「中产必读」购买海外房产,最重要的是你要确认你的购置意图

 

海外买房听上去真的很美?

「中产必读」购买海外房产,最重要的是你要确认你的购置意图

资料源引新华网,胡润研究院,乐居新海外

海外置业热潮来袭

近年来,以“旅游地产、居留权、移民、教育资源”为卖点的海外房产投资成为人们谈论的热门话题。随着近些年让一部分人先富起来,随着国家的日益开放,国人平凡的走出去,在全球转一转逛一逛,国人在旅游休闲、度假购物的同时,一些投资海外,资产输出的想法也就应运而生了。

胡润研究院4月27日发布的《海外置业趋势报告》显示,目前国内有高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求,超过半数已有海外投资经验。房地产成为最为热衷的海外投资标的,占海外投资最大比重,超过四成。其中,七成高净值人群海外置业为自住,三分之一为投资,平均投入600万元。近四成高净值人群选择独栋别墅,近一半选择学区房。资产配置以及分散风险、子女教育是高净值人群海外投资的最主要原因,分别占19.8%和19.4%。三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心,近一半较有信心。

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仲量联行的统计数据显示,2014年,中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高,达到165亿美元,比2013年增长了46%。而中国的住宅开发商增加其海外投资配比,超过53亿美元,比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

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从全球范围来看,美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、亚洲的日本、新加坡、泰国、马来西亚以及欧盟的西班牙、葡萄牙等几个国家,另外,包括一些热门的旅游目的地如塞浦路斯、希腊等,都是人们投资置业的主流目的地。

“在最近的3-5年内,中国人在海外投资置业仍然会十分火热,而且适应人群也将从金字塔顶端向下发展。以前海外置业对象主要是高净资产人群,即企业主、私营业主、企业高管,如今逐步发展出一个大众阶层:高学历技术人员、白领。年龄也从原来的40-50岁,逐步扩大到30-50岁。”一位乐居新海外的相关负责人表示。

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海外买房听上去很美

“澳洲房产展,首付20万元起,澳大利亚做地主!”“海外置业首付一成,享永久产权。”最近,不少细心的市民发现,手机上关于海外买房置业的信息越来越多。调查发现,目前不少房产中介开始通过短信、电话等方式频繁推销海外房产,有些甚至宣称用国内一套房的首付即可购买海外豪宅。可是,在海外购置房产真的像这些中介机构描述的那样美好吗?

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真的如此吗?

4月26日,新华网的编辑与朋友根据一条邀请短信,参加由一家房产中介机构主办的海外置业大讲堂活动。此时,一个小型会议室内已经聚集了不少前来听课的市民。一名中介机构的工作人员正在讲台上卖力地介绍着此次活动主推的几个海外的房产项目。据工作人员介绍,此次他们带来的主要是澳洲的房产项目,投资者只需首付40万元,即可买房,按揭还可用租金来抵偿,保证实现财富的稳步增值。此外,工作人员出示的房产项目宣传单显示,其所推介的房子大多都是别墅或超大户型的房屋。

然而,在听完工作人员的介绍后,市民赵女士却显得有些不相信。她说:“用买咱们这边普通小户型的钱,就能在国外买到这么好的房子,真有这么便宜的事吗?”采访中发现,其实,在听完工作人员的介绍后,像赵女士这样对海外购房置业仍然心存疑惑的活动参与者并不在少数。

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海外置业投资要防范陷阱

由于国人在投资选购海外房产尚处于学习阶段,加之长期的信息闭塞,先期是只有通过少数海外归国人士获得部分信息和资料,而对于置业和投资的目的及想法不甚明确。国外也是既有规范的、完善的政策法规的房地产投资市场也存在混乱的、走在法律边缘的无序经营。国人习惯于依照国内房地产市场的习惯,在目的和想法与投资目的模式上硬搬国内套路,不可避免的遭遇到各种困惑与陷阱。

这里我们就要着重重申:购买海外房产,你一定要确定你的购置意图。

如果你已经办理移民或长期居住海外,购置房产的目的是为了自住或者出租房产的部分区域以便减轻自身贷款压力,那么你要考虑的将会是自己打理房产将会面临的一些普遍的问题诸如:按揭、税费、维修、房客等等;而目前,另一部分以投资房产获取收益为主要目的的国内投资者在海外购房过程中遇到的问题主要集中在三个方面:一是购房后的物业的管理。比如,一些投资者所购的公寓内部账目混乱、管理不清,管理员不负责任,随意上涨管理费用等。二是各种额外费用无中生有,比如,中介机构在带领消费者看房、选房过程中产生的一些房款以外费用。三是不带翻译受骗,房屋被转卖。

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目前,虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同,但即使是中文合同,普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思,更何况是外语,特别是一些小语种。因此,前往国外看房产时,最好能把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖,从而降低被欺骗的可能。

另外,业内人士还特别提醒投资者,在购房置业前,有必要对所购房屋的投资价值进行评估,要注意了解海外房产当地的市场供应与需求情况,如未来的供应量、交易量、价格及租金趋势等。同时,要注意了解适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算贷款,那么,还必须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本,因为不同国家和区域的房产市场都有一定的差异。

「中产必读」购买海外房产,最重要的是你要确认你的购置意图

投资海外房产是有风险的,你需要去全方面的了解一些情况,如何避免收益损失,防止自己进行了一次后悔的投资我们都应该去专业的深入了解关于我们投资对象的具体情况。除非你找到了一家有诚信,有能力的代理机构,那么如果你对海外房产和海外投资感兴趣,除了要清楚投资需求和目的外,最好还是提前了解下这6个问题。

1.明晰该国的投资环境

我们不仅要了解这个国家的整体政治和经济形势、房产市场是否健康、是否对非本国居民买房有限购和税收以及汇率变化等,投资者还要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值),确定自己的投资方向,若租售比值小,以投资买房,低买高卖形式比较好;反之比值越大,以出租来获得相对稳定的收益比较好。

2.了解该国买房的优惠政策

要清楚了解这个国家的买房优惠政策,和关于房地产政策的变动情况,假如你要澳洲房产投资你就必须了解澳洲房产的优惠政策。澳大利亚只允许海外买家购置新房,澳大利亚和加拿大等国家,非本国居民买房,申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇,贷款政策相当优惠宽松;比如塞浦路斯,规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产,即可获得该国永久居留权,享受本国公民待遇;具有相同待遇和政策的国家还有希腊、西班牙等国。

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3.知道该国的土地使用年限

每个国家,由于土地制度不同。其土地所有权也会有所不同。并不想中国大陆,70年的租赁产权,海外很多国家土地都是私有制,如果未说明是租赁产权,一般来说购买了该国的住房时,也就是获得了该土地的永久产权。但也有个别国家特别规定,比如泰国的房产土地使用年限是90年,到期后还要归还给政府;英国的一些公寓是90年,125年,250年等的租赁产权。

4.该海外房产的地段和升值空间

投资专家表示,在投资海外房产时,投资者仍需要选择大城市、好地段的房产,这样在未来保值、增值方面更具优势。可是你要注意的是,一要充分评估当地房产的市值,避免买到有水分的房产;二是要选择该国的大城市,这样的投资才是正确的投资,才是我们最想要的效果。

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5.明白在投资海外房产时需要缴纳哪些税费?

现今不少海外国家的房价可能并不很高,但是在购房、持有、出售环节成本很高。比如投资加拿大房产、美国房产,需要缴纳货品与服务税,还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等,这些费用大约为房价的10%左右。房产持有阶段,还要向政府缴纳税,如多伦多的税率,现今约为房价的1%左右;出售时还要缴纳各种税费,比如增值税、房产转让费、中介费、验房费等等,这些费用积累起来就会让我们的投资效益缩水。

6.要提防房产中介从中使诈

很多房产中介为了推销海外房产,宣传时故意夸大其词。比如说在葡萄牙买50万欧元以上的房产,24小时内就可办完手续,平均每年只需住7天就可享受在该国永久居住权,却对投资者还需要经过葡语A2级考试才能获得国际资格只字不提。所以最好自己能亲自去了解,多咨询投资专家和成功投资人士,清楚了解投资对象国内的经济政策和发展情况,这才能规划好自己的投资策略,完成资产全球化的合理配比。

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