加拿大房价收复失地开始回升了 公寓租金还在继续上涨 | | AiEAC 您的智能海外房产投资助理

加拿大房价收复失地开始回升了 公寓租金还在继续上涨

尽管加拿大房市负面消息不断,但是更严的按揭新规,海外买家税,以及利率上升的趋势,好像都没有阻挡房市的反弹,以及房价回升。

加拿大房价收复失地开始回升了 公寓租金还在继续上涨

加拿大赫芬顿邮报消息,根据加拿大国家银行房价指数Teranet/National Bank house price index,今年6月比去年6月的价格升高了2.9%。

国家银行的这张图显示,2017年上半年加拿大房价逐步升高,8月开始进入调整期,11月开始缓慢回升,到今年6月已经恢复到调整期前的水平。换句话说,到今年6月,房价已经基本收复了“失地”。

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加拿大国家银行的经济学家Marc Pinsonneault在给客户的备忘录中写道,与加拿大地产协会(CREA)的数据不同,加拿大国家银行的房价指数跟踪了房屋的重复销售情况,采用了更为合理的比较方法apples-to-apples comparison,因此比加拿大地产协会的数据要准确。

按照加拿大地产协会的数据,今年6月份加拿大全国房屋平均售价为$496,000加元,比一年下跌6.4%。但这个下跌的主要原因在于高端物业交易减少,将平均房价拉低。实际上加拿大地产协会也有用类似比较方法得出的数字,显示过去一年来加拿大房价上升了1%。

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Marc指出,6月房价上升听起来是个好消息,初一看让人眼睛一亮,但这并不意味着房市全面活跃,更不意味着房价会猛涨。其实按照Capital Economics的分析,如果剔除季节因素,在过去14年中,今年是涨幅最小的6月之一,只能排在倒数第三位。

加拿大国家银行的报告显示,并不是加拿大全国所有的市场都在恢复,多伦多的房价指数仍然比一年前低2.8%,汉密尔顿则低0.4%。

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增长幅度最大的是温哥华,一年来房价指数涨幅高达13.3%,可以说从最糟糕的困境中开始反弹回升了,其实简答全国房价指数的上涨也很大程度上得益于温哥华。

此外,在不同房屋类型中,房价涨幅差异甚大,增长最显著的仍然是公寓价格,其中多伦多比一年前上升7.8%,这也是多伦多房价唯一上升的房屋类型。温哥华的公寓涨幅更大,比一年前上涨16.3%。

随着房价的缓步回升,另一方面,加拿大主要房屋租赁市场的情况,根据多伦多地产分析公司Urbanation发布的数据,大多伦多地区的公寓租金持续上涨,今年第二季度平均面积(68平米)公寓的月租金达到创记录的$2,302加元,比去年同期大涨11.2%。

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报告称,一年平均租金增加的$231加元是该公司有记录以来最大的年涨幅,而在过去两年以来,平均月租金已经涨了$367加元。Urbanation的主席Shaun Hildebrand指出,这个趋势充分反映了大多伦多地区租房市场的现实,就是需求迅猛增加,而供给又跟不上,房屋空置率也创下历史最低的1%,因此造成租房难就不难理解。

Hildebrand表示,大多伦多地区公寓只是出租房屋的一个类型,但在整个租房市场所占比例很大,超过了三分之一。另外,出租公寓一般也是测量出租市场最好的一个指标。

实际上大多伦多地区的所有公寓单位中,也有近三分之一用于出租。根据Urbanation公司2017的统计数据,全部384,000套公寓单位中,有125,801套用于出租,占了32%左右。

下图可见,过去一年来,大多伦多地区的公寓租金平均涨幅为11.2%,但有至少四个市或区超过了这个平均值,包括多伦多老城区,怡陶碧谷,士嘉堡以及密市。

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出租公寓供求关系紧张的一个原因是新建公寓完工及投入市场的数量减少,今年第二季度只有3,264套,比一年前降低28%。

此外,现有出租公寓转手的次数也在减少,到今年6月底,12个月的转手次数只有25,955次,也是三年以来最低的,反映出老租客不愿搬出,新租客难以搬入的现实情况。