房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

 

据中文新西兰先驱报报道,市议会人员贴心安慰说:“地税不会像房子那样涨那么多”

最近,工党“禁止外国人买房”的政策让很多没上岸的国人心头一凉。

不过民主国家必须程序正确,不可能像我们的限购限行那样“头天出台、翌日执行”,因此至少有两三个月的缓冲期,抓紧点还能赶上趟儿。

想买房不让买固然郁闷,买了房的心里也发沉。

房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

因为过不了几天,一封房产最新估价信就会躺在邮箱中,不出意外的话,你的房产有很大幅度的增值。但如果不打算出售变现,这个增值并不让人有多开心,而是意味着下一年度地税的增加。

地税,在新西兰叫rates,就是我们研究讨论了快20年但只有上海和重庆两地试行的房产税。

一直以来,不少专家学者面对国内房价飞涨,开出的方子便是“征收房产税”。他们认为增加业主持有房产的成本,能够降低人们的投资意愿,从而稳定房价。

道理呢,似乎不错。

可随着在新西兰生活了几年,也买了房子,感到地税对于新西兰社会经济来说,完全没有“稳定房价”的功能设定。

房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

关于地税那点事

奥克兰约有54.8万套物业,每一套地税多少,都可以在市议会网站很方便查到:www.aucklandcouncil.govt.nz。

据报道,2016至2017年度,奥克兰自住房产每年平均缴纳的地税接近3000纽币。而至2017年7月,奥克兰房屋平均售价为104万纽币。

因此,地税仅仅占房屋市值的0.3%,大大低于美国、德国等其它国家的物业税税率,持有成本方面贡献不大。

其次,奥克兰2017年平均年薪为76326纽币,折合每周1467纽币,对付每周60纽币的地税不是什么负担。

第三,如果用于出租投资,至2017年8月,奥克兰平均租金每周528纽币,60纽币的支出也基本无感。

房产的持有成本主要在哪?

当然是贷款咯,房屋贷款首付比例、利率、松紧政策远远比地税来得直接有效。

房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

新西兰地税不用来稳定房价,那主要功能是什么?

地税的设定、征收由各个城市(新西兰行政辖区没有省)自己决定,市议会city council每年会公布地税的使用情况:收取多少,每个项目花了多少,余额多少,精确到分!

奥克兰地税主要用于这些地方:

  • 38%用于交通,包括路网建设、路面维护以及对于现有公共交通网络的升级;

  • 27%用于社区建设,包括公园、图书馆、游泳池、保留地、社区服务中心等。

  • 16%用于环境规划和保护,包括社区自然环境的安全规划、防止有毒有害物质侵害居民区、垃圾和可回收物的收取以及下水管道、雨水管道的维护;

  • 8%用于城市规划;

  • 6%用于经济和文化建设,包括吸引游客、举办活动、教育培训、支持创新项目等;

  • 5%用于奥克兰市议会的自身运作,包括人员工资以及管理运营战争纪念馆、火车博物馆等。地税的5%显然不够,还有社会其它筹资渠道进行补充,但无须居民负担(摘自新西兰中文先驱)。

房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

至少从数字上看,居民所交的地税,只有不到5%用来养公务员,其它绝大多数“取之于民、用之于民”——

人们每年掏出3000纽币,得到交通改善(虽然很慢)、停车免费(绝大部分地区)、公园免费、16岁以下游泳免费以及绿地维护、垃圾回收和丰富友好的社区服务活动等——应该说,资金的使用效率挺高的。

回想在国内,每年一万多元物业费基本都用在物业人员工资和水电消耗上,其他包括停车费、会所使用都另外收费。

但对于现有166万人、以每年增加4.5万人飞速膨胀的大奥克兰来说,地税的预算收入远远跟不上道路、住宅等各种建设的需要。

每年年中的预算辩论会,民众和议会都会为了几个小数点激烈争论。一边是庞大的基础设施建设预算,一边是居民脆弱的心里承受力。2017年6月,确定今年奥克兰地税涨幅为2.5%。市长称,还要向申请国家财政GST返还以补充预算。

小国小政府,钱是真的紧,但不会轻易收过路费管理费来“增收”。

而今年11月,又到了每三年一次的房产重新估值。

估值工作由:Quotable Value Ltd (QV)、LandMass和市议会估价员三方负责。他们将参考土地检查信息、房价交易信息,采取批量方式对所有物业进行估价。

最后生成的估值由3部分组成:

CV值,按照2017年7月的市场价估算的固定资产价格;

LV值,估算的土地价格;

IV值,即CV减去LV之后的房屋部分价格,但不代表重新建造物业的费用。

房产估值是地税的计算基数。由于很多房产在这三年增值幅度达到40%以上,人们对于地税上涨的预期颇为强烈。

对此,市议会人员贴心安慰说,表怕怕,地税不会像房子那样涨那么多滴~

地税的上涨主要参考房屋估价上涨与其所在区域均价之间的差异,“假设平均估值上涨了50%,您家房子涨了50%,它并不会影响你的地税。”

房产税能稳定新西兰房价?事实如此吗?

什么情况下估值会发生变化呢?

如果一套房屋的估值远远高于或低于该地区平均水平,那么它的地税就会出现大幅度增加或减少

此外,发生下列4种情况,您的房产估值也将发生变化:

土地进行过分割;

土地进行过合并;

土地上有新加建;

土地有改造、拆除等行为。

而有漏水问题的房屋会被列入专门的目录进行估价。

每次重新估值,都有人面对坐地生财的现实想不开,为避免地税账单甚至打包滚蛋把房子抛售。

其实新估值有6周的质疑期,不满意可以在质疑期间向市议会提出重新评估。当然重新评估也未必让你开心就是。

不管怎样,2018年7月1日之后就要按照新的地税额交税咯!

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