构才会考虑给出贷款。而且,对于Trading Company来说,公司所有人的一个保证书也是必须的。在公司无法偿还贷款的时候,也还得由公司所有人这个私人个体来承担还款责任。

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而对于SPV来说,考察公司主营业务这些问题就都不存在了。但一个最重要的点在于,如果这家公司是新设的,要买第一个房产,这个时候根本就没有任何财产方面的支撑,毕竟这家公司就是一个新生儿,什么都没有。那么这个时候,公司的管理者(所有人)就会是贷款机构的考察重点了。因为如果没有办法去评估公司的还贷能力的时候,公司的所有人就是还贷的主体。对于SPV来说,运营时间的长短没有太大关系。毕竟在刚成立的时候,本来就没有房产,也就不存在开始运营这么一说了。

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其次就是贷款流程上的不同了。贸易公司本身名下有经营其他业务的公司,要投资房地产的时候,就需要找一个会计师咨询一下是否可以利用这个公司来贷款。SPV是成立一个新公司再来投资,首先要花20-40英镑去成立一个公司,然后去申请贷款;贷款机构会将公司所有人作为考察的主体:工作、收入、信用记录等等,就跟个人买房基本一样;公司所有人出具一个担保书,承担这个公司的债务。英国房产投资备受打击,本土及海外投资人各出奇招

在贷款时需要注意的事项有:费用会更高,毕竟这个流程也复杂一点,现在是个人和公司两个方面都需要去考量;律师收费也一般会更高:除了个人,公司的背景他们也需要调查清楚,还有一些文书的工作要准备;一般来说,要出具那份担保书,也需要寻求一些法律咨询帮助。也就是说,要请另一家律师事务所(跟房产买卖无关)来做这样一个工作。对于贷款机构来说,这样分开执行有利于他们把控这份担保书的有效性,没有漏洞可钻。

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虽说贷款方数量少,收费高,而且很多贷款项目不肯做,比如说金额在5万英镑的房子,大部分贷款机构不会做如此小的贷款给公司,选择范围也小了很多。但总的来说:市场越来越规范了。毕竟越来越多的投资人选择设立公司来持有房产,贷款机构也越来越多的接触到这些投资公司,能给到的贷款选择也越来越多。提示大家的是在考虑用公司买房的时候,贷款成本这一方面还是需要多考虑一些。流程上来说虽然不算太复杂,但考虑到贷款选择面小,贷款机构审核比较严格,建议还是去找贷款经纪人帮忙比较好。

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再说说海外投资者,特别是中国投资人。由于英国政府政策性限制海外投资人投资英国房地产市场,而中国国内开始施行的外汇管制也特别针对了海外房地产投资,国人在英国买房投资想到了很多“奇思妙想”。

海外买家为了应付上述各项紧缩政策,想出了新的办法。若卖方出售房地产,只是想将低价买入的房子在利好的市场卖出套利,而买方因是外国人而受到紧缩按揭影响,买卖双方便可达成一种由业主提供按揭贷款的协议,买家支付房价30至50%现金作首期,余下部份金额业主不先收,而是在屋契订了业主作为按揭贷款银主来拥有产权,由买家继续每月供款。英国房产投资备受打击,本土及海外投资人各出奇招

其次,从安全保障上来说。因为所有条款都是跟随银行房屋贷款执行,屋主贷款对双方都是十分安全,即使贷款人要卖出房屋,也要首先偿还原业主的贷款,而贷款者90天不供款,原业主可以委托律师将房屋强逼出售,追回贷款。

还有一个安全性相对更高的方法是向一些私人贷款公司贷款,因为有很多富人集资组成一些私人贷款公司,接受一些外国买家贷款,他们的审查都比较宽松,利息亦比银行高。

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另外有些中国买家在看到一些合适的楼盘时,会问业主肯不肯将卖楼款项或部分款项在中国和香港收取,如果碰巧业主在中国有生意或有需要用钱,或是有些香港移民要回流,将物业出售后在香港收钱是一拍即合。不过,一些海外中文媒体调查报道称,这种付款方法也存在一些风险,可能会涉及税务等法律问题,所以仍非一种很多人能够接受的方法,但如果大陆再进一步收缩外汇申请政策,这也是将是中国人在英国买房避过外汇管制的一种解决之道。

综上所述,投资英国房地产市场,各界投资人各思奇招,各得其法,无外是为了获取最大利润。在法律允许的条件下,各种商业手法的运用,新思路、新手段的碰撞,投资者商海沉浮,各尽其能。

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