会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

 

在英国是否有一些房地产类别被高估了,或者是正在经历“投资泡沫”?

会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

是的,支付收益股票的蓝筹股被认为定价过高。当所有人都在寻求收益的时候,投资者们已经为这些股票支付了更高的金额,同时他们的收益却也在缩水了。利洁时(Reckitt Benckiser)和联合利华(Unilever)等股票的股价高于长期以来平均的市盈率。这会是一个泡沫么?可能并不会。他们是伟大的公司,但确实意味着,如果在买入时的收益率为2.2% – 3%之间,那他们现在的价格就确实是被高估了,相比如果你能购买到有良好基础的学生住宿类房产,你会获得每年8%或以上的收益率。

会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

如果我决定投资学生住宿类房产,它们也会被高估吗?

学生住宿类房产价格是通过收益率来体现的,通常是线性的。个人可以投资于一个学生公寓成本大约是从£50000起,一般可以提供每年£5000或10%的收益率。显然如果在未来,投资者决定他们想要出售这个单位,利润约为£55000。然而,租金的收益率并没有上升,未来的投资者将只能达到9%左右的收益率,使得总体投资的吸引力下降,可能面临售卖困难。

受欢迎地区的学生住宿类房产经历了租金的上涨,从而确保了其投资者能够以更充足的资金为他们的房屋做广告,同时设法获得了同样的收益,使投资会像原来那样非常具有吸引力。如果租金增加后收益为每年£5500,单位就可以以£55000售卖,仍旧拥有10%的收益率,始终保有其原始的投资吸引力。

会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

学生住宿类房产投资对比住宅投资有什么优点?

作为学生,他们倾向于占据一整年的住宿,相比于其他住宅房产,学生住宿往往具有较低的空置率,这就为投资者保证了持续的收入现金流。学生们将会在那里找到合适的和适合长期租住的东西。而居住在住宅物业的租户,如果在他们工作的要求下,他们很可能会搬家,或者如果他们在个人情况有改变的情况下,也会选择搬家。虽然投资者可以采取措施,尽量减少对租赁房产的不利影响,因为租赁保险可以覆盖3个月的时间,直到新住客的到来,但驱赶租客是违法的。

学生住宿类房地产投资通常是“完全托管”的,因为此类项目的开发通常是由物业管理公司代表投资者进行管理经营的。物业管理公司负责寻找新租户、交换合同以及日常维护运作的工作。这些对于海外投资者或商业人士来说是非常理想的,因为大多数情况下他们不能在现场做这些事情,或者不能抽出时间来做这些事情。

会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

我能获得贷款购买学生住宿房产投资吗?住宅地产呢?

投资者通常不能获得抵押贷款,除非他们已经在英国,他们可以利用财产作为抵押。明智的做法是第一套用现金来购买,投资者可以购买一套学生公寓从£50000起,作为为未来安全贷款投资的保障。住宅房产在伦敦和曼彻斯特超过£150000的房产可以获得的40%财务支持。

我能很容易地出售学生住宿房产吗?

尽管拥有住宅物业的一个关键好处是,如果在购置前是通过了精心的挑选,通常它是可以通过出售从而获得可观的利润的。但这却并不是说学生住宿类房产就不能达到类似的资本增长。如果坐落在通过良好开发管理和居住条件适合的地区里,它同样也可以通过转售而获利。利物浦的一家房地产投资公司最近就协助投资者进行了一次学生住宿类房产投资的转售,这位投资者需要发行部分股权,因此决定出售其在利物浦的两个学生单位。他们最初购买价格分别为£53695和£55395,分别取得9%的收益率。单位出售价格为£57500和£59000,这意味着投资者赚了7.1%和6.5%。

会有“投资泡沫”吗?是否英国有一些房产类别被估计过高?

根据Savills 2017年3月发布的白皮书,政府必须在英国建设至少30万套新房才能用以真正解决房屋短缺的问题。英国的各政党已经承诺建设20万(只需要2 / 3),而且在过去的10年里一直没有达到这个数字。展望未来,供应将永远赶不上英国大众对这种房地产的需求,而这反过来又会使此类房产价格保持相对强劲和具有良好的弹性。综上所述,在良好的增长和高需求的区域中精心挑选的房地产投资应该可以获得良好的回报,而且这些投资往往比其他资产类别表现得更好。正如重新销售的例子所证明的那样,大家对这些投资显然是有需求的。

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