不要错过 这是一份在曼城蓬勃发展的市中心投资购买房产的指南

 

如果你准备想要加入曼切斯特城里人的行列,你要从哪里开始呢?我们现在可以帮帮你…

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曼彻斯特的市中心房地产市场正在蓬勃发展。

目前在建的公寓数量比以往任何时候都多,而且开发渠道也没有任何放缓的迹象。

在曼彻斯特,近7000套的房产正在建设中,另外6000套在邻近的中央索尔福德Salford,2000多套在索尔福德码头Salford Quays

来自远东、北美和英国的投资资金仍在源源不断地涌入,开发商将曼彻斯特视为一个强大而安全的市场,其坚实的信心基础是可预期的经济增长。

来自Deansgate房产经纪公司的市场部专家Anthony Stankard说:“人们寻找工作,曼彻斯特和城市地区的实力使它持续拥有经济力量。”

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“机场、机场城Airport City和媒体城MediaCity的通畅是关键因素,支撑着我们还有我们所有的大学。新公布的科学学院将提供足够的就业机会,足以填满两座住宅楼。”

曼彻斯特所拥有的(以及无法复制的)是一种向前发展的能量。“上周我们去参观,他们评论说英国其他主要城市和地区城市都没有那种动力。”

“我们看到的需求一直在上升。现在它可能是通过电话和互联网蜂拥而至,而不是从大门口走进来的,申请者的数量在不断的增长。”

到2027年,曼彻斯特市核心区的人口预计将达到6万人,比2002年主办英联邦运动会时的6100人增加了10倍。

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但是,如果想加入城里人的行列,从哪里开始呢?

在起重机的包围之下,如何找到合适的房子——是想买房居住还是买房出租BtL投资?

对于购置房产用于自己居住生活的人来说:

新建项目

目前正在建设的15000套房产中,大部分都是出租租赁市场的,如果你想在未来12个月内搬进一个全新的市中心,你的选择是很有限的。有利的一面是,如果目前的趋势继续下去,现有的投资通常都很好,而且很可能证明这会是一项稳健的投资。

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这里有一些选项:

Murray’s Mills——100套公寓和联排住宅中,有90套已经被售出,绝大多数都卖给了那些已经住在当地的人,他们要么从租房变成拥有房产,要么从一间卧室升级成了两间卧室。价格从2房/ 1浴,£280000英镑起。

Warehaus Ancoats——由一个旧磨坊和两个新建筑的扩建及改造,现在只剩下少数剩余,包括两个联排别墅,一个三居室的公寓,一个一卧室公寓,起价在£199000英镑。

Middlewood Locks米德尔伍德船闸——当Ordsall Chord景观步行桥完成后,这两座城市边的这项大工程将会使那里更接近曼彻斯特市中心。可以得到一个一卧室从£166000英镑起或两卧室从£239000英镑起的公寓,就靠近运河边上的人行道。

St John’s The Residence圣约翰的住宅——下个月初开始出售,这幢位于Deansgate和St Johns St街角的漂亮的建筑将由罗林森建筑公司Rowlinson Construction改建,将会有一些有趣的特色公寓。目前还没有定价的细节。

Brooklyn Lofts布鲁克林阁楼——全新的建设位于北部地区,准备今年年底发售。一房公寓价格从£158340英镑起,两卧室£245000英镑。

如果你准备再等一段时间,那么Crusader Works, Avro,Islington Wharf 3——它们都位于大安克斯特街——沿着这条线走下去,The Local Crescent也将完成。

转售

虽然全新的公寓可能很少,但重新销售的房屋数量也正在增加,而准备在这个市场中投入一些工作的买家可能会收获回报。第一个任务是选择你最喜欢的地区。

朱莉·特威斯特Julie Twist已经在这个城市销售房产25年了。她说:“安科斯地区Ancoats仍然是曼彻斯特的一个热点地区。它目前正在大力发展,具有我们喜欢的所有时代特征——鹅卵石铺就的街道、运河和旧磨坊改造。它正在稳步地开始聚集时尚的餐厅,而繁华的北区Northern Quarter就在一箭之遥。

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“不幸的是,这已经不是什么秘密了,几乎每个人都知道那里有多棒了,但是我们有一种感觉,那就是大安科斯街Great Ancoats Street以北的所有地区都将效仿。陆吉盖特山 Ludgate Hill、格林区Green Quarter和新伊斯灵顿New Islington可能会变得越来越受欢迎,原因与安克斯一样。

“所有这些区域都非常靠近皮卡迪利车站Piccadilly Station、北区the Northern Quarter、市场街Market Street和阿恩代尔The Arndale,这些都是曼彻斯特市中心生活所必需的主要设施。”

“通过NOMA计划,有大量资金流入该地区,其中包括建设几座新的高层建筑,以及将土地重新开发为零售和娱乐场所。”

朱莉同意,尽管期房买断计划有其好处——潜在的早期折扣和10年保修——但转售通常会带来更好的性价比。

她说:“你通常会以每平方英尺较低的价格转售,而不是全新的闪亮方案,而且有可能通过翻新增加房产价值。此外,你还可以判断一座大楼的特点,而曼彻斯特的许多老项目都是自住业主占据的。”

寻找那些10 -15年左右的街区,这些公寓可能是在上一波繁荣时期被投资房东买来出租的。随着竞争的加剧,老旧建筑的租金开始下降,一些业主选择再次出售,而不是再投入去吸引新租户。

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安东尼Anthony Stankard以Castlefield的Slate Wharf为例。他说:“今年我们在那里卖了六套房子,都是永久产权房东的。他们面临的问题是,政府尽其所能的用税收来处罚他们,房东们对进一步降低的租金和老化的房产不能接受,面对一个快速变化的市场,租户们需要一个大厅和一个现代的房间,能够走进一座带有保全的建筑,有人为他们做咖啡!而面临这样一个决定取决于是否愿意花钱去整修每次都要£3000 -£5000英镑,要么就出售产权,许多人等着接手和选择转售。”

“自住业主也能从中受益——我们看到了这个城市的上层社会的也开始变化了。”

丹尼尔·斯特里克兰Daniel Strickland就这么做了,买了一套两居室,Kelso Place,Castlefield的圣乔治岛,£220000英镑。他解释说:“它是15年前建的,我是从永久产权房东那里买的。他拥有这一层的所有四个单元,我认为他会把所有的都卖掉。”

“我花了一个月的时间重新装饰了每一面墙,更换了灯具,现在公寓感觉像新的一样。它是丹达拉Dandara建造的,厨房和浴室看起来还不错。”

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位于CastlefieldDeTrafford屋顶花园公寓内。

“附近有两间卧室的Excelsior Works公寓,相同的面积是售价£250000英镑,期房销售,所以我认为这处是一个很好价格。”

他和女友从克莱顿Chorlton搬到城里居住,并爱上了Castlefield和城市生活的安逸。

他说:“我们都在城里工作,步行上班对你的生活质量有很大的影响。在你家门口就有这么多事情要做,而且每时每刻都在发生。能成为其中的一员真是太好了”

请仔细检查大厦的维修情况,看看是否有重大工程计划,并询问是谁在管理大厦。如有任何争议,可上网查询。

好的房产会很快消失,所以你要认真对待你的购买。

来自Homes4U的Ann Marie Duffy说,买房者应该把他们所有的财务状况和抵押贷款和自身的信用评级放在一起,在你开始找房子之前就可以这样做了。

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提示:

  • 时刻准备好——如果你想申请贷款,检查你的信用报告,确保你在名单上。与独立的财务顾问交谈,确保你能得到最适合你的交易。你需要身份证明和地址证明来完成反洗钱检查,所以准备好这些。
  • 选择好你的房贷机构——如果你的财务状况良好,经纪人应该能在原则上为你提供一份协议。这是贷款人的一封信或声明,说“原则上”他们会根据基本信息借给你一定数额的贷款。如果你用大额存款或现金购买,准备好证明你是合格的买家。
  • 选择你代理——提前选择代理也很方便,这也将表明你的承诺,如果有多个利益方。你是否做过调查,询问那些有使用经验的代理商,或者你的朋友和家人的建议。
  • 了解销售代理——如果你了解代理覆盖你正在寻找的区域,并表明你渴望迅速行动,当满足你的要求的物业出现时,销售代理会打电话给你。
  • 保持联系——当你想让当地的代理商更了解你的时候,保持联系。定期打个电话或发封电子邮件会让他们知道你很想搬家,而且还在找工作。
  • 注册提醒——大多数大型代理都有一个直接的提要,指向门户和/或它们的网站,意思是实时房产“go live”。如果门户网站和代理商网站有会员区,那么当新的物业进入市场或价格发生变化时,你将收到一封电子邮件提醒。
  • 有空闲时间——如果出现了适合您需求的房产,而您不能快速的查看,您可能就会错过。试着让自己有时间去看房,如果不可能的话,你可以在午休时间抽出时间,或者安排你的伴侣/家人代表你去看房吗?
  • 做自己的调查——了解你正在寻找的地区的市场,这样你就能迅速决定你的报价。最近出售的价格可以在房地产门户网站和土地注册处查看。在Rightmove网站上,如果出售的房产是在他们的网站上,你可以查看完整的房产细节,从而使你能做出更明智的比较。

先看看一些供自住业主选择的物业:

£199950英镑——圣乔治教堂:一卧室公寓,在这个具有里程碑意义的开发项目中,拥有一个有用的夹层空间,可以用作办公室或更衣室。

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圣乔治教堂 St George’s Church——£265000英镑的两卧室公寓,如果你想要一些更开放空间。

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The Vicus——£189950——这原来是一处磨坊,这里有很多空间和大量的阳光,可以选择步行/骑自行车到市中心或索尔福德码头的距离,有停车场。

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The Mill, Southall Street, Salford——£290000 -世纪花园Century Gardens:奢侈的市中心公寓,拥有最好的地址,就在Parsonage Gardens。三楼的这间两卧室的公寓可以俯瞰花园,随时可以准备搬进去。

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买房出租BtL的选择:

新建设住宅

许多公寓都是专门为满足租赁市场投资的租金需求而设计的,所以如果你想要一个“有管理的”投资,就有很多选择。

一些街区是由将作为长期收入资产持有的机构预先提供资金的,但其他的融资模式认为,单个公寓要么是通过基金,要么是单独出售给投资者。尽管多数买家的目标是针对海外买家——主要是远东和中东的买家——但没有什么能阻止英国买家参与进来。

买房出租投资专家Sequre Property Investment董事总经理格雷厄姆•戴维森Graham Davidson表示:“曼彻斯特现在是投资的温床,投资者不会渴望在过热的时候罢工。在过去的5年里,这个城市的房价上涨了超过30%,而且预计未来5年房价还会进一步上涨,达到22.8%,难怪这个城市的房地产需求会很高。”

“将曼彻斯特的情况与伦敦的情况进行比较,你会发现投资者们改变策略选择投资曼彻斯特的原因。伦敦的房价持续降温,资本增长停滞。”

“我们这里的学生人数众多,是毕业生保留率最高的城市之一,更不用说吸引了成千上万来自英国全国各地的优秀人才的大型雇主了——对这里房产的需求是毋庸置疑的。将资本增长与高需求和健康的约6-7%的租金收益结合起来,你就有了一项能满足所有需求的投资选择”

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曼彻斯特斯莱特律师事务所Slater Heelis的合伙人Zara Banday表示:“过去两年,我们发现,涉及买房出租BtL的投资者在曼彻斯特市中心买房的交易数量增加了约25%。”

“曼彻斯特市场仍对海外投资者具有吸引力,尤其是那些认为房地产价值仍存在大量增长潜力的香港投资者。”

“由于许多因素,包括其强大的经济、文化和体育资产,曼彻斯特现在也被视为一个优先投资领域。”

“地价对开发商亦有吸引力,他们可以开发高质素的项目,为投资市场提供有吸引力的收益,同时也对业主有吸引力,以增加他们的权益。”

“显然,市中心的空间非常昂贵,这种有限的供应会推高房价和在城市生活的租金。所有指标都将表明,在符合投资者和居民需求的方案中,这里仍有很高的增长潜力。”

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有几十个开发项目可供选择。可以经常查看一下开发商和房产代理的记录,做一下独立的研究。

X1专注于买房出租BtL,这是面向学生和年轻专业人士的物业,目前在曼彻斯特和索尔福德有10个开发项目。

开发商富通Fortis销售公寓楼的第二期,就在大斯特兰德,而The Crescent在索尔福德计划开始销售它们的两卧室公寓起价£149950英镑。

在另一端,你可以买一套轴心塔Axis Tower的阁楼公寓,这栋26层的建筑靠近曼彻斯特中心,£150万英镑。

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转售

关于再销售的建议是,找一些刚刚完工或者才被使用几年的建筑。它将不需要任何重大的维护,仍然在保修范围内。

朱莉·特威斯特Julie Twist说:“虽然购买期房绝对有它的好处,但转售比购买期房更有好处的是,当期房的建设就要接近完成的时候,你不必与试图同时出租出去的其他300套公寓的业主去竞争。”

“不可否认转售的主要好处是,您可以马上查看它,站在公寓里,看看附近的景色,看到那里的公共区域,看到所有的优点和缺点,而不是像期房那样,只能试图猜测它会是什么样子。”

“当客户、投资者和业主来到我们的办公室时,我们的建议是,尽量找到一处有特色的物业。翻新改建是目前最吸引人的选择,因为很多翻新的公寓都有不同的布局、不同的时期特征,而且随着越来越多这种用途的建筑被开发,它们在市场中所占的比例也会越来越小。”

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“然而,它并不一定是一种转换,很多有目的的建筑公寓也提供了独特的功能,比如永不间断的视野,大型的私人户外空间,从地板到天花板的窗户,复式布局,顶层位置等等。”

“我们意识到,在未来5年里,曼彻斯特的房地产市场将会发生巨大的变化,曼彻斯特对房地产的需求肯定会出现变化,但随着所有有待开发的项目的陆续竣工,买家也将有更多的选择。”

“重要的是要确保你的房产在转售时能脱颖而出,但在租赁房产时,拥有与众不同的东西也能帮助投资者。”

购买期房然后卖掉,或者直接转手,只要建筑完成,你就能收获巨大的回报,但你要谨慎地选择你的开发商。在曼彻斯特Life’s Cutting Room Square scheme的一处公寓在18个月前为£250000英镑,刚刚转售£280000英镑,18个月的回报,在这段时期内,Ancoats的开发也成为了一个新的目标。

Anthony Stankard认为,如果你正在寻找一项投资,那么在一个运行良好、维护良好的新街区进行转售可能是最安全的途径。

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Pollen Bakery on New Islington Marina – with Murrays’ Mills in the background

而且,如果你是作为投资进行购买,一定要考虑到管理成本、服务费以及潜在的空白区域。

安东尼说,随着城市的不断发展,这是一个瞬息万变的市场。他说:“我现在比12个月前更加乐观,我可以看到未来几年的持续增长。”建筑商Carillion的崩溃是对开发商世界的一种冲击,并使事情慢了下来。

“但我对曼彻斯特从伦敦搬到这里来的人的净增并不感到惊讶。”我们出售Murrays Mill 的一个顶楼公寓给一个来自伦敦的客户,他以前需要每月支付£3000英镑,为了伦敦的一个一卧室的公寓。

“人们已经不准备再这样做了,你在曼彻斯特所得到的生活质量和你的金钱所得到的房子是无法相比的。”

一些选择是:

£189950 – Ancoats:Ancoats的三卧室的公寓,每月可获得£1150英镑的房租

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£245000——W3惠氏街西Whitworth Street West:两个卧室的公寓,目前租金每月£1300英镑,定期租约。

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W3——£170000——Quadrangle Oxford Road:八楼的公寓有两间卧室,每月收入£700英镑。这处位于牛津路附近的房产离曼彻斯特大学和医院很近,租金可能会上涨。

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Quadrangle, Oxford Road